여의도 맞벌이 부부가 잘사는 법

루키마인드입니다. 어제 비가 내리고 나서 확실히 오늘 날씨가 쌀쌀해졌습니다. 낮까지는 그렇게 많이 춥지 않았던 것 같은데 오후쯤 되니 몸이 살짝 떨릴 정도로 춥더라구요 게다가 "미세미세" 어플로 확인해 보니 미세먼지도 "매우나쁨"으로 나왔구요. 원래 대한민국은 청명한 하늘과 맑은 공기가 있는 곳 아니였나요? 저만 과거의 추억에 오류가 있는 것인가요? 분명 요즘이 미세먼지와 황사때문에 더 안좋은 것 같은데 과거 데이터를 보면 제가 어릴적 날씨가 좋다고 생각했던 때가 지금보다 더 공기의 질이 좋지 않았더라구요. 나중에 직접 조사해서 밝혀 봐야겠습니다/

오늘은 아침에 조조영화 [램페이지]를 보고 나서 서점에서 책을 잠시 본 뒤 광명지역을 한번 둘러보고 왔습니다. 확실히 1분기까지 미친 긋이 상승하던 아파트 시장이 잠시 정체하는 듯한 분위기도 느낄 수 있었습니다. 가볍게 몇몇 점 찍어 놓은 아파트들의 단지내부와 아파트동의 위치등을 확인하고 직접 역세권과의 거리까지 간단히 파악하고 1차적으로 분석 데이터를 수집하였습니다. 이를 바탕으로 차주에 실제 투자를 할 만한 객관적인 근기가 될 수 있게 정리해 보려 합니다.

광명지역을 다녀와서 서점에 들렸습니다. 요즘 아주 좋네요. 서점에서 책을 읽어보고 살만한 책이면 구입하는 재미가 아주 쏠쏠합니다. 그덕에 책을 몰아서 읽을 수도 있구요. 가산동의 미래가 점점 좋아지는 것 같습니다. 다만 괜찮은 아파트가 없는 것이 좀 아쉽습니다. 여하튼 이번주 7번째로 읽은 책은 [여의도 맞벌이 부부가 잘사는 법]입니다.

이 책은 맞벌이 부부가 공부를 통한 투자로 어떻게 살아가고 있는지를 이야기 하는 책으로 부동산 부분과 육아로 구분하여 남편과 아내 각각의 경험담을 기술한 책입니다. 솔직히 처음 보는 작가이고, 표지도 신선하지 않아 읽지 않으려다 몇장을 정독해서 읽다보니 제가 살아가고자 하는 방향과 너무도 비슷하게 살고 있는 듯하여 읽게 되었습니다. 다만 실제 방법론을 알려준다기 보다 본인의 경험담을 중심으로 기술한 내용이라 정말 마인드셋 정도가 필요한 초보분들이 읽으면 좋겠다는 생각이 드는 책이였습니다.  

 

여의도 맞벌이 부부가 잘사는 방법 주요 내용

① 대가의 지식을 전수받을 최고의 방법은 독서

인맥은 우리가 마음대로 쌓을 수 있는 것이 아니지만, 책을 통해 쌓는 ‘책맥’은 우리 의지만 있다면 얼마든지 쌓을  수 있다. 책의 지식과 경험들이 우리에게 들어와서 우리의 자세와 방향성 그리고 선택에 영향을 주고, 우리를 그들처럼 만들어 주는 힘이 있다고 생각한다.

독서의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 생각한다. 우리도 지금까지 투자해온 생각과 방법을 대부분 책에서 얻었기 때문이다.

다만 차이점이 있다면 단 한권의 책만으로는 설명이 어렵다고 할까? 우리는 다양한 책을 우리만의 방식으로 해석하고 조합하여 결국 현재 우리의 생각과 행동을 만들었다. 그래서 정독만큼이나 다독도 중요하다. 사람마다 중요하게 여기는 가치가 다르고 그에 따라 투자 방식이 결정되기 때문에, 우리만의 투자 방식은 다양한 독서에서 나왔다.

② 맞벌이 부부의 투자 장단점

첫째. 안정적인 수입원이 있다.
둘째. 투자정보를 접하기 쉽다.
셋째. 미래에 대한 불안감이 적어서 공격적인 투자가 가능하다.
넷째. 건강보험료 등에서 유리하다
다섯째. 세금측면에서 유리하다.

③ 감당하지 못하는 대출이란 어떤 것일까?

기업회계에서 사용하는 ‘이자보상비율’이라는 개념이 있다. 1년동안 영업이익과 이자상환 금액의 비율을 나타내는 것으로, 영업이익을 가정의 ‘현금흐름’으로 대체하여 적용한다면 감당할 수 있는 부채인지 확인하는 지표로 활용할 수 있다. 이 지표가 1이 넘으면 감당하기 어려운 대출로 판단할 수 있고(현금흐름보다 원리금상환액이 더 큰 경우임.) 1미만에서는 본인이 얼마나 리스크를 감당하느냐에 따라 기준이 달라질 수있다

이자보상율 = 현금흐름/원리금상환액

이자보상율 관리와 함께 단기에 상환해야 하는 신용대출은 최대한 줄이고, 장기간에 걸쳐 상환하는 담보대출로 자금을 운영한다면 리스크는 상당 부분 줄일 수 있다.

부동산을 관리하다 보면 세입자 보증금을 빼 주는 등, 목돈이 단기적으로 필요할 때가 있다. 이럴때를 대비하여 목돈을 통장에 묵혀두는 것은 투자할 돈도 없는데 너무나 효율이 떨어진다고 생각한다. 그래서 비상금은 순환대출(소위 마이너스 통장)을 개설해 놓는 것으로 대신하고 있다. 단기간 필요할 때만 통장에서 마이너스시켜 사용하고, 사용한 부분만 이자를 지불하면 되니까 통장에 굳이 비상금을 가지고 있을 필요가 없어 효율적이다.

신용대출만 아니라면 담보대출을 이자보상비율에 맞추어 사용하는 것은 리스크를 줄이고 수익을 극대화하는 좋은 방법이라고 생각한다.

④ 공인중개사, 직장 다니면서 4개월 만에 취득한 노하우

1.민사 및 민사특별법 : 2주
2.부동산학 개론 : 2주
3.부동산공법 : 3주
4.공인중개사법 : 2주
5.부동산공시법&부동산세법 :3주

⑤ 금리설명

수익형 부동산에 있어서 금리 변화로 인해 임대료 수익이 줄어들거나 늘어나는 것은 단순히 임대료 수익의 변화차원의 문제가 아니다. 금리가 하락기였을때 수익형 부동산에서 수익이 나는 구조를 살펴보자.

금리가 하락하는 추세에서는 어떤 일이 벌어질까? 대출금리가 5-6%대 적금 이자는 4% 중반인 시기에 수익형 부동산은 최소한 대출금리 이상의 수익률이 나와야 매매나 분양이 이루어진다. 수익률이 7-8%는 되어야 한다는 이야기다. 이때 만약 수익형 부동산 가격이 1억원이었다고 가정해 보자. 그러면 수익률 8%를 기준으로 월세가 연간 800만원 정도 나온다(계산 편의상 보증금 등은 없는 것으로 가정)

금리가 점차 하락하여 대출금리가 3%대이고 적금이 2%수준이라고 한다면? 요즘 서울의 수익형 부동산은 수익률이 기껏해야 연간 4.5%정도 수준이다. 그런데 금리가 떨어진다고 하여 과연 월세가 떨어졌을까? 월세는 웬만하면 떨어지는 경우가 없다. 물가가 오르기도 하고, 수익형 부동산이 자리잡은 지역은 주로 인기 지역이기 때문에 수요가 급감하는 경우도 드물기 때문이다. 그럼 월세가 여전히 800만원을 유지하고 있다면 해당 수익형 부동산의 매매가는 얼마나 될까? 수익률 4.5%를 기준으로 하면 무려 약 1억 8천만원이다. 신축 대비 연식이 조금 있을 것이니 5-5.5% 정도 수익률을 맞추어 1억 5천만원-1억 6천망원 정도면 충분히 매도가 가능할 것이다. 금리변화만으로 시세가 무려 50-60% 오를 수 있다는 이야기다. 여기까지가 최근 몇년간 오피스텔 등의 가격이 상승한 요인이라고 생각하면 된다.

반면 현재와 같은 금리 상승기에서는 위와 반대의 상황이 벌어진닼 1억 5천만원으로 올랐던 오피스텔은 금리가 올라가면서 적금 등 안전자산 대비 ‘상대적인’ 매력도가 떨어지게 되어 결국 훨씸 낮은 가격에서야 매도를 할 수 있게 된다.

위의 내용을 반대로 보면 금리가 올랐을 때가 바로 수익형 부동산 투자의 적기라는 이야기도 된다. 금리상승은 수익형 부동산과 같은 투자 자산의 가치는 상대적으로 불리하게 작용되는데 비해 금리상승이 경기 상승의 신호라는 점에서 보면 경제 사정이 나아진 사람들의 ‘실수요’는 그 가치가 더욱 올라가는 차별화된 영향을 줄 것으로 생각한다.

⑥ 강남에 소액으로 토지 투자하기

토지 투자는 크게 토지의 등록 단위가 되는 필지 단위로 매수하는 방법(일반적)과 다른 사람하 필지를 공유하되 자유롭게 매매할 수 있는 지분을 매수하는 방법으로 나눌 수 있다. 필지 자체로 매수하면 해당 토지를 직접 개발하거나 건물을 지을 수도(물론 건축허가가 가능한 토지여야 한다) 있는 등의 분명한 장점이 있는 반면, 투자자금이 많이 든다. 반면에 지분에 투자하면 투자자금은 적게 들지만 실질적으로 해당 토지를 혼자 사용할 수 없어 투자 목적 이외에는 이용하기 어렵다.

서울 토지는 비싸다 필지단위로는 평범한 맞벌이 부부가 매수할 수 있는 가격대의 토지가 거의 없닼 그래서 서울 토지에 지분투자를 하기로 했다. 어떻게? 강남에 지분이 큰 빌라 투자로.