나는 부동산 싸게 사기로 했다

루키마인드입니다. 엊그제가 월요일이였던 것 같은데 벌써 금요일 저녁입니다. 정말 하루를 길게 살아도 시간은 화살처럼 빨리 가는 것 같습니다. 이번주는 새벽 5시에 일어나 운동하고 회사에서 일하고 퇴근 후 독서하고 잠들기전 블로그를 쓰며 12시에 잠드는 일정으로 지냈었는데도 불구하고 시간은 야속하게도 무지막지한 속도로 흘러가는 것 같습니다. 가는 시간을 안타까워 하기 보다 하루하루를 소중하고 즐겁고 행복하게 지내야 겠다는 생각이 많이 드는 요즘입니다.

이번주에 부동산과 관련한 책 5권을 보았습니다. 일일 일독서를 한 셈이네요. 책 자체가 무겁지 않고 사례 위주로 되어 있어서 가능했던 것 같습니다. 앞으로 적어도 주 3권 정도는 읽어 보려고 합니다. 다만 독서를 위한 독서를 하려는 것은 아니고 전반적인 습관을 기르는 차원에서 정해놓고 책을 읽는 것이고 어느 정도 습관이 되었다고 생각이 들면 독서를 기반으로 제 생각을 정리하고 책에서 얻은 정보를 바탕으로 인사이트를 얻을 수 있는 저만의 방법을 구축하는 흐름으로 진행하려 합니다.

연달아 책을 읽으면서 느꼈던 점을 간단히 공유하려 합니다. 그동안은 띄엄띄엄 책을 읽었기 때문에 이슈과 흥미 위주로 책의 주제를 인식하고 있었는데 이번에 동일한 주제를 기반으로 다양한 책을 연달아 읽다보니 다양한 시각과 방향성을 얻을 수 있었습니다. 즉, 동일한 주제에 대해 다양한 자료를 분석하고 결과를 도출하는 방식 처럼 동일한 주제의 책을 읽음으로서 여러 저자들이 생각하는 방향, 그리고 구체적인 사례, 방법론 등이 하나의 정보로 통합되어 복합적인 사고를 할 수 있게 도움을 준다는 깨달았습니다.

예를 들어 [돈되는 아파트 돈 안되는 아파트]와 오늘 읽은 [나는 부동산 싸게 사기로 했다]의 경우는 거시적인 측면에서 대한민국 부동산의 가격에 대한 방향성을 이야기 하는 책입니다. 다양한 정량적 데이터와 글로벌 부동산과의 비교분석을 통해 전반적으로 대한민국 부동산 가격이 하락할 일이 없으며 시장경제의 흐름과 부동산 사이클에 대한 이해를 바탕으로 부동산의 매입시기를 결정해야 한다고 이야기를 합니다.

[부동산 투자 이렇게 쉬웠어?]와 [서울의 아파트를 사라]의 경우에는 거시적인 분석적 접근 보다는 대한민국에 국한하여 미시적으로 국내 정보를 기반으로 전국, 수도권, 특정지역에 대한 접근방법과 상승여력이 있는 부동산에 대해 사례를 기반으로 이야기를 해주는 책이라고 할 수 있습니다.

마지막으로 [똑똑한 부동산 투자]의 경우에는 실질적으로 초보 투자자가 무엇을 어떻게 어떤 방식으로 아파트를 구입해야 하는지에 대한 실전 방법론을 이야기 하는 책이라고 할 수 있습니다.

이렇게 크게 3가지로 이번주에 읽은 책을 구분할 수 있는데 여기서 중요한 점은 만약 [똑똑한 부동산 투자]만을 보았다면 절대로 자신이 원하는 부동산을 얻을 수 없었을 것입니다. 왜냐하면 구체적인 방법을 실행하기 전에 어떠한 배경으로 그리고 어떤 과정으로 부동산을 단계별로 구분하고 확정하여 실행해야 하는지를 알 수가 없기 때문입니다. 그렇기 때문에 동일한 주제에 대한 책은 적어도 10권이상은 읽어야 거시-미시-실행에 대한 과정적 흐름의 이해속에 자신이 판단할 수 있는 부동산을 매입할 수 있게 될 수 있다는 것을 이번에 느낄 수 있었습니다.

정말 그동안 너무 안일하게 살아왔다는 점을 다시한번 반성하게 되는 한주였습니다.

 

 

나는 부동산 싸게 사기로 했다 주요 내용

① 집 당신도 싸게 살수 있다 그것도 싸게

가격이 오르고 공급이 늘어나는 시기애는 오히려 집 사기를 피해야 하는 시기이며, 부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기에는 오히려 눈여겨 봐뒀던 집을 사야하는 시기이다. 분양프리미엄이 뉴스에서 나온다면 부동산을 오히려 외면하는 전략을 미분양이라는 단어가 나올때는 다시 부동산을 적극적으로 알아보는 전략을 세우자. 수요와 공급이 엇박자를 내는 순간이 집을 싸게 살 타이밍이다.

② 집 싸게 사는 데이터 직접 찾아보기

Step1. 웹사이트 국토교통 통계누리 접속
Step2. 주택/토지에서 주택과 토지 중 주택 탭을 클릭하면 주택건설실적(인허가)가 나타난다.
Step3. 주택건설실적통계(인허가)를 선택하면 통계표가 나타나며 오른쪽 메뉴 통계표명에서 부무별 규모별 지역별 인허가 상황을 파악할 수 있다

③ 숫자가 부담스러울 경우

국토교통부의 보도 자료를 활용(국토교통부-국토교통부뉴스-보도자료)

국토교통부는 매월 25일경 인허가 실적 및 착공 분양 준공에 관한 보도자료를 공개한다. 이 보도자료로 공급이 늘어나고 있는지 혹은 주춤한지 아니면 줄어들고 있는지에 대한 대략의 트렌드를 파악할 수 있다.

④ LTV, DTI

LTV는 Loan to value ratio 집값 대비 대출을 받을 수 있는 한도을 뜻하고 DTI는 Debt to Income ratio 소득 대비 원금과 이자를 합한 상환액의 한도를 정해 놓은 것을 의미한다.

연소득 3000만원인 사람이 1얼짜리 아파트를 사려고 한다면 70% LTV로는 7000만원까지 대출이 가능하지만 DTI까지 감안할 경우에는 3200만원(30년 상환 이지율 3% 신용도 중 기준) 정도밖에 대출 받지 못할 수도 있다. 빠듯하게 계산기를 두들겼다가는 마음에 드는 집을 눈앞에서 놓쳐 보릴 수도 있는 일이다.

집값에 대략 70%를 곱하면 되는 LTV와는 달리 DTI는 소득과 이자율 기존 대출의 원금과 이자, 상환기간에 따라 크게 달라진다. 금융감독원에서는 대충이나마 DTI를 계산할 수 있는 DTI계산기를 제공하고 있다.

소득 이자율 기존대출원금 등을 입력하면 대출 가능금액이 계산되어 나온다. 대강이나마 대출한도를 가늠하는데 유용하게 쓰일만 하다.

⑤ 30개월 주기로 부동산이 움직이는 이유

부동산 가격과 착공은 2-3년 사이클로 움직인다. 이는 아파트를 짓는데 2년 가량 걸린다는 점과 관련이 있다. 아파트 가격 상승은 착공 증가로 공급증가는 가격하락으로 이어지기 때문이다. 실제로 착공 데이터와 부동산 가격은 놀랍도록 같이 움직인다.

⑥ 부동산 가격과 착공 간의 상관관계

건설사의 분양물량 - 입주시작 - 부동산 가격 상승세 둔화(부동산 가격하락세) - 건설사의 분양물량 공급 축소 - 부동산 공급 감소 - 부동산 가격 상승