서울부동산의 미래

루키마인드입니다. 요즘은 주말마다 날이 좋지 않은 것 같습니다. 이왕이면 이렇게 쉬는 날 날씨가 좋아야 야외로 나갈 계획을 세울 텐데 비도 오고 바람도 많이 불어 밖에 보다는 쇼핑몰과 같이 실내에서 사람들이 많이 활동하는 것 같습니다. 오늘 가산의 모든 아울렛에는 사람들로 가득했거든요.

전 역시나 오전에 운동하고 오후에 카페에서 오랜만에 "드래곤볼"을 보았습니다. 간만에 힐링 타임이 필요했거든요. 드래곤볼이 연재가 마무리 된 것이 제가 고등학생 정도였던거 같은데 자세하게는 기억이 나지 않습니다. 그때는 만화책을 모으는 것이 유일한 취미였는데 슬램덩크와 더불어 드래곤볼은 저에게 "최애" 였습니다. 생각날때 마다 한번씩 보곤 하는데 역시나 재미있네요. ㅎㅎ

오늘은 이번주 부동산 관련도서 6번째 주인공인 [서울 부동산의 미래]를 보았습니다. 저자는 이 분야에서 너무나도 유명하신 김학렬님 일명 빠숑님이구요. 이분의 책은 지금까지 빼놓지 않고 보고 있고 블로그도 매일 보고 있기 때문에 어떠한 메세지를 전달해주시는지 너무나도 명확하게 알 수 있었습니다.

김학렬님은 입지전문가입니다. 그리고 제 생각에는 역사/사회 분야에도 전문성을 갖추고 있으신 것 같습니다. 그래서 일반적인 부동산 도서와는 많이 다른 느낌을 받습니다. 그리고 구체적인 것 같으면서 구체적이지 않게 말씀을 해주시는 특기를 가지신 것 같습니다. 거시적으로 부동산을 바라보시기 보다 미시적(국내 정책 기반)으로 국내부동산을 바라보면서 다른 지역이 아닌 "서울"의 중요성을 항상 전달합니다. 서울이 대한민국 부동산의 모든 것을 다 담고 있기 때문이라고 이야기 하구요.

부동산에 처음 관심을 가지기 시작할때부터 빠숑님의 블로그를 보았었는데 벌써 5권이나 책을 쓰셨네요. 그동안 전 뭐했나 싶습니다. 반성에 반성.. 여하트 [서울 부동산의 미래]는 그동안 서울의 중요성을 계속해서 외쳤던 저자가 다시한번 서울에 집을 마련할 것을 제안하는 내용으로 서울 도시계획 2030을 바탕으로 크게 도심권, 광역권, 지역권, 지구단위로 입지에 대한 인사이트를 안내해주는 책이여서 이번주 동안 읽었던 책들에서의 정보를 잘 다듬을 수 있는 책이였습니다.

 

서울 부동산의 미래 주요 내용

① 서울시 5개 생활권 방향성 분석

생활권 계획을 분석할 때는 생활권 내 광역 중심지를 가장 먼저 봐야 합니다. 그 다음으로 지역 중심지, 그리고 지구 중심을 봅니다. 중요도 역시 광역 - 지역 - 지구 단위로 낮아지지요.

각 지역을 분석할 때는 다음 세가지만 보면 됩니다.

첫째. 일자리가 증가할 지역인가?
둘째. 교통이 편리해지는 지역인가?
셋째. 주거환경이 좋아지는 지역인가?

서울 생활권 계획은 생활지를 크게 4단계로 구분했습니다. 도심>광역중심>지역중심>지구중심이 그것인데요. 입지별 가치는 이 순서대로 중요하다고 판단하면 됩니다. 생활권별로 추천 상품들을 정리해 보겠습니다. 4개 생활권 단계와 신규 7개소에 대한 전략입니다. 신규 7개소는 정말 낙후된 지역이라고 보면 됩니다.

도심투자전략 : 어떤 부동산이든 좋다. 땅 1평이라도 지분이라도 소유하자.

광역중심투자전략 : 어떤 부동산이든 좋다. 가질 수만 있다면 좋다

지역중심 투자전략 : 어떤 부동산이든 좋다.

지구중심투자전략 : 지구 중심 내 1,2,3등 아파트를 주목하자

신규 7개소 투자 전략 : 새 아파트에 집중해야 하는 지역이다. 상품 경쟁력마저 없으면 소외받는다.

② 서울에 집한채는 꼭 마련 하셨으면 합니다.

1.다세대 빌라는 감가상각이 아파트 대비 너무 빠릅니다. 재개발 목적이 아니라면 다세대 빌라를 매수해서 들어갈 필요가 없습니다. 10년 차 가까이 되면 여지없이 집관리에 대한 고민이 시작될 겁니다. 아파트는 그런 고민을 할 필요가 없습니다. 단지에서 관리를 해주니까요. 그래서 아파트를 추천했습니다.

2.아무리 아파트라 하더라도 20년차가 넘어가면 관리 측면의 고민이 시작됩니다. 또한 시세가 주변 아파트 대비 오르지 않으면 또 다른 고민이 생깁니다. 구 아파트보다는 신규 아파트가 고민할 거리가 더 적기 때문에 추천했습니다.

3.가격보다는 삶의 질을 먼저 고려하라고 조언했습니다. 아무리 새집이여도 아무리 큰 집이어도 아무리 싼집이어도 출퇴근을 하는데 2시간 가까이 걸리는 거리라면 저는 몇억짜리 가치를 낭비하는 것이라 생각합니다. 아이들의 학교가 너무 멀리 있어서, 학원가가 너무 멀리 있어서 셔틀버스를 타고 30분 이상 이동해야 한다면 이 역시 몇십억짜리 기회를 놓치는 거라는 생각입니다.

4.최소 5년 이상은 살 집이어야 한다고 말씀드렸습니다. 5년 동안 안정된 생활을 해야 합니다. 10년을 목표로 하면 더 좋습니다. 지금 경제적 수준보다는 5년 이후 경제적 수준에 맞는 집을 조금 무리가 되더라도 선택하라는 제안을 드립니다. 자신이 들어가 살 집이라면 말입니다.

5.비서울 지역보다는 서울을 선택하라고 말씀드렸습니다. 과천, 판교,위례 같은 서울 이상 지역은 논외로 하겠습니다. 조금만 무리하면 서울을 선택할 수 있는데 약간의 경제적 이유 때문에 탈서울을 준비하는 사람들에게 그럼에도 불구하고 서울에 남는 곳이 좋겠다. 는 조언을 드렸습니다. 아마도 제가 상담에서 가장 많이 제안한 내용이 아닐까 합니다.