돈되는 경제기사(2019.05.24)

​<장중시황> 미-중 무역마찰 확대 예상, 에너지 섹터 중심으로 미국 증시 낙폭 확대 / 써치엠글로벌

▲ 오전 10:55(현지 시간) 현재, Dow Jones 지수 -1.11%, S&P 500 지수 -1.01%, Nasdaq 지수 -1.20%를 기록 중이다.​

▲ CMC Markets는 "미-중 무역마찰이 조기에 봉합될 수 있다는 기대감이 차츰 사라지고 있다. 지난 수 일간 조심스레 포지션을 조정하던 투자자들 중 상당수가 이제 전면적인 무역전쟁에 대비한 포지션으로 조정하고 있다"고 언급했다.

▲ J.P. Morgan은 "무역협상 체결 가능성이 희박해지고 있다. 현시점에서 미국 증시에 대해 낙관적인 전망을 제시하기 위해서는 상당한 용기가 필요할 것이다"고 발언했다.​

▲ UBS는 "미국은 중국 외에도 주요 국가들과 무역마찰을 빚고 있으며, 이는 금융 시장 변동성을 높이고 있다. 특히 여러 이슈들에 대해 긍정적인 보도와 부정적인 보도가 번갈아 이루어지면서 불확실성을 키우고 있다"고 전했다.

▲ Barclays는 "당사는 OPEC+ 감산을 바탕으로 브렌트유 유가가 배럴당 70~75달러에 머물 것으로 기대하고 있다. 하지만 무역마찰이 심화되면서 글로벌 경제 성장 전망 우려가 자극되고 있으며, 무역가중 달러 강세가 나타나면서 유가가 지지되기 힘들어질 수 있다"고 판단했다.

▲ 영국 메이 총리가 의회로부터 브렉시트 합의를 이끌어내지 못하면서, 사임할 가능성이 높다고 점쳐지고 있다.

▲ 영국, 일본 기업들이 Huawei 제재에 동참하면서 미-중 무역마찰 리스크가 한층 더 심화되었다. 미국 국채 2년물 금리는 2.16%로 하락했고, 10년물 금리는 '17년 12월 이후 최저 수준인 2.33%로 하락했다.

▲ 전일 미국의 원유 재고 증가 등 공급이 견고하다는 자료가 발표된 한편, 미-중 무역마찰이 장기화되고 이에 따라 글로벌 원유 수요가 위축될 수 있다는 우려가 확대되면서 유가가 하락하고 있다. WTI 유가는 4.97%, 브렌트유는 4.07% 하락하고 있다.​

▲ 달러인덱스는 +0.01%를 기록 중이며, 안전자산 선호가 나타나면서 금 가격은 0.77% 상승하고 있다.

[Money & Riches] 월세처럼 따박따박 공실·보유세 걱정은 `제로` 글로벌리츠 어때요 / 매일경제

임대사업자는 근로소득자들의 꿈이다. 출근하지 않고서도 보유하고 있는 자산에서 따박따박 나오는 월세를 받기 위해 많은 은퇴생활자나 직장인들이 상가를 알아보고 1가구 다주택자가 된다. 상가, 꼬마빌딩, 오피스텔처럼 월세를 받을 수 있는 물건에 전 재산을 넣고 대출까지 받아서 투자하려는 수요가 많다. 그러나 월세 소득을 받는 일은 생각만큼 간단한 일이 아니다. 가장 먼저 닥칠 수 있는 문제는 공실이다. 주택이라면 그래도 세입자를 그리 어렵지 않게 구할 수 있겠지만 상가를 분양받거나 샀는데도 임차인을 바로 못 구하는 일이 자주 발생한다. 멀쩡하게 월세를 잘 놓던 상가에서도 임차인이 폐업한 다음 후속 임차인을 못 구해서 애를 먹는 일이 발생한다. 임대소득이 아예 안 들어오는 와중에서도 관리비는 꼬박꼬박 나가고, 대출이자는 내야 한다. 자영업 경기가 갈수록 악화되고, 온라인 유통이 대세가 되면서 상가 투자의 공실은 핵심 상권에서도 남의 일이 아니다.

둘째는 세금 문제. 실거주하는 주택이야 집을 살 때 취득세 1.1~3.5%에 일년에 두 번 재산세 내는 걸로 끝나지만 상가 투자는 다르다. 상가 투자를 해서 부동산임대업자가 되면 생각지도 못한 세금에 뒤통수를 맞게 되는 일이 허다하다.

먼저 취득세는 4.6%로 주거용과 비교하면 최대 4배다. 여기에 임대소득은 종합소득세에 포함된다. 별다른 연금소득이 없는 은퇴생활자라면 상관이 없지만 만약 근로소득이 4600만원만 넘어도 추가적인 임대소득에 대해서는 24%의 세율이 적용된다. 8800만원이 넘으면 35%다. 세금과는 별도로 매수 시 중개수수료율도 주거용보다 2배가량 높다.

여기에 또다시 재산세는 별도다. 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용한 금액의 0.25%가 건물분에 붙는 재산세고, 토지에 대한 재산세는 별도다. 그렇기 때문에 연 수익률 5%가 나오는 상가라고 하더라도 세금과 부대비용을 감안하면 체감하는 수익률은 절반가량 줄어들 수도 있다.

환금성은 또 다른 문제다. 투자 가치가 있는 상가를 구하기도 어렵지만 괜찮은 상가라고 하더라도 막상 현금화가 바로 되지 않을 수도 있다.

그러나 은행 이자보다 높고 또 주식에 비해서는 가격이 크게 떨어질 염려도 없는 부동산 투자의 매력을 포기하기는 어렵다. 부동산 투자를 하면서도 세금 걱정, 공실 걱정, 현금화 걱정을 안 하려면 대안이 있기는 하다. 바로 리츠 투자다.

리츠는 부동산 공동구매를 통해 매달 일정한 배당금을 챙길 수 있는 투자로 볼 수 있다. 시중의 부동산 펀드와 달리 주식시장에 상장돼 있기 때문에 거래가 쉽고 실시간으로 가격 변동을 파악할 수 있다. 10만원 미만의 소액으로도 간접 투자가 가능하고 리츠 한 종목을 사는 것만으로도 오피스, 주택, 상업시설, 호텔 등 다양한 부동산에 분산 투자할 수 있는 장점도 있다. 리츠 기업들은 물건 매매 및 임대료에서 발생하는 수익의 90% 이상을 배당해야 하기 때문에 배당수익률도 높다.​

특히 연 2회 정도 배당이 아닌 월배당, 분기배당을 하는 해외 상장 리츠(글로벌 리츠)를 고르면 공실 걱정 없이 다달이 돈이 외화로 들어온다. 리츠는 국내에서는 펀드나 상장지수펀드(ETF)로 투자할 수도 있지만 홈트레이딩시스템(HTS)을 통해 해외주식을 직구하듯이 직접 리츠회사 종목을 사는 방법도 있다. 펀드로 할 경우는 펀드매니저가 가장 유망한 리츠회사 종목을 포트폴리오에 알아서 넣어준다는 이점이 있지만 배당금이 펀드 기준가액에 합산돼 나중에 환매 시점에 한꺼번에 받게 된다.

반면 내가 직접 리츠 종목에 투자하면 배당은 다달이 또는 분기별로 받는다. 그러나 앞으로 배당금이 가장 잘 늘어날 리츠를 고르기에는 정보가 제한돼 있다는 한계도 있다.

김형근 NH투자증권 FICC리서치센터 대체투자팀장은 "투자섹터와 지역의 성장성이 계속되리라는 보장이 없기 때문에 리츠를 한 종목만 사는 것은 매우 위험하다"며 "국가별·산업별로 분산해서 투자하는 것을 권한다"고 말했다.

NH투자증권이 제시하는 글로벌 리츠 모델 포트폴리오를 보면 지역은 미국, 일본, 싱가포르로, 섹터는 산업용, 호텔, 오피스, 리테일로 골고루 투자 대상이 분산돼 있다. 만약 본인 판단에 확신이 없다면 리츠 ETF를 사는 것도 괜찮다. 뱅가드 리츠 ETF(Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares, 티커명 VNQ)는 미국의 리츠회사를 모아놓은 ETF다. 올 초부터 미국 리츠에 기관투자가들의 자금이 대거 유입되면서 가격이 연초에 비해 18% 올랐다. 배당수익률은 4% 정도다. ​

아니면 리얼티인컴(Realty Income Corporation)처럼 대표 리츠에 투자하는 방법도 있다. 3% 후반의 배당수익률을 보이고 있으며 이 회사가 보유한 5700여 개의 부동산 자산에서 매달 임대소득이 들어오기 때문에 안정성을 갖췄다. 50년이 넘는 긴 역사를 가진 회사인데 그 기간 584회 연속으로 월배당을 줄 정도로 경제위기에도 흔들리지 않는 현금 창출력을 보여줬다.

연 수익률이 3% 후반이면 낮은 듯하지만 최근 국내 상가 투자의 투자수익률이 세전으로 3.7% 정도에 불과하다는 점을 감안하면 그리 나쁘지 않다. 게다가 글로벌 리츠는 세금 측면에서도 상가 투자에 비해 낫다. 글로벌 리츠는 해외 주식 투자기 때문에 배당소득에 대해서는 15.4%의 과세, 매도 시 양도소득에는 22%의 양도세가 붙는다. ​

배당소득은 2000만원이 되기 전까지는 종합소득세 대상이 아니다. 양도소득세가 부담스럽기는 하지만 어차피 부동산 투자에서 양도소득세는 피할 수 없다.

다만 좋은 리츠를 잘 고르는 안목이 필요하다. 글로벌 리츠 중에선 배당수익률이 10%에 육박하는 종목들이 있기도 하지만 수익률이 좋을수록 리스크도 커지는 점을 간과하면 안 된다. ​

구경회 KB증권 연구원은 "글로벌 리츠를 선택할 때는 배당수익률, 꾸준한 운영 현금 흐름, 과거 경영 이력을 잘 살피고 차입금이나 이자비용이 과다한 리츠는 피해야 한다"고 조언했다

[증권] "글로벌 기준금리 인상 마무리국면…지금이 리츠투자 적기" / 매일경제

지난 3월 고액자산가 A씨는 100억원을 들고 NH투자증권 FICC리서치센터를 찾았다. A씨가 내놓은 주문은 '똘똘한' 일본 부동산을 사고 싶다는 것. 일본 오피스 빌딩 호황세에 사두기만 하면 연 4%대 임대 수익을 꼬박꼬박 받을 수 있다는 주변의 조언을 들은 터였다.

김형근 NH투자증권 FICC리서치센터 대체투자팀장의 생각은 달랐다. 엔화로 환전하면 10억엔밖에 안 되는 돈에 도쿄 중심지의 오피스 빌딩은 언감생심. 건물을 사게 되더라도 시설을 누가 관리할지, 납세는 어떻게 할지 등도 투자자가 명확히 정리하지 못한 상황이었다. 김 팀장은 일본 상장 리츠로 눈을 돌릴 것을 주문했고, 50억원을 투자한 A씨는 올해만 17% 오른 해당 리츠의 주가에 어깨가 올라갔다.
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김 팀장은 지금이 글로벌 부동산 리츠 투자의 적기라고 조언한다. 경기 둔화에 대한 우려가 있지만 실제 주요국들의 경제지표가 우려보다 양호한 모습을 보이는 골디락스(Goldilocks) 상황이 펼쳐지고 있기 때문이다. 아울러 글로벌 기준금리 인상이 마무리 국면에 접어든 점도 긍정적으로 꼽힌다. 기준금리 인상은 부동산 투자회사의 자금 조달 비용을 높여 수익률에 부정적 영향을 미친다.

그는 "리츠는 채권과 주식 사이에 위치한 '중위험·중수익' 부동산 간접투자 상품"이라며 "경기 확장기엔 주식에 투자하고 경기 침체기에는 채권 투자를 하는 것이 보다 높은 성과를 낼 수 있지만 지금과 같은 경기 상황에서는 리츠에 투자하는 것이 상대적으로 우수한 성과를 낼 수 있다"고 말했다. 이어 "기준 금리 측면에서도 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 동결, 내년에는 한 차례 내리는 것까지 예상되고 있다"며 "리츠 투자에 적기"강조했다.

김 팀장은 식어가는 국내 부동산 경기는 글로벌 리츠 투자의 상대적인 매력을 더욱 키우고 있다고 분석한다. 그는 대출규제(LTV·DTI·DSR), 세금 중과(양도세·재산세·종합부동산세 등), 다주택자에게 우호적이지 않은 환경(무주택자 우대청약제도) 등의 영향으로 주택에 대한 매매 수요(투자수요·실수요)가 감소해 다시 전세 시대가 도래할 것이란 전망도 내놨다. 김 팀장은 "국내 오피스텔 임대 소득이 최근 4~5년간 5%대를 기록하다가 최근에는 4%까지 떨어졌는데, 대출 이자 등 자본 조달 비용과 각종 세금을 감안하면 남는 게 거의 없는 상황"이라며 "부동산 가격이 오른다는 기대가 있으면 각종 비용을 지불하고서라도 투자자들이 버틸 수 있는데, 갈수록 버틸 여력이 없어지고 있다"고 평가했다.​


그는 글로벌 부동산 경기가 꺾이더라도 간접투자 상품인 리츠 투자에는 영향이 미미할 것으로 내다봤다. 김 팀장은 "대형 리츠 회사들은 테넌트(임차인)와 장기 계약을 맺고 있는 구조이기 때문에 경기가 꺾이더라도 투자자들이 소형 부동산을 직접투자하는 것 대비 받을 수 있는 영향이 제한적"이라며 "글로벌 증시에 상장된 808개 리츠 회사 중에 시가총액이 10조원 이상인 300개사가 넘는데 이런 대형 리츠를 골라 투자하면 부동산 경기 위축에 따른 피해를 최소화할 수 있다"고 설명했다.​

글로벌 리츠의 꾸준하고 안정적인 배당은 김 팀장이 투자자들에게 투자를 권하는 이유다. 그는 "글로벌 리츠의 평균 배당이 연 4.5%, 캐나다와 호주 등 일부 국가는 6%대가 넘어가기도 한다"며 "실물 부동산 투자 대비 소액으로 투자가 가능하고 환금성이 있다는 점은 큰 매력"이라고 평가했다.

김 팀장은 글로벌 리세션(경기 위축) 공포가 시장을 뒤흔들지 않는다면 미국과 일본 리츠가 유망할 것으로 내다봤다. 미국에선 서부지역 오피스와 산업용 물류시설 리츠를, 일본에선 도쿄 중심의 호텔, 산업용 리츠를 최선호 투자 대상으로 꼽았다. 급격한 미국의 경기 위축을 우려하는 투자자라면 싱가포르와 호주에 관심을 둘 것을 조언했다.

그는 "잠재성장률보다 실제 국내총생산(GDP) 성장률이 높아 향후 경기 둔화가 발생하더라도 안정적인 실적을 바탕으로 배당을 유지할 수 있는 미국 리츠가 가장 유망하다"며 "제로 금리 정책으로 부동산 투자 자금 조달 코스트가 거의 없는 일본도 리츠 수익이 좋을 수밖에 없다"고 평가했다. 이어 "호주는 27년간 경제성장률이 플러스 흐름을 보일 정도로 펀더멘털이 좋다"며 "정부 지분이 큰 싱가포르 리츠 역시 미국의 경기 침체에 대비할 만한 투자 대상"이라고 덧붙였다.

개별 종목에 대한 접근 방법을 얻고 싶은 투자자들이라면 NH투자증권이 내놓은 글로벌 리츠 모델 포트폴리오의 구성 종목을 살펴볼 필요가 있다. 해당 포트폴리오는 시가총액과 일평균 거래량 등을 고려해 최대한 실제 투자에 있어 어려움이 없는 종목이 선정돼 있다. 김 팀장이 유망 투자처로 거론한 미국 오피스 리스로는 'KILROY REALTY CORP', 일본 호텔 리츠로는 'INVINCIBLE'가 포함돼 있다.

김 팀장은 "INVINCIBLE는 고급호텔이 아니라 3성급 호텔을 200여 개 가지고 있는 리츠"라며 "올해 9월 럭비 월드컵에 이어 내년 7월 도쿄올림픽, 2025년 오사카엑스포 등 일본의 대규모 대외 행사(올림픽 등)로 인한 관광객 급증의 수혜를 받을 수 있는 종목"이라고 설명했다.

이어 그는 "KILROY REALTY CORP는 미국 캘리포니아 지역의 오피스 빌딩에 투자하는 리츠"라며 "오피스 부족에 시달리는 미국 서부지역 상황을 감안하면 장기 투자가 유망하고, 온라인화(Amazon Effect)의 수혜를 받을 수 있는 산업용(물류시설) 리츠인 'PROLOGIS'를 함께 투자하면 포트폴리오 내 분산 효과가 날 수 있다"고 평가했다.

김 팀장은 리츠 투자에 앞서 종목별 배당 수익률을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 조언했다. 'American tower' 리츠는 최근 1년간 주가가 50% 넘게 올랐지만 배당 수익률은 1%대에 불과하다. 그는 "이런 종목들은 사실상 리츠가 아닌 모멘텀으로 가는 주식으로 보고 투자해야 한다"며 "추천하는 리츠는 최근 10년간 배당 수준에 문제가 없는 회사들로 평균 4%대 이상은 나와야 투자 대상이 될 만하다"고 평가했다.

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