지금 서울에 집사도 될까요?

루키마인드입니다. 4월 들어 부동산관련 책 10권을 내리 보고 있습니다. 그동안 정말 안일하게 눈으로만 책을 읽었다는 생각을 하게 되었지만 뭐 이것도 공부하는 과정중에 하나라고 생각하고 꾸준히 해보려 합니다. 물론 단순 지식 습득의 차원으로만 계속해서 공부하는 것은 아니구요.

저는 개인적으로 "확신" 없이는 "아무것도" 잘 수행하지 못하는 스타일입니다. 헌데 그동안 제가 선택해왔던 수많았던 것들을 지금와 다시금 되돌아 보면 그 때 생각했던 "확신"이 "확신"이 아니였던 적이 너무 많았다는 것을 깨닫고 있는 요즘입니다. 행동심리학적으로 보면 "편향적 사고"를 자행하고 있었던 것입니다. 스스로를 합리화하면서 말입니다.

그동안 객관적인 지표를 기반으로 분석한 결과 보다는 정성적인 그리고 "감"에 의존한 확신을 더 많이 했었던 것 같습니다. 통계적 결과에 대한 오류가 있다고 생각했기 때문인데 이것 또한 스스로를 합리화 했던 과정이였습니다. 항상 정성적인 부분으로 모든 일을 결정하다보니 놓치는 경우가 많았습니다. 특히 무슨 문제가 발생되었을 때에는 "무엇이 문제인지"를 발견하지 못하는 경우가 자주 발생하게 되었는데 그 이유가 무엇인지 살펴보니 객관적인 기준, 혹은 분석된 결과가 없었던 것이였습니다.

당연한 소리를 이렇게 하느냐고 하실 수도 있는데... 살다보면 당연하다고 생각하는 것도 당연스럽게 하지 않는 경우가 너무나도 많은 것 같습니다. 저 또한 그랬구요. 결론은 이번에 같은 주제의 책 연달아 읽기를 실천해 보니 그동안 제가 부족했던 것이 무엇이고 무엇을 학습해야 할지 알게 되었습니다. 너무 늦지 않게 알게 된 것 같아 다행입니다.

오늘 소개 시켜 드릴 책은 [빅테이터 부동선투자]와 비슷한 주제로된 책 [지금 서울에 집 사도 될까요?]입니다. 이 책 역시 다양한 분석적 방법을 기반으로 where, when, why에 충족할 수 있는 부동산을 찾아내는 방법을 알려주는 책입니다. 동일한 주제의 책이다 보니 결론 및 방향성도 유사한 편입니다. 이 책은 현재 대한민국 주택시장의 버블, 집값의 과대평가, 상승시기, 하락시기를 객관적인 지표들로 하나하나 분석을 통한 예측을 바탕으로 대한민국 부동산을 예측해 주는 책입니다. 부동산 초보자 보다는 중급자 이상이 본인만의 지표와 기준을 삼아 분석을 해보기에 좋은 책인 것 같습니다.

 

① 주택시장 버블을 분석하기 위해선?

1 ㅣ BIS(국제결제은행)에서 지난 10여년간 물가 상승률 대비 명목주택가격상승률, 즉 실질 주택가격 상승률을 주요 
       국가별로 분석한 보고서를 바탕으로 물가상승률에 기반한 주택가격 상승률의 추이를 보라고 이야기 합니다. 이 말은 
       실질 주택가격의 상승률 대비 대한민국의 부동산을 보면 물가상승률 이상의 버블이 끼어있지 않다는 결과를 확인할
       수 있습니다.  

② 대한민국 주택시장의 안정성을 확인하려면?

1 ㅣ OECD에서 매년 발표하는 PIR을 봐야. PIR은 House Price to Income Ratio의 약자로 수입 대비 주택 가격을 뜻함. 
       이것으로 주택가격의 고평가, 저평가 여부를 확인.

PIR 결정요소는 크게 세가지 입니다. 첫째 성장률입니다. 성장률이 높은 나라일수록 PIR이 높습니다(향후 미래 소득이 높으니, 주택가격도 이를 반영하기 때문입니다), 둘째 인구밀도입니다. 인구밀도가 높은 나라일수록 PIR이 높습니다(제한적인 투지 공급 속에 인구가 많으면 집값이 높은 것이 당연한 일이기 때문입니다). 셋째 철도망입니다. 철도망이 잘 깔려 있는 나라일수록 PIR이 낮습니다. (교통체증 없이 일자리 중심지에 쉽게 접근 가능하기 때문에 비싼 도시의 집을 구입할 이유가 없는 것입니다)

③ 우리나라 집값의 과대평가 여부

1 ㅣ “주택가격 적정지수”라는 새로운 개념을 주택금융공사에서 고안했음.

[주택가격 적정성 지수 = 주택매매가격  / 주택의 시장 근본가치]  *주택의 시장 근본가치 = 주택임차료 / 할인금리

④ 거시적 차원의 종합결과

 1ㅣ 우리나라 주택 가격 상승률은 물가 상승률에 수렴하는 이상적인 형태를 보이고 있으며 수입대비 주택가격을 뜻하는
         PIR 역시 장기구간 평균을 크게 하회하고 있다.

2 ㅣ 임대료를 토대로 산출한 주택 근본가치 대비 매매 가격은 거품이라 보기 어려운 수준이며, 금융 부태보다 금융 자산
        규모가 더 커지고 있는 상황임.

3 ㅣ 억대 연봉자수도 주택가격 상승률보다 훨씬 빠른 속도로 올라가고 있다. 따라서 대한민국 주택시장은 건전한 
       상태로 볼 수 있는 여지가 큼.

⑤ 미시적 분석 방법

1 ㅣ 공급률

인구주택총조사(인구, 가구, 주택 : 증감률), 실질주택보급률(주택수, 가구수)

*1000명당 주택수
미국 419호, 영국 434호, 일본 476호
전국 평균 실질주택보급률(83.7%), 1000명당 주택수(320호)
수도권 평균 실질주택보급률(78.0%), 1000명당 주택수(294호)
서울 실질주택보급률(71.0%), 1000명당 주택수 (282호)

2 ㅣ 20년 또는 30년 주택 비중 (통계청)

3 ㅣ 서울아파트 시세간 상관계수 분석(KB시세)
 
⑥ 분석을 기반한 예측

2019년 하락전환은 마지막 매수 기회

1. 줄어드는수요(10년차 부부 증감률 하락전환)
2. 늘어나는공급(동남권중심 공급확대)
3. 6년 연속상승은 없었다. 

   "주택인허가 실적과 주택가격 상승률의 관계는 매우 밀접하다. 주택가격이 상승하면 곧바로 인허가 실적이 늘어나며, 
     이것이 짧게는 2년 길게는 5년 이내에 입주로 이어지면서 점차 주택시장을 누른다” 

     아파트 가격 상승세가 아파트 인허가 물량을 늘리고 이것이 2년차부터 5년차에 걸쳐 입주하면서 아파트 시장의
     상승세를 짓누른다는 것이다. 바로 이것이 서울 아파트 시세 상승이 6년 이상 이어진적이 없는 강력한 이유가 된다고
     볼 수 있다.  “상승 피로감이 누적”된 것이다. 

     이렇듯 2014년부터 시작된 서울 아파트 시장의 상승은 2018년을 끝으로 일단락되고 2019년에 하락전환될 가능성이
     대단히 높다고 판단됨. 2019년을 매수시점으로 잡을 필요가 있음. 2018~2019년이 향후 5년 이상 중장기 구간 내 서울 
     아파트 마지막  매수 기회임을 주장한다.

2020년 이후 반등은 가능한가? 

        "매매지수와 전세지수가 크로스 되면서 우상향을 길을 걷는다. 기본은 이 부분으로 보되 입주량, 10년차 부부증감률,
          정책, 1기신도시 재건축 가능성 등을 살펴봐야함.

2025년까지는 매도해야

         "2026-2027년의 10년차 부부감소율은 이례적으로 높은수준. 강력한 주택 구매 수요층의 대폭 감소는 서울 
           아파트 시장에 강한 하방압력으로 다가올 것. 

           첫째. 정부에서 주거복지 로드맵의 일환으로 100만호 주택을 공급하기로 하였는데 2018년부터 택지 공급이 
           이르면 2023~2025년부터 신규 아파트 공급이 가능하다는 점이다. 2020년대 중반부터는 순차적으로 입주하는
           물량은 상당한 부담으로 다가올 전망이다. 특히 수도권 전세값에 지속적인 타격을 줄 수 있다. 

           둘째, “인구감소에 대한 공포”이디. 이미 언급한대로 우리 나라의 인구 감소시점이 당초 2032년에서 2028년으로
           전망이 정정되었는데 2028년이 가까워올수록 향후 국가 경제에 대한 우려와 자산시장의 공포 심리가 극대화될
           것으로 전망된다. 

           셋째는 이 역시 이미 언급한대로 서울 아파트 시세가 지난 30여년간 단 한반도 6년 연속 상승한 적이 없다는 “기록”
           에 말미암은 추정이다. 2020년부터 재반등해도 그 상승이 2025년까지 이어지기 어렵다는 의미이다. 첫번째
           내용과 일맥상통할 수 있는데 2018년 택지 공급 재계 결정시 2023~25년 물량 폭탄 가능성을 배제할 수 없기에
           2020년대에도 6년 연속 상승 가능성은 요원하다고 추정해 본다.