대한민국 부동산 투자 : 역시

빠숑님의 블로그를 알게 된 건 잘못된 빌라매입을 하고 나서 부터입니다. 그 전에 빠숑님의 블로그를 알았다면 실거주를 위한 인생의 첫 주택을 그렇게 쉽게 결정하지는 않았을 것 같습니다. 우리 모두는 앞으로 값이 오를 것 같은 부동산을 이야기 할 수 있습니다. 확률이 높게 말이죠. 강남, 여의도, 용산의 아파트 가격이 앞으로 오를 것이라는 것은 모두 다 알고 있다는 이야기 입니다. 하지만 진입장벽이 높죠. 그렇기 때문에 더 오르는 것이구요.

헌데 저를 포함하여 직장인이나 서민들은 3~4억 정도의 적당한 선(?)에서 실거주 및 투자를 위한 아파트를 구하기 위해 노력합니다. 하지만 입지(교통, 상권, 학군, 환경)가 좋은 곳은 적어도 평강 4천이 넘기 때문에 실제로 6~7억 정도의 아파트가 대부분입니다. 즉, 일반인들은 4억 정도라면 그동안 모질게 모아 두었던 목돈과 대출을 활용해서 무리해서라도 실거주를 선택할 수 있습니다. 하지만 6~7억은 도무지 엄두가 나지 않는 금액이라 교통이 좋아도, 상권이 좋아도, 학군이 좋아도, 환경이 좋아도 구입할 수가 없습니다. 결국 일반인들은 3~4억 정도의 아파트가 앞으로도 투자가 유망하고 괜찮은 조건을 가지고 있는지를 판단하기 위해 노력하게 됩니다. 

하지만 학교에서 아파트를 구입하는 방법을 말해준 적도 부모님이 손을 잡고 다니면서 부동산을 알아보는 방법을 알려주지도 않았으며, 하물며 직장의 상사가 알려주지도 않습니다. 물론 돈이 있으면야 어디든 한강이 보이고, 직주근접이며, 학군이 좋은 곳을 골라서 선택할 수 있겠지만 우리는 돈이 없는 서민입니다. 3~4억 정도의 아파트가 적당하다고 했지만 서울 평균 아파트 매매값은 6억을 돌파했습니다. 평균이 말입니다. 이런 상황에서 돈이 되는 적당한 곳을 구입하자니 오를지 내릴지 모르겠고, 역세권 근처 랜드마크 아파트를 구입하자니 무리인 상황이 우리가 처한 대부분의 처지 일 것입니다. 이 때 빠숑님이 학교에서도, 부모님도, 직장상사도 알려주지 않았던 대한민국에서의 부동산 투자 방법을 알려주시기 위해 책을 출간하셨고, 계속해서 활용하고 분석한다면 분명 좋은 교과서가 될 수 있는 책이라는 생각을 하게 되었습니다. 

지금부터 빠숑님이 알려주는 대한민국 부동산 투자 방법에 대해 공부해보겠습니다.

지하철 노선별 부동산 투자 가치

지하철의 노선별 가치를 1~5등급으로 나눈 표입니다.

출처: 책 <대한민국 부동산 투자>

1등급으로 갈수록 지하철 프리미엄이 더 높다고 할 수 있습니다.
같은 등급 내에서도 주요 지역과의 접근 시간이 짧을수록 프리미엄이 높습니다.

이게 어떤 의미냐고요? 교통환경 가치를 파악하는 핵심이 여기에 있습니다.

예를 들어 강남 접근성이 좋은 지역과 좋지 않은 지역의 시세가 비슷하다고 해보죠.
그러면 접근성이 좋은 지역이 저평가된 거라고 판단할 수 있습니다.

서울만큼은 아니지만 지하철 출퇴근 인구가 많은 부산을 제외하면, 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않습니다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 됩니다. 기타 지방은 다른 요소들을 더 중요하게 고려해야 합니다.

아파트의 적정 가격 판단법

• 1단계: 너무 싸서 매수하지 않는 가격

서울에도 평당 500만 원이 안 되는 아파트가 있어요. 최소한 5,000 세대가 넘죠. 왜 이런 저가 아파트가 존재할까요? 아직 투자자층이 몰라서일까요? 그 시세가 싸다고 판단했으면 이미 많은 사람들이 매수했을 겁니다. 그런데 왜 매수하지 않는 것일까요? 이유는 너무 싸기 때문입니다.

아마도 그 아파트는 20년 동안 같은 가격일 겁니다. 이후 다른 아파트들의 시세가 지속적으로 상승하는 시장에서도 계속 그 가격을 유지할 겁니다. 투자란 현재 가치로 미래 가치를 사는 것이죠.

• 2단계: 약간 싼 듯한 가격

약간 싼 듯한 가격일 때 매수하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 약간 싼 듯한 가격임을 판단한다는 것이 어려운거겠죠. 적어도 특정 지역의 시세를 확실하게 이해하고 있어야 합니다. 최소한 그 지역의 10년간 시세를 말입니다.

• 3단계: 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격

투자층은 단기간에 시세차익이 날 것으로 기대되지 않는 아파트는 매수하지 않죠. 3단계는 실거주층이 마지막으로 받아줄 수 있는 가격대를 말합니다. 매수하려는 층 중 투자자층이 많은지 실거주층이 많은지를 먼저 판단하세요. 투자층이 많다면 당연히 시세는 좀 더 상승할 가능성이 크겠죠? 조금 더 가져가도 된다는 의미입니다. 반대로 실수요층이 많다면 매도 타이밍이 됐다는 겁니다.

• 4단계: 너무 비싸서 매수하지 않는 가격

이 가격대는 생각보다 판단해내기 어렵습니다. 대부분 절대적인 가격만을 가지고 평가하니까요. 2016년 한남더힐 거래를 보면 평당 1억 원 이상으로 3차례 거래가 됐습니다. 이 가격대에는 거래하려는 매수층이 계속 대기하고 있습니다. 그렇다면 이 단지는 이 시세가 적정한 가격인 겁니다. 중구 남산 주변에 가면 40년이 넘은 아파트들이 있습니다. 평당 1,000만 원 전후 시세가 형성되어 있습니다. 이 아파트들의 시세는 매수하기에는 너무 비싼 가격입니다. 아무도 이 아파트를 매수하려고 하지 않기 때문입니다.

시세차익을 얻는 5대 프리미엄

교통 프리미엄

첫째, 부동산 경기를 활용하세요.부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많습니다. 역세권 프리미엄이 없어지는 거죠. 거래가 되지 않기 때문에 발생하는 결과입니다. 이 시기는 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 보면 됩니다.

둘째, 교통 프리미엄이 발생할 지역을 미리 선점하는 것입니다. 대부분의 교통 프리미엄은 계획 단계부터 서서히 상승하기 시작합니다. 주저하지 말고 자신 있게 매수해도 된다는 거죠. 가장 확실한 것은 교통환경이 생긴 지 10년이 지나면 그 기반시설은 완숙된다는 겁니다. 비로소교통수단으로서의 가치가 생기는 거죠. 따라서 그 전에 매수하는 것이 가장 좋습니다.

셋째, 교통 프리미엄의 등급을 알고 있어야 합니다. 전철망에도 5등급을 설명드렸습니다? 1등급 노선과 2등급 노선의 시세 차이는 나지만, 초기 프리미엄의 차이는 크지 않습니다. 따라서 2등급 노선을 주 타깃으로 하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

교육 프리미엄

학교는 두 가지 로 이해하면 됩니다. 하나는 접근성이고, 다른 하나는 희망하는 학교에 입학 가능한 단지인가 하는 점입니다. 이 두 요소는 무조건 프리미엄이 됩니다. 접근성 중 특히 초등학교는 무조건 초품아(초등학교를 품은 아파트)가 프리미엄이 있습니다. 차로로 8차선 이상의 큰길을 건너야 한다면, 무조건 마이너스입니다. 중학교까지도 어느 정도 적용됩니다. 고등학교부터는 접근성에 대한중요도가 낮아지고요.

학원가에도 프리미엄이 있습니다. 대형 학원가가 가까운 것이 프리미엄이 높습니다. 물론 지역 학원도 어느 정도의 플러스 프리미엄을 줍니다. 학원가가 없다면 교육 측면에서는  마이너스 요인입니다. 대형 학원가 주변에는 원룸, 오피스텔, 소형 아파트의 임대가 많습니다. 월세 투자를 선호하는 분들께는 아주 좋은 투자처가 되겠지요.

상권 프리미엄

첫째, 플러스 프리미엄 지역 대형 유통시설이 들어오면 그 시설을 이용 가능한 주거지역에는 플러스 프리미엄이 생깁니다. (백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰 등) 신세계에서 만든 스타필드 하남, 스타필드 고양이 대표적인 시설입니다.

둘째, 마이너스 프리미엄 지역 상가와 주거시설은 똑같이 프리미엄을 얻지 못합니다. 상가가 하나둘씩 늘면 상권이 활성화되기 때문에 상가에게는 바람직한 현상이지만 주거시설 입장에서 보면 번잡해지고, 쾌적성이 낮아질 수 있죠. (유흥업소 등) 따라서 이 지역은 주거지역으로서는 마이너스 프리미엄이 발생하는 거지요. 대표적인 지역인 홍대 상권, 이태원 상권, 강남역 상권 등이 있습니다.

자연환경 프리미엄

비선호 시설이 없어지는 입지들은 반드시 눈여겨봐야 한다는 점입니다. 마이너스에서 플러스가 되는 지역이기 때문에 시세 상승이 엄청나게 높을 수밖에 없죠. 쓰레기 매립지가 공원이 되는 지역,
군부대가 이전하는 지역, 발전소나 고압전류 시설이 다른 시설로 바뀌는 지역 등은 무조건 관심을 가져야 합니다.쓰레기 매립지가 공원화되고 있는 인천 서구, 미군 부대 이전이 진행되고 있는 용산구, 당인리발전소가 지중화되고 있는 마포구가 대표적인 예입니다.

상품 프리미엄

상품 프리미엄의 발생 원리는 두 가지입니다. 내가 생활하는 데 번거로움이 덜해지는 방향으로 상품 구성이 되어 있다면 플러스, 번거로움이 많다면 마이너스입니다.

서울특별시 투자 노하우

전국 아파트 평균 시세는 평당 1,022만원입니다. 서울은 1위로 평당 1,860만 원입니다.

이 차이는 시간이 흐르면 흐를수록 더 벌어질 것입니다. 10년 전에도, 20년 전에도 서울의 폭락을 기대했지만 그런 일은 일어나지 않았습니다. 오히려 서울은 점점 더 일반인으로선 접근이 어려운 지역이 되어가고 있죠. 아래 전국 부동산 시세표를 참고해주세요.

중요한 것은 같은 서울에서도 구별로 2~3배의 시세 차이가 납니다. 그렇다면 서울을 어떻게 이해하고 투자해야 할까요? 철저하게 입지별 전략을 짜야 합니다. 강남구를 매수하는 방법과 도봉구를 매수하는 방법이 같아서는 안되죠. 기대수익률도 달라야 하고요. 무엇보다 지역별로 시세가 왜 이렇게 차이를 보이지는지도 알고 있어야해요. 그래야 핵심 타깃이 누군지, 그들이 얼마까지  지불할 수 있을지도 파악할 수 있으니까요.

지금까지 그동안 아무도 알려주지 않았던 대한민국 부동산 투자에 대한 내용 중 중요한 사항들을 다시한번 확인해 보았습니다. 빠숑님에게서 얻은 중요한 점은 눈으로 읽지만 말고 실제로 분석하고 확인을 해보아야 한다는 것입니다. 글을 읽기만 하면 솔직히 당연한 말이고 쉬운 이야기 입니다. 하지만 각각의 사항들을 직접 분석해 보고 비교를 한다는 것은 쉽지 않은 일입니다. 그렇기 때문에 그 어려운 일을 해내는 사람이 성공을 하는 것일 겁니다.

요즘 당신은 겉보기에만 노력하고 있을 뿐이라는 책을 읽고 있습니다. 그동안 인생을 살면서 수많은목표를 세우고 노력해 왔습니다. 하지만 뒤돌아 생각해보니 제가 했던 행동들은 진정한 노력이 아니였습니다. 그냥 다만 남들에게 보이기 위해 showing을 했던 것 같습니다. 외롭고 고독하게 하나를 완벽하게 인지하기 위해 노력하고 헤쳐가는 것 그것만이 인생을 성공적으로 살 수 있는 방법이고 빠숑님이 이야기 하는 부동산 투자에 대한 방법이 아닐까 합니다.