내 집 찾아 삼만리(지역주택조합아파트)

안녕하세요. 오늘은 다른 약속이 있어 직접 집을 찾아가서 이것저것 확인하지 못했습니다. 날이 점점 더 따뜻해지고 있어 돌아다니며 체크했으면 좋았을텐데 아쉽습니다. 그래서 오늘은 인터넷으로 여러가지 확인하고 체크하다가 영등포구 신길동 "지역주택조합 아파트"를 발견한 뒤 이것저것 공부한 뒤에 느낀 점을 공유할까 합니다. 

제가 "지역주택조합 아파트"에 대해서 알게된 것은 재작년 여름쯤이였습니다. 그때도 집을 사기 위해 이곳저것 찾아보기 위해 송도지역을 살펴보고 있었습니다. 그 때 송도 8공구에 "포레스트 카운티"라는 지역주택조합 아파트 홍보관이 있어 방문한 적이 있습니다.

송도라는 도시가 워낙 깔끔하고 평지로 이루어져 있어 살고 싶다는 생각을 했었기 때문에 꽤 많은 관심을 가졌지만 결국 "눈팅"만 하고 발걸음을 돌렸습니다. 그때는 송도가 아무리 좋아도 직주근접 사항이 너무 떨어졌기 때문에 그저 살고 싶다는 바램만 가지고 구경을 다녔었기 때문입니다.

여하튼 그 이후로 구로동 "월드메르디앙", 신길동 "메트로카운티2차"와 같이 주변에서 볼 수 있는 "지역주택조합 아파트" 가 많아져서 최근에 관심 있게 살펴보니 공통점을 발견할 수 있었습니다. 홍보관에 가서 홍보자료 및 상담하시는 분들이 이야기 하는 "지역주택조합 아파트"의 장점들입니다. 기본이 되는 입지와 교육, 교통과 같은 것은 다 마찬가지로 홍보하기 때문에 중요한 요인에 대해서만 이야기 하도록 하겠습니다.

①  청약통장이 필요없다.

이번주 수요일에 e편한세상 보라매 2차 분양이 있었습니다. 당연히 1순위 청약으로 "아파트 투유"를 통해 신청을 했고 기대하는 마음으로 기다렸지만 결과는 역시 "광탈"이였습니다. 나름 전략을짜서 비선호동, 타입을 선택해서 신청했는데도 안되더군요. 도대체 30대 직장인이 청약신청으로 아파트를 매수할 수 있을지 정말 의문입니다. 청약점수를 조정해서 실질적으로 당첨이 가능하게 수정이 필요할 것 같습니다. 정말로요.

대림산업 'e편한세상 보라매 2차' 1순위 마감..평균 9.5대 1

이렇게 청약신청으로 아파트를 분양받는 것은 거의 "로또"를 바라는 것과 같은 요즘입니다.

그렇기 때문에 "지역조합 아파트"는 이렇게 광고합니다. "청약통장"이 필요없다구요.

② 주변 시세 대비 저렴하다.

제다 보았던 "지역주택조합 아파트"들의 매수가는 주변 아파트들 시세의 15~20% 저렴하더라구요. 아마 부동산에 대해 잘 모르시는 분들이 상당하시는 분들의 이야기를 들으면 혹하게 될 것입니다. 동일한 입지, 교통이고 새 아파트인데 주변대비 저렴하니 당연히 관심을 가지게 되겠죠? 그럼에도 불구하고 일반분양 아파트가 아니다 보니 고민들을 하시긴 할텐데 그 지역이 정말 살고 싶던 곳이였다면 아마 냉큼 계약하시는 분들도 많으실 것 같습니다. 인간은 생각보다 프레임을 한정지어 놓고 선택하게 하면 이상하리만큼 단순하게 저렴한 것에만 "집중"하게 되거든요.

 

뭐든지 알아야만 그것이 좋은지 좋지 않은지를 판단할 수 있을 것입니다. 지금부터는 지역주택조합이란게 도대체 무엇인지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

<지역주택조합>

같은 특별시/광역시/특별자치도/시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말한다.

지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 한다. 또한 토지 소유자등이 지구단위계획의 결정이 필요한 사업으로 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 95%이상의 소유권을 확보해야 한다.

지역주택조합은 주택건설예정 세대수의 50%이상을 조합원으로 구성해야 되고 조합원은 최소 20명 이상이 되어야 한다.

지역주택조합 아파트 VS 일반분양 아파트

가격이 비싼 일반분양에 비해 지역주택조합은 기타비용 , 토지 금융비 , 시행사의 이익이 빠져있기때문에 그만큼 저렴하게 신규아파트 구매를 할수있습니다. 그래서 대부분의 홍보관이나 상당사들은 주변 시세보다 20%에서 많게는 30%까지 저렴한 분양가를 이야기 하며 사람들을 설득하려고 합니다. 거기에 각종 혜택과 향후 어떤 식으로 개발 될 거라는 식의 근거 없는 개발 계획까지 듣고 나면 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에겐 특별한 혜택, 더 없는 기회가 주어진다고 생각하게 될 것입니다.

하지만 지역주택조합 아파트의 10년간 입주에 성공한 확률을 보면 22%로 155개의 사업지 중 34개의 사업지만 입주에 성공했다고 합니다. 이말은 5개의 사업지 중 1개꼴로 입주에 성공했다는 말이 됩니다. 즉, 지역주택조합 아파트가 제대로 건설되어 입주하는 것 역시 일반분양 아파트와 같이 로또와 같은 확률로 굉장히 어려운 사업이라는 이야기가 됩니다. 

지역주택조합 아파트가 어떤 것인지 그리고 어떠한 위험이 있는지 일반사람들은 잘 알지 못합니다. 그리고 사람들도 당연스럽게 브랜드 아파트을 가지고 싶어 하지만 그럼에도 불구하고 관심을 떼지 못하는 이유는 "높아도 너무 높은 현재 아파트 매매가" 때문입니다.

아파트 한 채 마련하기 위해 월 300만원 저축한다는 가정하에 8년을 모아야 3억짜리 집 한 채 소유가 가능합니다. 헌데 현실은 서울에 3억짜리 아파트 찾기도 힘들 다는게 현실이기 때문입니다. 그렇기 때문에 이토록 비싼 아파트가격 때문에 조금이라도 저렴한 아파트 찾기에 나서면서 지역주택조합 아파트라는 곳에 관심을 두게 되는 것이 아닌가 싶습니다.

지역주택조합 아파트 Risk

1. 토지매입이 100% 안될 경우 : 사업 지연으로 리스크가 생길 수 있음.

2. 중도금 유이자의 경우, 금융비용이 발생 될 리스크가 있음.

3. 시공사 선정 유무, 시공사의 재무상태 및 중도금 대출문제로 리스크가 발생될 우려가 있음.

대부분의 지역주택조합 아파트 측에서는 ‘토지매입이 다 됐다’, ‘곧 착공에 들어갈 것이다’라는 달콤한 유혹에 많은 사람들을 설득시키려고 합니다. 모든 게 계획데로 진행 된다면 지역주택조합 아파트는 정말 더할 나위 없이 좋은 제도임에는 틀림이 없습니다. 계획대로 되지 않더라도 투명성 있게 사업진행만 이뤄진다면 피해자는 많이 줄일 수 있을 텐데 말입니다.

지역주택조합 아파트 매수시 유의점

지역주택조합 아파트가 무조건 나쁘다는 것은 아닙니다. 잘 진행 되어 입주까지 성공된다면 저렴하게 내 집 마련이 가능하고, 훌륭한 투자처가 될 수 있습니다. 단 22%의 성공한 사업지를 찾으려면 어떻게 진행되고 있는 사업지를 찾아야 확률이 높을까요?

우선 토지 확보가 어느정도 됐는지 확인해야 합니다. 영업직원들 말만 듣고 판단하기보다 눈으로 확인해야 합니다. 그리고 조합설립인가 시 80%이상의 토지사용권원 확보가 필요하며, 사업승인 시 95%이상의 토지매입 되었는지 꼭 확인해야 합니다. 토지문제야말로 꼼꼼히 체크해야 될 사항이라는 의미입니다.

토지확보만큼이나 중요한 부분으로는 사업부지가 아파트건설이 가능한 토지인가 아닌가를 확인해야 합니다. 토지확보가 100% 됐고, 조합원모집이100% 됐다고 해서 바로 착공에 들어갈 수 있는 것이 아닙니다. 어떠한 용도의 토지인지, 아파트를 건설할 수 있는 토지로 용도변경이 가능한지 꼼꼼히 체크하고 알아봐야 됩니다. 또한 지역주택조합 아파트를 계약하는 이유 중 가장 큰 이유인 저렴하게 공급된 것이 맞는지도 확인해봐야 하고, 허위 광고는 없는지, 조합원 모집이 수월한 위치인지 등 꼼꼼히 따져보고 계약을 해야 됩니다.

결국 자본주의를 살아가는 저희는 많이 학습을 해야 하는 것 같습니다. 잘 모르고 있다면 어렵게 모은 소중한 돈을 쉽게 날려버릴 수 있기 때문이죠. 하지만 너무 많은 것을 공부해야 되서 저를 포함해 많은 사람들이 귀찮아서, 게을러서 아무런 생각없이 투자하는 사례는 줄어들었으면 좋겠습니다.