부동산 투자 이렇게 쉬웠어?

안녕하세요 루키마인드입니다. 낮에는 완연한 봄 날씨더니 저녁이 되자 다시 쌀쌀해졌네요. 내일 아침에 운동갈때 따뜻하게 준비하고 나가야 할 것 같습니다. 이번주는 연달아 부동산과 관련된 책들을 읽고 있습니다. 아무래도 아직까지 실거주 자가가 없는 상태에서 본격적으로 집을 구하려고 하는데 생각보다 아는 것이 별로 없다는 생각이 들어서 입니다.

솔직히 이번주에 읽은 돈이 없을 수록 서울의 아파트를 사라, 돈되는 아파트 돈 안되는 아파트, 똑똑한 부동산 투자에서 다루는 내용을 모두 인지하고 있고 개념적, 방법적으로 알고는 있었습니다. 헌데 막상 제가 실거주할 아파트를 구입하려고 하니 명확한 "판단"이 서지 않았습니다. 정말 꼬리에 꼬리를 무는 질문들이 머리속에 떠오르는데 어느 것 하나 속시원하게 해결책과 대안이 나오지 않았습니다.

"이 아파트를 사도되나?"
"지금은 너무 많이 올랐는데?"
"직주근접이 나을까 서울의 중심권에 역세권 아파트를 구입할까?"
"오래된 아파트보다 신축급이 좋을 것 같은데 가격은 더 비싸고"
"재건축 재개발 이슈를 가지고 있는 아파트를 매수할까?"
"특별공급이나 미분양을 노려볼까?"
"아예 몸이 고생하게 서울 그리고 직장에서 멀리 가서 저렴한 아파트를 구입할까?"

등등 정말 수도 없이 많은 질문들이 생기는데 정확하게 "이렇게 해야겠다"라는 판단을 세울 수 없었습니다. 벌써 몇년전부터 부동산에 꾸준히 관심을 가지고 있어왔기 때문에 거시적인 맥락과 미시적인 방법론들을 알고 있다고 생각했었는데 실제 제 삶속에서 적용하는 방법은 알지 못하고 실행하지 않았던거죠.

저의 가장 큰 문제점은 현상을 인식하고 그에 따른 개념까지는 알고 있으나 실제로 활용하고 적용해 보지 않았던 부분에 있었습니다. 대략적으로 지도상의 단지별 가격비교와 입지에 대한 사항을 겉으로 훑는 정도로만 매번 보아왔기 때문에 실제적인 분설결과와 그에 따른 솔루션 도출을 하지 못했던 것입니다.

그래서 이번주는 내내 <부동산 관련 서적>을 우선적으로 탐독하려 합니다. 그리고 제가 부족한 사항들을 리스트업하여 하나하나 제대로 적용해보고 실행해보는 것으로 이번달 목표를 잡아야 될 것 같습니다. 오늘도 책을 읽고 난 뒤에 앞으로 정기적으로 활용해야 할 데이터들을 "즐겨찾기" 해 놓았습니다. 앞으론 실제 삶속에서 적용한 결과를 바탕으로 이야기 해 보겠습니다.

 

부동산 투자 이렇게 쉬웠어? 주요 인사이트

① 부동산투자로 수익을 내는 원리

첫째, 실수요자가 증가하는 곳
둘째, 공급이 감소하는 곳
세번째, 투자수요가 유입되는 곳

② 가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 ‘세가지 흐름’

하나, 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다

실제로 정부가 규제를 완화하는 부동산 활성화 정책을 펼쳤을 때에는 수요가 증가하면서 상승세를 보이고, 규제를 강화하면 수요가 감소하면서 주택 가격이 침체되는 것을 확인할 수 있었다

둘, 정책은 입지를 만들고 입지는 수요를 부른다

특정 지역의 입지가 개발되고 발전 했을 때, 수요가 늘어나지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 지금까지 단 한번도 없었다.

셋, 수요는 또 다른 수요를 부른다

무언가 있어 보일 뿐만 아니라 힘들게 정보를 찾지 않아도 되니 그 지역에 투자하는 사람들의 행렬에 쉽게 동참하게 된다. 수요가 수요를 부른다는 말이 바로 이 경우다. 수요가 변화할 지역을 찾는 대 집중한다.. 수요가 늘면 또 다른 투자수요가 유입되면서 가격이 더 상승한다는 사실을 알고 있기 때문이다. 그 결과 가격 상승분 전체를 고스란히 수익으로 취할 수 있다.

③ 최대한 싸게 사는 방법

가격이 오를 만한 부동산에 투자하는 것과 동일한 효과를 볼 수 있는 것이 바로 최대한 싸게 사는 것이다.

        1. 급매물 투자로 위험은 줄이고 수익은 높인다.

            급매물 투자는 초보 투자자가 상대적으로 안전하게 내 재산을 지키면서 투자 수익을 기대할 수 있은 좋은 방법이다 
       
         2. 급매물이 출현하는 시기를 노려라. 
 
             평상시 급매물 찾기. 택지지구의 인프라는 시간이 흐르면 자연적으로 갖춰질 수 밖에 없기 때문에 앞으로 수요가
             변화할 곳을 찾는 필자에게는 아직 안성맞춤인 투자대상이다. 정부정책이 규제로 전환되는 경우 유예기간이 종료
             되기 직전에는 매물이 늘어날 수 밖에 없다. 이 시점에는 정부의 규제로 인해 가격이 하락하는 데다 급히 팔아야
             하는 매도인의 사정과 함께 맞물리면서 가격을 더욱 낮춰 매입할 수 있는 기회가 생긴다.

④ 싸게 나온 이유 확인하기

세상에 공짜는 없다. 시세보다 현저히 싸게 나왔다면 분명한 이유가 있는 것이다. 이해할 만한 이유를 그럴싸하게 내세우는 말만 듣고 쉽게 판단해서는 안된다. 과감하고 신속한 결정도 중요하지만 그 이전에 싸게 나온 진짜 이유를 반드시 확인해야 한다. 최소한 등기부 등본을 통해 가등기나 압류 등의 권리관계를 확인하고 누수와 같은 물건자체의 하자는 없는지도 살펴봐야 한다.

⑤ 저평가 부동산에 투자하는 방법

마매가 대비 전세가 비율로 저평가 부동산 찾기.

1.정상적인 전세가 비율인 시장(50-60%)

전세가 비율이 지속적으로 오르고 있는지 파악하라. 이 시기에는 전세가 비율 그 자체보다 전세 공급의 부족으로 점점 전세가 비율이 오르고 있는지, 그 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 수급불균형으로 인해 전세가격이 상승하면서 최적의 투자 시기가 다가올 것이기 때문이다.

2.전세가비율이상승하는시장(70-80%)

A-B-C급 지역순서로 실투자금이 적은 것을 노려라. 이 시점부터는 전세가가 매매가를 밀어올리기 시작하므로 매매가 상승(매도 할때)과 전세 보증금 증액(임대할 때)으로 새로운 수익을 창출할 수 있다. 따라서 전세가 비율이 상승하는 시기는 입지보다 초기 실투자금을 고려하여 가격이 오르는 A-B-C급 지역 순서대로 투자하는 것이 현명한 방법이다.

3.전세가비율이 매매가를 위협하는시장(80-90%)

실투자금이 적은 곳보다는 좋은 입지를 먼저 선택하라.

전세가 비율의 크기에 따른 투자방법을 정리해 보면 먼저 공급 부족으로 인해 전세가 비율이 지속적으로 증가하고 있는지를 파악하고 이후에는 실투자금을 고려하여 A-B-C급 지역 순서대로 투자해야한다. 그리고 전세가 비율이 매매가 비율을 위협할 때는 안정적인 실수요자들이 존재하는 A급 지역 위주로 투자하는 것이 저평가된 물건을 찾아내는 가장 유용한 방식이다.

⑥ 저평가 부동산 찾는 방법

1. 매매가 대비 전세가 비율에 따라 찾는다
2. 급매물을 기준으로 찾는다
3. 미래의 지역변화를 예상하며 찾는다
4. 경공매를 통해 스스로저평가된 부동산을찾는다
5. 생각을 확장하여 새로운 저평가지역을 찾는다

⑦ 시세균형이 깨진 저평가 부동산을 잡아라

가격이 저평가된 부동산은 언젠가 다시 균형을 맞추기 위해 평균 시세로 회복할 수밖에 없고 시세가 균형을 찾아 다시 정상화되면 이를 다시 다른 사람에게 매도해서 차익을 남길 수 있다.

⑧ 똑같은 가격이라도 상승기에는 싸고 불황기에는 비싸다.

똑같은 가격에 구입을 하도라도 상승기에서 하락기가 될 때 사면 상대적으로 고평가된 부동산을 사는 것이고 하락기에 사서 상승기에 접어들면 저평가된 부동산을 사는 것이다.

⑨ 퍼즐맞추기를 통해 기존 정보를 더욱더 구체화하라

하나의 정보는 하나의 현상을 설명하고 있지만 취합되는 정보는 앞으로 다가올 미래를 미리 보여준다. 미래에 지역이 어떻게 변화할 것인지 꾸준히 정보를 찾고 취합하여 본인만의 투자 정보를 만들어야 한다. 그리고 이렇게 만들어진 정보를 통해, 앞으로 대중들의 움직임이 어떠할 것인지를 먼저 생각하고 성공적인 투자의 기회를 선점해야 한다는 것을 꼭 기억하자

⑩ 미분양 아파트가 보석이 되어가는 과정

큰 시세 차익을 얻으려면 남들이 쉽게 인식하지 못하는 투자기회를 먼저 발견할 수 있어야 한다. 주변 지역과의 입지와 시세를 비교하고, 지역의 개발 정보를 꼼꼼하게 분석해서 다른 사람들이 찾지 못한 숨겨진 장점들을 찾아내야만 하는 것이다. 성공적인 부동산 투자는 운이나 감이 아니라 실력을 쌓기 위한 끊임없는 노력을 통해 성취할 수 있다.

⑪ 언론과 반대로 하면 성공한다?

1.언론은 "허풍쟁이"다
2.언론은 "따라쟁이"다.
3.언론은 "엄살쟁이"다.
4.언론은 "뒷북쟁이"다

투자세계에는 언론기사와 반대로 하면 성공한다는 말이있다. 이제는 언론이 제공하는 정보를 망목적으로 받아들이기 보다는 어떻게 재해석할 수 있는가에 따라 고수와 초보 투자자로 나뉘는 세상이 되었다. 언론 기사와 반대로 하라는 말은 단순히 표면적으로 드러나는 기사 내용과 무조건 반대로 행동하라는 의미가 아니다.. 무엇보다 언론의 숨겨진 속성을 먼저 이해해야 한다. 그 다음 주어지는 자료들을 조합하고 재해석하는 과정을 통해 스스로 투자정보의 진수를 변별하여 실제 투자에 활용하기 바란다 언론에 휘둘리지 말고 언론을 이용해야 한다는 것을 잊지말자.

※ 시장의 사이클과 부동산 투자 타이밍(통계청 경기순환시계 참고)

⑫ 부동산시장의 네단계 사이클 침체기, 회복기, 상승기, 급등기의 내단계를 거쳐 순환한다는 표현이 타당해 보인다

1.침체기(1단계) 수익형 투자

부동산 시장의  침체기가 길어질수록 더 낮은 가격으로 구입할 수 있고 은행에서 대출을 받아 레버리지을 활용한다면 자기 자본 대비 수익률은 훨씬 더 올라가게 된다. 이때는 무피 투자의 가능성도 높아진다. 어차피 시세 차익을 기대하기 어려운 시기인데다가 저렴한 가격에 매입해 임대를 하게 되면 투자금액에 비해 더 높은 수익률을 달성할 수 있으므로 사람들은 점점 수익형 투자에 갖게 되는 것이다. 따라서 부동산 시장의 침체기에는 시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 경매가 크게 활성화되고 수익률이 높아 투자자들이 몰리는 일부 부동산의 경우에는 시세 차익도 기대할 수 있게 된다.

2.회복기(2단계) 갭투자와 분양권 투자

전세물량은 누군가가 주택을 구입하고 난 다음 시중에 다시 공급(임대)해야만 한다. 그런데 침체기에는 주택 공급물량 자체뿐 아니라 주택을 구입하는 사람도 크게 감소하여 전세로 공급되는 주택이 줄어들 수밖에 없으므로 전세가격은 상승하게 된다. 이와 같은 전세가격이 상승하는 화복기애 유효한 투자방법이 바로 갭투자와 분양권투자(미분양포함)이다.

3.호황기(3단계) A급지역에 대한 투자

부동산투자에서는 호재와 입지가 중요한 요인인데 이때부터 입지가 좋은 지역 소위A급 지역에 사람들이 몰려들기 시작한다. 앞서 뜨겁게 달궈졌던 분양권 시장의 열기가 입지가 좋은 기존 주택시장으로 확산되는 것이다. 따라서 입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러지면서 좋은 투자처로 부상하게 된다.

4.급등기(4단계) 외곽지역의 갭메우기 투자

A급 지역과 B급 또는 C급 지역의 가격차이(gap)가 커져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 이 시기에 적합한 투자가 바로 갭 메우기 투자다. 이미 가격이 많이 오른 A급 지역보다 아직 상승할 여지가 남아 있는 외곽지역으로 투자자나 수요자가 이동하면서 그동안 벌어진 가격 차이가 메워지는 과정을 이용한 투자라고 할 수 있다.

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⑬ 부동산 시장의 사이클이 나타나는 이유

정부의 정책이나 가계의 수요변화는 시장에서 즉시에 효과가 나타나는 반면, 기업이 시장에 주택을 공급하기까지는 약 2-3년의 시차가 있으므로 이때 발생하는 수급의 미스매칭(불균형)이 가격의 등락을 만들어 가는 것이이다. 이렇게 정부의 정책변화에 따라 가격의 상승과 하락이 일정기간을 두고 반복해서 나타나게 되는 현상을 우리는 부동산 시장의 사이클이라고 부른다.