2017.04.20 경제기사 공부하기

[부동산] 반포·서초·여의도 3개 지구도 압구정 이어 재건축 통합관리

서울시 이달말 용역 발주

◆ 서울 재건축 통합관리방식으로 ◆

서울시가 압구정에 이어 반포·서초·여의도 아파트지구도 '지구단위계획'으로 관리한다. 서울시는 19일 반포·서초·여의도 아파트지구 지구단위계획 수립을 위한 용역을 4월 말 발주한다고 밝혔다. 용역 기간은 1년6개월이다. 서울시는 내년 말 초안을 만들고 주민공람 등을 거쳐 2019년 이 3개 지구에 대한 지구단위계획 고시를 완료할 계획이다.

지구단위계획이란 하나의 아파트 단지나 개별용지 차원에서 재건축 또는 재개발을 진행하지 않고 좀 더 큰 그림에서 도시계획을 세우는 것이다. 이번 계획을 통해 서초구 반포동·잠원동 일대 반포지구 65개 단지 3만1945가구가 지구단위계획으로 묶인다. 서초지구는 22개 단지 1만3602가구, 여의도지구는 11개 단지 6323가구다. 이번에 지구단위계획이 적용되는 규모는 총 98개 단지 5만1870가구에 달한다. 지난해 10월 지구단위계획으로 묶인 압구정까지 포함하면 서울 주요 지역 재건축 대부분이 '통합관리' 방식으로 진행되는 셈이다.

서울시 관계자는 "1970년대 건설된 서울의 대표적인 대규모 아파트 단지들이 재건축 가능 시기가 도래해 광역적인 도시관리가 이뤄질 수 있도록 선제적 조치를 마련한 것"이라고 설명했다. 다만 주민 불편을 최소화하기 위해 이미 추진 중인 정비사업은 지구단위계획 수립 중에도 중단 없이 진행할 수 있다고 서울시는 밝혔다.

지구단위계획은 난개발을 막고 도시를 체계적으로 관리할 수 있는 장점이 있지만 노후 아파트 재건축 시 교통·기반시설·상업지 등을 종합 고려해야 해 계획 수립 전보다 시간이 훨씬 오래 걸리는 단점이 있다. 이 때문에 일부 주민이나 조합의 반발도 예상된다. 압구정지구는 35층 층수규제, 기부채납 등 사안을 놓고 서울시와 주민 간, 혹은 주민 내부 대립이 격화해 6월 고시를 앞두고도 사업 방향이 가시화하지 않고 있다.

■ <용어 설명>

▷ 지구단위계획 : 개별 단지가 아닌 몇 개의 단지를 '지구'로 묶어 주거지뿐 아니라 교통·공원·상업시설 등을 포함해 개발하는 통합관리 방식.

[부동산] "재건축은 속도가 생명인데…" vs "들쭉날쭉 난개발 차단"

공원·도로 등 포함해 큰 범위서 개발 추진
한번 지구단위 묶이면 계획 변경도 어려워져

◆ 서울 재건축 통합관리방식으로 / 서울시 "14개 지구 추가" ◆

서울시가 압구정에 이어 반포와 서초, 여의도까지 적용하기로 한 지구단위계획의 최대 장점은 난개발을 막고 체계적인 개발을 할 수 있다는 점이다. 개별 단지나 필지가 아닌 전체적 그림을 보고 조화로운 도시계획을 세우기 때문이다. 교통이나 도로, 상가시설 등이 지구 전체를 고려해 세워진다. 용도와 상한용적률이 서로 다른 아파트들이 각각 재건축 계획을 마련할 경우 들쭉날쭉한 개발이 될 수 있는데 이를 막을 수 있다. 서울시가 정비사업의 범위를 기존의 아파트 단위에서 '지구단위'로 확대하려는 이유다.

서울시 관계자는 "기존의 아파트지구는 하나의 블록에 학교, 공원 같은 기반시설과 교회, 병원, 시장, 도서관 같은 생활편의시설을 갖춰 그 안에서 모든 것을 해결할 수 있도록 한 '근린주구' 이론에 기반해 계획됐다"면서 "주변 지역과 공간적으로 단절된 주거기능 위주의 폐쇄적인 생활권이 만들어졌고, 특히 도심과 한강변 사이 연계 부족 등 도시공간의 유기적 연계 차원에서도 여러 문제점이 제기돼왔다"고 용역 발주 배경을 설명했다.

그러나 해당 지구에 살고 있는 주민들의 반응은 다르다. 지구단위계획으로 '묶여버리면' 속도가 생명인 재건축이 한정 없이 늘어질 수 있기 때문이다. 좀 더 나은 환경에서 살 권리가 침해되고, 비용이 많이 증가될 수 있어 재산권 침해도 발생한다는 것이 주민들 주장이다.

특히 작년 10월 계획수립을 마무리 지은 압구정은 주민과 시가 계획수립부터 발표까지의 과정에서 극한 갈등을 빚으면서 안 좋은 선례를 남겼다. 당초 최고 50층 아파트로 재건축하려던 주민들은 시가 독단적으로 지구단위계획을 세우는 바람에 최고 35층으로 층수가 묶였다고 주장한다. 또 이해관계가 서로 다른 단지들이 함께 묶여 통합재건축을 해야 한다며 분통을 터뜨리고 있다.

실제로 지구단위계획상에서 땅의 용도나 최고층수 등이 한번 정해지면 좀처럼 바꾸기 어렵다. 예를 들어 층수를 50층까지 올리려면 현재 3종 일반주거지역을 준주거로 종상향해야 하는데, 잠실주공5단지의 경우 지구단위계획으로 묶여 있지 않기 때문에 서울시 도시계획위원회의 결정만으로 변경이 가능하다. 그러나 압구정의 경우 현재 3종 일반주거로 명시된 지구단위계획이 6월 고시를 통해 확정되면 종상향을 하기 위해선 지구단위계획 전체를 바꾼 후 다시 심의를 받아야 하기 때문에 훨씬 더 절차가 복잡해지고 승인받기도 어렵다.

개 단지가 있는 반포는 재건축 진행상황에 따라 주민들 반응이 달랐다. 사진은 반포 아파트 단지. [매경DB]이해관계가 다른 단지를 묶어 통합재건축을 하는 경우가 발생하는 것도 문제다. 압구정의 미성1차와 2차의 경우 일찌감치 안전진단을 통과한 1차와 달리 2차는 아직 재건축 연한도 도래하지 않았다. 그런데 지구단위계획상에서 이 두 단지를 묶어 통합재건축을 하도록 지정되자 초과이익환수제 등으로 갈 길 바쁜 1차 주민들이 반발하고 나서기도 했다.

다만 재건축 진행이 '제로' 상태였던 압구정과 달리 반포나 서초는 이미 재건축을 끝냈거나 거의 마무리 단계에 들어간 단지들도 꽤 된다. 압구정에 비해 지구단위계획의 영향을 받는 단지와 가구 숫자가 적다는 의미다. 또 아직 용역 완료까지 최소 1년6개월이라는 시간이 남아 있다. 서울시도 이 기간에 심의를 신청하는 재건축단지는 지구단위계획과 별도로 심사 일정을 진행하겠다는 입장을 밝힌 상태다.

서초구 관계자는 "이미 재건축이 완료된 반포자이나 래미안퍼스티지, 이번에 서울시 도계위 심의를 받아 마무리 단계에 있는 반포1·2·4주구나 신반포3차 등은 지구단위계획 수립에 영향을 받지 않는다"고 말했다. 그러나 현재 속도가 전혀 나지 않고 있는 신반포2차나 4차 단지 등은 앞으로 수립할 지구단위계획에 얽매일 수밖에 없다. 또 용역 완료 시점인 내년 말에 임박해 심의를 신청한 단지의 경우 '지구단위계획 수립 후 심사하자'는 이야기가 나와 심의가 길어질 것을 조합 측은 우려하고 있다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "지구단위계획은 도시의 인프라스트럭처를 체계적으로 갖출 수 있다는 점에서 원론적으로는 좋지만 재건축 속도에 영향을 주기 때문에 주민들은 규제로 받아들인다"면서 "여의도와 신반포2차나 4차 등 현재 추진 속도가 느린 단지들에는 타격이 될 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "도입 취지는 좋지만 재건축 속도전을 하려던 곳이나 역세권, 한강변 아파트 등은 지구단위계획이 어떻게 나오느냐에 따라 타격이 심할 수도 있다"고 설명했다.

이미 상당수 단지들이 재건축을 완료한 상황에서 '조화로운 도시계획'을 이유로 지구단위계획을 수립하는 것이 때늦은 것 아니냐는 지적도 있다. 총 65개인 반포아파트지구 내 단지 중 절반 수준인 30개 이상이 이미 재건축을 완료했거나 재건축을 추진 중인 상황이다. 결국 '반쪽짜리 지구단위계획'이 되는 셈이다.

[부동산] 인구 줄어드는데 인프라에만 돈 펑펑

6700억 의정부 경전철, 이용객 하루 1만명 그쳐
화성시 종합경기타운, 시설활용률 턱없이 낮아

◆ 눈앞에 다가온 지자체 소멸 (上) ◆
농촌 지역을 중심으로 상당수 지방자치단체들이 청년층 이탈로 심각한 인구 감소를 겪고 있는 가운데 한 노인이 밭을 바라보며 홀로 생각에 잠겨 있다. [이승환 기자]인구 감소가 뻔히 보이는 상황에서도 지방자치단체들의 과다한 인프라스트럭처 투자가 계속되고 있다.

우선 인구추계를 부풀려 잡는 관행이 지속되고 있다. 전남 영암군이 작년도에 마련한 기본계획을 보면 2020년에 인구가 21만명으로 증가할 것이라는 장밋빛 전망을 하고 있다. 그러나 올 3월 기준 영암군 인구는 5만6484명에 불과하다. 4년 만에 인구를 4배 가까이 증가시키겠다는 비상식적인 '계획인구'를 갖고 있는 것이다. 계획인구는 도시계획을 세우는 데 기준이 되는 지표로 이를 통해 각종 개발 사업 인허가와 용지 규모, 주민 생활시설 확충 여부를 판단하고 예산도 책정한다.

영암군만 이런 것이 아니다. 경남 밀양시는 작년에 작성한 문서에서 2025년 인구를 모두 21만여 명으로 예상했다. 그러나 3월 현재 인구는 10만8184명에 불과하다. 9년 만에 인구를 두 배로 불리겠다는 야심 찬 계획이지만 현실화될 가능성은 거의 없다는 지적이다. 2020년 인구가 86만명이 될 것이란 평택시 현재 인구는 45만여 명이다.

경기 화성시는 2011년 2370억원을 들여 3만5000여 석 규모 종합운동장과 5000석 규모 체육관 등을 갖춘 '화성종합경기타운'을 지었다. 그러나 이 시설은 활용률이 낮아 줄곧 예산낭비 사례로 비판을 받고 있다. 건립 근거가 된 화성시 계획인구는 2015년 105만3000명, 2020년 110만명이었다. 하지만 올 3월 현재 화성시 인구는 65만5438명에 불과하다.

의정부시도 마찬가지다. 작년도 인구계획에는 의정부시의 2020년 인구가 모두 52만여 명에 달한다는 전망을 내놨다. 그러나 3월 기준 의정부 인구는 43만여 명에 불과하다. 인구추계가 이렇게 주먹구구로 이뤄지다 보니 적자투성이라는 오명을 뒤집어쓴 의정부경전철이 탄생했다. 의정부경전철은 지난 1월 개통 4년 만에 2200억원의 누적 적자를 기록하며 법원에 파산신청을 하고 말았다.

[부동산] 2040년엔 국토 61%가 無人 지역?

지자체 40% 초고령사회 진입

◆ 눈앞에 다가온 지자체 소멸 (上) ◆

농어촌 지역에서 인구유출이 계속됨에 따라 앞으로 우리나라 전 국토 중 사람이 거주하지 않는 지역이 차지하는 면적이 크게 늘어난다는 전망도 나온다. 국토연구원은 2013년 기준 우리나라 영토에서 사람이 살지 않는 지역의 면적은 53%를 차지했지만, 2040년께는 이 비율이 61%에 달할 것이라는 암울한 전망치를 내놨다.

우선 인구의 유출은 급속한 고령화를 초래한다. 전국 229개 시·군·구 중 고령인구 비율이 20%가 넘는 초고령사회에 접어든 곳은 모두 86개(37.6%)다.

또 전라남도는 이미 2015년에 노인 인구의 비중이 21.1%를 기록해 광역자치단체로는 처음으로 초고령사회에 진입했다. 특히 풀뿌리 자치가 이뤄져야 할 면 단위의 경우 고령자 비율이 2053년에는 61%로 전국 고령인구 비중으로 예상되는 38%에 비해 훨씬 높을 것이라는 전망도 나오고 있다.

고령화 끝은 지방에 더 이상 사람이 살지 않는 공동화라는 지적이다. 정부 조사에 따르면 리 단위 행정구역 중 20가구 미만만 살고 있는 곳이 2005년에는 2048개소에 불과했지만 2010년에는 3091개소로 5년 동안 1000개소 넘게 증가했다. 이미 농어촌지역의 마을 공동화가 급속히 진행 중이라는 얘기다.

전문가들은 이미 향촌사회 곳곳은 폐허로 변한 빈집이 즐비한 공간으로 변모하고 있다고 지적한다.

[부동산] 인구 2만 안되는 지자체 2030년 27곳…방치땐 폐지 불가피

경북 군위·전북 임실 등 65세 이상 인구에 비해 가임기여성 턱없이 적어
학교·병원도 갈수록 줄어…남아있는 인구마저 떠나 "지방공동화 방지책 시급"

◆ 눈앞에 다가온 지자체 소멸 (上) / 얼마나 심각하길래 ◆

전북 임실군에선 중고생들이 학교에 가는 데만 1시간이 넘게 걸린다. 학교가 너무 멀어서 하굣길엔 녹초가 되기 일쑤다. 사람이 너무 줄다 보니 이제 버스도 다니지 않아서 군에서 운영하는 셔틀버스가 아니면 장을 보러 가기도 어렵다. 병원과 약국이 이 지역에서 사라지기 시작한 건 이미 오래전이다. 모두가 급격한 인구 유출로 인해 생긴 현상들이다.

김동영 전북연구원 미래전략연구부장은 "지방 낙후지역은 인구 감소로 학교 병원 약국 등 기반시설을 유지하기 어려울 정도가 되면 남아 있는 사람들의 생활환경이 점점 나빠질 것"이라며 "결국에는 사람이 살기 힘든 생활 사막화가 진행될 것"이라고 염려했다.

전문가들은 이미 경북 의성·군위·영양·청송군, 경남 합천·남해군, 전북 임실군, 전남 고흥군 등은 이런 생활 기반시설들이 무너지는 단계에 접어든 것으로 분석한다. 지방자치단체 소멸의 가능성은 수치로도 파악된다. 올 3월 기준으로 소멸의 위험성이 가장 높은 지자체는 경북 의성군이 꼽힌다. 의성군의 경우 65세 이상 고령층 인구는 2만119명에 달하지만, 20~39세 여성 인구는 3250명에 불과하다. '20~39세 여성 인구'를 '65세 이상 인구'로 나눠보면 0.161이라는 수치가 나온다. 가임기에 속하는 젊은 여성들 인구수가 노인의 16%에 불과하다는 얘기다.

이처럼 '20~39세 가임기 여성 인구수'를 '65세 이상 고령 인구수'로 나눈 수치를 지자체 소멸위험지수라 부른다. 대개 소멸위험지수가 0.5 미만이면, 즉 노인 인구가 가임기 여성의 두 배를 넘으면 소멸 가능성이 있다고 진단한다. 부양해야 할 노인은 많은데 신생아는 적으니 시간이 흐를수록 인구가 급감할 수밖에 없다는 얘기다.

3월 기준 전국 229개 시·군·구 가운데 소멸위험지수가 0.5 미만인 곳은 37%인 85곳이다. 경북 의성군(0.161)에 이어 전남 고흥군(0.169), 경북 군위군(0.177), 경남 합천군(0.178)과 남해군(0.183)이 현재로선 소멸위험이 가장 높은 지역으로 꼽힌다.

이들 지자체가 소멸 위기에 놓인 가장 큰 요인은 인구 유출이다. 1995년 5~9세 인구를 100으로 봤을 때 20년 후인 2015년 현재 25~29세 인구가 60 이하로 추락한 곳이 분석 대상 219개 시·군·구 가운데 20%인 44곳에 달했다. 즉 40%가 넘는 젊은이들이 태어난 고향에 정착하지 못하고 타 지역으로 떠났다는 얘기다. 유출이 가장 심각한 지역은 경북이었다. 고향에 정착한 인구수가 47.8%에 불과했다. 전남과 전북도 정착률이 각각 50%와 57.1%에 그쳤다. 인구 유출로 생활기반이 무너지면 결국 인근 시·군에 통폐합돼 이름조차 사라지는 지자체가 속속 나올 수 있다. 인구가 줄어도 자치단체로서 최소한의 외형을 유지하려면 군수, 부군수 등을 비롯한 상당수 공무원을 배치해야 한다. 하지만 이런 단계마저 넘어서면 아예 지자체를 없애는 시대가 머지않아 올 것이라는 얘기다.

김순은 서울대 행정대학원 교수는 "인구 2만명에 못 미치는 자치단체가 현재 경북 영양군과 울릉군 2곳인데, 2030년에는 27곳으로 늘어날 것"이라며 "이런 곳에도 군청 공무원은 적어도 600~700명가량이 필요할 것"이라고 지적했다.

그러나 김 교수는 "자치단체를 인위적으로 통폐합하기보다는 적절하게 인구 분산을 유도해 공생하는 방안을 찾는 게 가장 바람직하다"고 말했다. 국토의 효율적 이용 측면에서도 도시 과밀화와 지방 공동화가 동시에 진행되는 것은 심각한 부작용을 낳을 수 있다는 것이다.

실제 서울시 중구는 과밀화로 인해 갖가지 문제에 시달리고 있다. 반면 강원도 철원군 근북면은 사람이 살지 않는 마을로 전락할 상황을 걱정해야 할 판이다. 근북면 면적은 23.73㎢로 9.9㎢에 불과한 서울 중구의 2.4배에 달한다. 하지만 인구는 3월 말 현재 고작 55가구 109명으로 총 12만4312명이 몰려 사는 중구 대비 1140분의 1에 불과하다.

[부동산] 세종시 효과…수도권 인구 첫 감소

1971년 통계작성 이후 처음…서울서만 57만명 빠져나가
통근·통학에 日평균 1시간, 서울 80분…가장 오래 걸려

■ 통계청 '2015 인구주택총조사'

수도권 인구 순유출이 시작됐다. 서울·인천 등 수도권 전체로 새로 유입된 인구보다 여기서 빠져나가 지방으로 흩어진 인구가 더 많아지기 시작했다는 의미다.

19일 통계청이 발표한 '인구주택총조사 표본 집계 결과'에 따르면 5년 전 거주지를 기준으로 2015년 수도권에 전입한 인구는 238만7000명이었다. 반면 전출한 인구는 255만명으로 16만3000명의 순유출을 기록했다. 수도권에서 인구가 빠져나간 것은 1971년 관련 통계 작성 이후 처음이다.

최근 20여 년의 흐름을 보면 수도권 인구는 계속해서 순유입을 기록해왔다. 1990~2010년 14만명대에서 80만명대까지 증가 폭만 달리했을 뿐이다. 그러다 2015년 조사에서 처음으로 순유출이 확인됐다. 2012년부터 본격적으로 시작된 정부청사 세종시 이전 등 공공기관 지방 분산 배치가 일조했다는 분석이다.

이재원 통계청 인구총조사과장은 "세종시, 지방 혁신도시, 수도권 외곽지역으로 이동한 인구가 늘면서 수도권에서 인구 순유출이 발생했다"고 설명했다. 같은 기간 세종시의 전입 인구는 10만7000명, 전출 인구는 1만2000명으로 9만5000명의 인구가 순유입됐다. 수도권에서 다른 시도로 빠져나간 인구 중 충남으로 간 규모가 16만4000명으로 가장 많았다.

시도별로 보면 서울에서 57만1000명이 순유출됐다. 부산(7만8000명)과 대구(6만5000명) 등에서도 인구가 빠져나갔다. 반대로 경기도로는 34만3000명이 순유입됐다. 세종시 옆 충남도 9만3000명의 인구 순유입이 있었다. 이 과장은 "최근 서울 전셋값이 많이 오른 게 경기도로 이동한 인구가 느는 데 영향을 미친 것 같다"고 말했다.

한편 우리 국민은 통근이나 통학에 일평균 1시간 이상을 소비하는 것으로 나타났다. 출근·등교 기준으로 일평균 소요 시간은 30.9분으로 왕복으로 환산하면 1시간2분가량이다. 편도 기준 통근 평균이 31.2분, 통학이 29.6분으로 출근 시간이 조금 더 길었다. 전국 시도 중에는 서울의 평균 통근·통학 시간이 가장 오래 걸렸다. 서울의 일평균 출근·등교 소요 시간은 39.3분으로 조사됐다. 하루 1시간20분 정도는 일터와 학교를 오가며 길에서 보내는 셈이다. 통근과 통학을 나눠보면 출근에 40.5분, 등교에 34.4분이 소비됐다. 반면 전남은 통근·통학에 19.2분이 들어 서울의 절반에 미치지 못했다. 출근하는 데는 18.9분, 학교에 가는 데는 20.8분이 소요돼 등교 시간이 1분 정도 더 걸리는 것으로 나타났다.

통근·통학 때문에 서울로 들어오는 인구는 150만명이었다. 경기도에서 서울로 127만7000명이 유입되고, 인천에서 오는 인구도 19만1000명이나 됐다. 반면 서울에서 서울 밖으로 통근·통학하는 인구는 73만3000명이었다. 서울 밖에 거처를 마련해 두고 서울로 일만 하러 오는 것이다.

[부동산] 서울 서남권도 `10억클럽` 노린다…흑석·마곡 주도

흑석 리버하임 9억8천에 거래…9호선 개통에 강남 대체지 부상
마곡서도 9억 육박단지 등장…고도제한완화·개발호재 든든
기존 대장주 여의도·목동과 연계돼 명품주거지群 발돋움…입지별 단지내 차별화는 유의

뉴타운 사업이 한창인 동작구 흑석동 일대는 일부 전용면적 84㎡ 아파트 가격이 10억원을 넘보고 있다. 흑석동 일대 시세를 주도하는 아파트 중 하나인 동부센트레빌2차 전경. [매경DB]서울 흑석동과 마곡 일대 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트가 심리적 장벽 역할을 하는 10억원 돌파를 호시탐탐 노리고 있다. 최근 서울 아파트값이 상승세를 보이면서 광화문·마포 등 서울 강북권에서 10억원대 단지가 등장한 데 이어 비강남 서부권으로 열기가 옮아가는 모양새다. 지금까지 서울 '서남권'으로 분류되는 동작구·영등포구·양천구·강서구에서 중소형 아파트 거래가격이 10억원을 넘는 곳은 여의도와 목동뿐이었다.

19일 서울부동산정보광장에 따르면 2월 이후 흑석7구역을 재개발한 '흑석뉴타운 아크로 리버하임' 전용면적 84㎡짜리 아파트 입주권 가격이 9억원을 넘어가고 있다. 최고 가격은 2월에 13층 입주권이 기록한 9억7800만원이고, 이후로도 실거래가 9억원을 넘는 거래가 현재까지 3건 더 나왔다. 특히 작년 국토교통부가 발표한 '11·3 부동산 대책' 이후에도 상승세가 꺾이지 않는다는 점이 눈에 띈다. 2016년 10월 8억5000만원 선에서 거래됐던 동일 평형 입주권 가격은 작년 연말 8억7000만~8억9000만원까지 오르더니 올해 2월부터 9억원 선을 넘었다.

강서구 마곡동에선 9억원에 육박하는 아파트가 나왔다. 2월 중순 마곡엠밸리7단지 전용 84㎡가 8억9800만원에 거래됐다. 이 아파트는 같은 평형이 작년 초만 해도 7억원 후반에서 거래되다 작년 8월부터 매매가격이 8억5000만원을 넘더니 올 들어선 9억원을 넘보는 매물이 나오기 시작했다. 물론 작년 시세가 급상승한 데다 최근 입주물량이 몰리면서 거래는 주춤한 상태다. 하지만 근처 A공인중개업소 관계자는 "기대감에 진입 시기를 저울질하는 대기수요는 여전한 편"이라고 설명했다. 그동안 서울 서남권에서 '대장주'는 여의도와 목동이었다. 이 지역은 중소형 아파트도 10억원 이상에 거래되며 비강남 서부권에서 시세를 견인하는 역할을 해왔다. 하지만 강남3구가 여러 지역이 연계돼 움직이며 시장을 형성한 반면, 서남권은 두 지역을 받칠 곳이 없어 탄력을 더 이상 받지 못했다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "여의도와 목동은 서울 서남권에서 고립된 일종의 '섬'처럼 돼 있었다"며 "흑석과 마곡이 받쳐주면 이 시장도 연계해 상승할 수 있을 것"이라고 평가했다.

전문가들은 흑석과 마곡 시세가 뛰는 이유를 개발호재에서 찾았다. 흑석동은 뉴타운 사업이 진행되면서 각광받고 있다. 여의도와 강남, 종로 등 서울 대다수 업무지구와 가까운 데다 지하철 9호선이 들어오면서 교통망까지 갖춰졌다. 여기에 아파트 일부가 한강 조망이 되고, 강남 재건축과 달리 각종 규제도 적용되지 않아 대체 투자처로도 주목된다.

마곡 지역은 LG사이언스파크 등 일대 개발사업이 가시화하면서 주목받는 모습이다. 김포국제공항 주변 고도제한이 완화되면 마곡지구를 비롯한 일대 개발이 더욱 탄력을 받을 것이란 기대감도 높다. 서울주택도시공사(SH공사)는 마곡지구 내 특별계획구역에 최고 30층 높이의 랜드마크 건물을 세울 계획도 갖고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "'LG사이언스파크' 등 대기업과 오피스 등이 입주하면 더욱 발전할 수 있다는 기대감이 높다"고 말했다.

흑석동과 마곡동 안에서도 지역과 단지별로 시세는 천차만별이다. 김규정 NH 부동산 연구위원은 "흑석과 마곡은 도심이 가깝거나 직주 근접이 공통적이다"며 "학군보다 교통·상업 편의시설 등을 중시하는 실수요자들 관심이 높다"고 말했다.

[부동산] 신도시 오피스텔 `湖세권` 전성시대

광교 컨벤션 꿈에그린 청약 86대1

서울을 포함한 수도권 분양시장의 '화룡점정'은 물가에 들어서는 아파트·오피스텔이다. 한화건설에 따르면 광교호수공원 앞에 들어서는 '광교 컨벤션 꿈에그린'이 지난 17~18일 청약을 접수한 결과 746가구 모집에 6만4749명이 신청해 평균 86.7대1의 경쟁률을 기록했다.

경기 광교신도시 수원 컨벤션센터 지원시설 용지에 들어서는 오피스텔로 지상 최고 47층, 3개동, 전용 84~175㎡ 총 759가구 규모로 조성된다. 청약 기간인 지난 17~18일 이곳 견본주택 앞은 청약 대기줄 고객들과 오랜만에 등장한 '떴다방'으로 장사진이 연출됐다.

한화건설 관계자는 "청약접수 마지막날인 지난 18일 오후 5시까지 줄을 선 예비청약자들까지만 청약을 받았다"며 "줄이 워낙 길어서 밤을 새워 다음날 19일 오후 12시까지 접수했다"고 말했다.

광교 컨벤션 꿈에그린은 전 가구 광교호수공원 조망이 가능하다는 점이 인기 요인으로 작용했다.

본지가 금융결제원의 아파트투유를 통해 분석한 결과 2015년 4월부터 19일 현재까지 온라인 접수를 통해 청약을 받은 전국 오피스텔 중 청약접수건수·청약경쟁률 모두 상위 5위에 이름을 올린 것은 수도권 2기 인기 신도시였다. 위례 '보미리즌빌'을 제외하면 대부분이 호수 조망이 가능한 단지라는 게 공통점이다.

가장 높은 경쟁률을 기록한 것은 2015년 9월 분양한 광교신도시 '광교C２블록 중흥Ｓ－클래스'로 총 230실 모집에 10만522명이 몰리면서 437대1을 기록한 바 있다. 2위는 지난해 11월 분양한 동탄2신도시의 '동탄2 린스트라우스'로 186실 모집에 6만2383명이 접수해 335대1의 기록을 냈다. 3위는 '광교 C3블록 광교아이파크'로 총 282실 모집에 6만1104명이 몰리면서 217대1의 경쟁률을 보였다.

세 오피스텔 모두 호수공원 바로 앞에 들어서면서 호수 조망권이 공통적이다. 광교신도시 원천동 A공인 관계자는 "광교 C블록 광교아이파크와 중흥Ｓ-클래스 모두 분양권 웃돈이 초기에 5000만원에서 1억원까지 올라섰다"며 "다만 일대가 투자 과열양상을 보였던 곳이다 보니 단속이 만만치 않아서 분양권 당첨을 노리는 사람이 많다"고 말했다.

동탄신도시 동탄동 B공인 관계자도 "동탄2 린스트라우스의 경우 웃돈이 최소 5000만원 이상인 반면 호수 조망권이 없는 인근 단지들은 웃돈 4000만원인 물건도 적지 않아 웃돈이 차이가 난다"고 말했다.

[부동산] 오피스텔 투자라면 지방으로…진주·포항 수익률 年10% 넘어

공급 적고 분양가 저렴한 덕분

'국민 재테크'로 여겨지는 오피스텔 임대수익률이 예전만 못하다. 서울의 연간 평균 임대수익률(취득세 납부 후 기준)이 5% 아래로 떨어졌다. 하지만 여전히 고수익이 가능한 곳이 적지 않아 시선을 지방으로 넓혀야 한다는 조언이 나온다.

19일 부동산114에 따르면 최근 1년 동안 오피스텔 공급이 있었던 전국 71개 시를 기준으로 임대수익률이 가장 높았던 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다. 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42%, 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 순이었다.

이들 지역 오피스텔이 높은 임대수익률을 기록한 이유는 다른 지역에 비해 공급 물량이 적기 때문이다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급 물량은 1260실로, 전국 71개 시 평균 3467실의 3분의 1 수준에 불과했다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔이 1280실밖에 안 된다.

분양가 역시 저렴하다. 연간 임대수익률 상위 10개 지역 계약면적 3.3㎡당 평균 분양가는 320만원으로, 전국 오피스텔 계약면적 3.3㎡당 평균 분양가 807만원보다 487만원이 낮다. 오피스텔 임대수익률은 연간 임대수입에서 매매가를 나눠 계산하기 때문에 분양가가 저렴한 단지일수록 임대수익률 측면에서 유리하다.

업계 관계자는 "지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 보다 높은 수익을 기대할 수 있는 연간 임대수익률 상위권 지역에서 분양하는 오피스텔에 관심을 가지는 것이 좋다"고 말했다.

연간 임대수익률이 높은 지역에서 신규 오피스텔 분양도 잇따르고 있다. 한화건설은 이달 경남 진주시 신진주역세권 도시개발사업지구 E3블록에서 '신진주역세권 꿈에그린' 오피스텔 50실(전용면적 82㎡)을 분양할 예정이다.

군인공제회 자회사인 대한토지신탁은 이달 제주시 이도일동 1244-1 일원에 '제주 행정타운 파미르파크' 오피스텔 250실을 분양할 예정이다.

아세아건영은 제주시 연동 275 일대에 프리미엄 레지던스 세인트스톤 더 부티크 오피스텔 38실을 분양 중이다.

지난달 말 기준 오피스텔 연간 임대수익률은 전국 평균 5.29%로 기준금리 대비 3배 이상 높았다.