나는 마트대신 부동산에 간다

시간이 가는 줄 모르고 읽었다. 그리고 그동안 많은 부동산 관련 책을 보았다고 생각했었는데 생각보다 잡히지 않았던 궁금증들을 해소하는데 많은 도움을 주는 책이였다. 저자 김유라님은 아직 어린 나이와 아들 3명을 키우는 여성이라는 사실이 믿기지 않을 정도로 정말 열정적으로 공부하였고, 공부한 내용을 바탕으로 하나하나 천천히 실천하면서 부동산 투자에서 빛을 낼 수 있었다. 지금부터 그 이야기를 하고자 한다.

투자마인드, 실행방법, 사례를 골고루 보여주는 훌륭한 책이다. 부동산 관련서적은 크게 위의 세가지 정도 유형을 다룬다. 투자마인드를 위주로 잠자고 있는 본능을 일깨워 주는 책과, 세부적인 실행방법으로 프로세스를 보여주는 책, 그리고 실제 투자 사례를 보여주면서 가능성을 독자에게 호소하는 책 등으로 구분할 수 있다. 각각의 장점은 분명하다. 모두다 연계된 이야기이기 때문에 함께 골고루 보는 것이 필요하다.

저자 김유라님은 투자로 인해 벼락부자가 되었다고 이야기 하지 않는다.  흔히 말하는 100채 부동산 보유, 100억을 벌었다 식의 자극적인 내용이 아닌, 우리 어머니들이 흔히 고민하는 방법과 함께 책을 통해 얻은 지식으로 하나하나 꾸준히 투자하였고, 어느정도의 자유를 얻을 수 있었다. 프롤로그부터 투자의 필요성과 어떻게 투자를 해야하는지 명확하게 이야기 하고 있다.

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<프롤로그>

경제가 내 삶을 좌우한다는 사실을 그때까지는 꿈에도 생각하지 못했다.
자본주의 사회에 살고 있으면서도 자본이 어떻게 움직이는지,
돈은 어떻게 벌어야 하는지 전혀 알지 못했다.
궁지에 몰려서야 정신을 차린 나는,
무엇보다 전세가가 미친 듯이 오르는 이유가 궁금했다.
그리고 전 재산을 투자한 내 펀드가 왜 반 토막이 났는지 알고 싶었다.
내 아이를 위해 공부를 해야겠다는 생각이 절실하게 들었다.

경제가 내 삶을 좌우한다는 사실을 그때까지는 꿈에도 생각하지 못했다

우리는 막상 자신의 인생에 시련이 찾아오기 전까지는 저자의 말처럼 꿈에도 생각하지 못한다. 그리고 갑작스러운 시련이 찾아오면 인생을 후회하고, 원망하며 또 다시 삶을 저 아래 깊숙한 곳으로 자신을 이끌며 내려간다.  꼭 자신이 궁지에 몰려야 살려고 발버둥 치지, 사전에 리스크를 대비하고 준비하는 사람은 아직까지도 매우 적다. 이는 어떻게 보면 노력만 한다면 선두의 반열에 오를 수 있다는 뜻이기도 하다.

자본주의 사회에 살고 있으면서도 자본이 어떻게 움직이는지, 돈은 어떻게 벌어야 하는지 전혀 알지 못했다

회사동료들에게 자본주의에 대해 물어보면 무슨 헛소리냐며 되묻는다. 그걸 왜 알아야 하냐고. 그러면 내가 다시 묻는다. 지금 자본주의시대에 살고 있는데 자본주의의 본질과 자본의 흐름을 알아야 하는게 당연한거 아니야? 라고 물으면 그런 내용을 알아봤자 어차피 부자도 되지 못하고 귀찮고, 신경쓰기 싫다고 말한다. 그보다는 2017년 트렌드인 욜로 라이프를 즐기라고 오히려 나에게 권한다. 하지만 그들은 실제 '올로 라이프'도 즐기고 있지 못하다.

무엇보다 전세가가 미친 듯이 오르는 이유가 궁금했다. 그리고 전 재산을 투자한 내 펀드가 왜 반 토막이 났는지 알고 싶었다.

우리 나라 사람들은 질문을 잘 하지 않는다. 그저 남들이 하는대로 사회구성원들이 정해 놓은 일종의 암묵적 동의를 가지고 편승하며 살아간다. 혹시나 궁금한 내용을 질문을 하면 '당연한 거지 뭐 그런 질문을 하냐'라는 식으로 답변하곤한다. 하지만 분명하게 알아야 할 것은 질문을 하지 않는다면 발전하지 못한다는 것이다. 그저 남들이 하는대로, 남들이 정해놓은 규칙을 따라가기만 한다면 투자에서나 인생을 살아가는데 매번 다람쥐 쳇바퀴 돌 듯 생존할 뿐이다.

내 아이를 위해 공부를 해야겠다는 생각이 절실하게 들었다.

과거 나의 부모님은 나에게 공부하라는 말을 자주하셨다. 어려운 환경에서 자라신 부모님은 따로 교육의 기회도 없었고 어느정도 삶을 안정시키는데 더욱 집중하셨다. 그렇기에 적어도 나에게 만큼은 공부를 열심히 해서 더 좋은 직장, 더 나은 삶을 살아가길 원하셨을 것이다. 하지만 학교를 다녀온 후 집에 들어가면 부모님은 식사를 하시고 항상 티비를 보셨다. 그리고 집에서 책을 읽거나 공부하시는 모습을 보지는 못했다. 부모님 때문에 내가 공부하지 못했다는 말을 하려는게 아니다. 그저 나부터 공부하는 모습을 보이고, 내가 지식을 쌓는다면 자연스럽게 나의 자녀도, 그리고 내 주변의 사람들도 하나둘 변화될 수 있다는 믿음을 말하는 것이다.

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<본문에서>

왜 다들 살림과 육아에 올인할까?

나도 한때는 산후조리원 동기나 이웃의 아이 엄마들과 하루가 멀다고 어울렸다. 돌이켜보면 가장 후회되는 시간이다. 이웃 엄마들과 키즈 카페를 전전하며 시간과 돈을 소비했지만, 나에게도 아이에게도 남은 것이 없었다. 그 사람들은 다 나와 비슷한 또래, 비슷한 환경, 비슷한 삶을 사는 이들이어서 만나면 마음이 편했다. 일성적인 잡담, 아이키우는 이야기가 전부였지만 시간 가는 줄 모를 정도로 즐거웠다. 하지만 그런 시간이 모이면 어마어마해진다. 다들 좋은 사람이었지만 그렇게 보낸 시간이 아까운게 사실이다.

아마 보통 우리 주변을 돌아보면 대부분은 위와 같은 삶을 살 것이다. 아'무개 아빠는 대기업을 다녀서 좋다고', '우리 아이는 벌써부터 영어를 잘한다고', '우리 시댁은 경제적 지원을 많이 해준다고'. 이러한 이야기를 들으면 감정 소모가 많다. 그리고 만나서 수다를 떨때에는 즐겁지만 집으로 돌아오면 상실감과 열등감에 살로 잡힐 가능성이 높다. 눈감도 딱 1년만 보인에게 집중하고 투자한다면, 나중에는 더 좋은 사람들, 그리고 더 보람찬 삶을 살아갈 수 있는데도 지금 당장의 재미를 위해 살아가는게 나를 포함한 '보통 사람'인 것이다. 이미 성공할 수 있는 방법은 모두 공개 되었다. 실천하는 일만 남았다.

부동산이 안전한 이유

인플레이션, 그러니까 통화량이 많아지면서 화폐가치가 하락한다는 점을 일찌감치 이해한 일부 현명한 사람들만 대출을 받아 부동산을 사들였다. 내가 여기서 말하고자 하는 것은, 부동산이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 하락했다는 애기다. 버스요금이나 자장면값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어졌다는 뜻이다. 몇 년 전과 비교하면 월급이 오른 것 같지만, 실제로는 오른 것이 아니다. 물가가 더 빠른 속도로 올랐기 때문이다. 그래서 삶의 질이 나아지지 않는 것이다.

부동산은 가격 하락폭도 크지 않다. 요즘은 전세가율이 매매가의 90%에 달하는 등 전세가가가 매우 높기 때문에 주식처럼 2억 원짜리가 1억으로 반 토막이 난다거나 원금이 모두 사라지는 일은 일어나지 않는다. 주식은 상장폐지가 될 수 있지만 부동산은 가격이 하락하더라도 그 가치는 영원히 남아 있다.

살 때부터 팔 때를 생각하라. 과거의 거래량을 확인하라

매매차익으로 돈을 버는 방법을 한마디로 말하자면, '잘 팔리는 집을 사서 잘 팔리는 타이밍에 파는 것'이다. 우선 거래량을 보면 된다. 특히 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지를 살펴봐야 한다. 호황기, 상승기에는 물건이 귀하니 비인기층도 잘 팔리기 때문이다. 국토교통부 실거래가 사이트를 참고하면 어느 층수가 거래가 잘 되는지 정도는 알 수 있다.

투자하기 전에 해당 아파트의 매매 역사는 반드시 확인해야 한다.
초보 투자자이고 소액 투자자라면 묶이는 돈 없이 계획한 시점에 매도하는 것을 목표로 해야 한다.
아파트는 장기로 투자하는 곳이 아니다. 안 팔리면 골치 아파진다.

전세 현황을 파악하라

내놓은 전세물량이 적다는 것은 이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻이다.
전세가율도 중요한 지표가 된다. 전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다.

로열동, 로열층을 공략하라

불황일 때는 철저하게 로열동, 로열층 급매 위주로만 팔린다.
동과 층만큼 라인도 중요하다.

잘 팔리는 아파트 순위는 다음과 같다.

  1등 : 로열동, 로열층
  2등 : 비로열동, 로열층
  3등 : 로열동, 비로열층
  4등 : 비로열동, 비로열층
  5등 : 탑층, 1층

전세가가 급격히 올라 매매가에 근접한 아파트

투자금이 많이 들지 않는 것이 가장 좋은 경우다. 다만 전세가가 급격히 오를 때는 매매도 원활하기 때문에 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이때는 투자자들이 진입하지 않았거나 잘 알려지지 않은 단지 위주로 접근하면 좋다. 매매가가 얼마나 오를지 예측하는 것은 신의 영역이다. 그러니 전세가가 얼마나 오를지 예측하는 일은 그리 어렵지 않다. 국토교통부 실거래가를 관찰하여 과거에 2년마다 얼마씩 올랐는지를 보면 쉽게 예상할 수 있다. 만약 주변에 신규 입주 물량이 없다면 과거의 전세 상승폭보다 더 가파르게 오를 가능성이 크다. 예를 들어 현재 매매가와 전세가의 차이가 2,000만 원인 아파트가 있는데, 과거 2년마다 2,000만 원씩 올랐다면? 과거에는 입주물량이 약간 있었지만 향후 2년간은 전혀 계획이 없다면? 매수를 망설일 이유가 없다

목표수익률을 정하라

투자기간을 '오를 때까지'라고 막연히 생각하거나 매도금액을 '1억 원이 오르면'이라고 장밋빛 꿈을 꾸듯 정하는 것은 위험하다. 합리적인 근거가 있어야 한다. 나는 월세 투자와 전세 투자를 병행하고 있지만 모든 물건마다 매도를 목표하는 시기가 있고 기대수익이 있다.

전세투자는 2년, 월세 투자는 4년

전세투자를 할 때는 2년 후 시장이 어떻게 변화할지 미리 점검하고 접근한다. 2년 후를 예측하는 방법은 어렵지 않다. 주변에 신규로 분양하는 아파트가 있는지, 있다면 분양이 완료된 세대수는 얼마인지, 내년과 내후년에 입주하는 물량이 어느 정도인지 알아보면된다.

월세투자는 전세 투자와는 또 다르다. 4년이상 장기 투자하는 것이 좋다. 매수 당시부터 신경 써야 할 부분은 다음과 같다. 1. 저평가 되어 있는가(낮은 매매가), 2. 희소가치가 있는가(평형, 입지), 3. 임대수요는 풍부한가(교통, 직장, 주거근접), 4. 주변에 예정된 신규 분양은 없는가(입주물량과 분양 가격)

부동산 투자는 시간에 투자하는 것

부동산 투자는 시간을 사는 것이다. 시간은 내가 가진 돈의 가치를 떨어뜨린다. 그래서 우리는 돈의 가치가 떨어지더라도 그만큼을 상쇄하고 남을 무언가를 구입해두는 것이다. 인플레이션 헤지(hedge)를 위해 투자를 하는 셈이다. 인플레이션은 돈의 가치를 하락시킨다. 화폐 발행량이 늘어나기 때문이다. 화폐발행량이 늘어나면 가격이 오르는 것처럼 보인다 하지만 실은 물건이 비싸지는 것이 아니라 돈의 가치가 떨어지는 것이다. 돈의 가치가 떨어지면 현물 가격이 비싸진다.

정부가 부채를 해결하는 방법은 오직 한가지, 인플레이션을 유도하는 것이다. 오늘 빌린 1억 원을 10년 후에도 아무것도 아닌 푼돈으로 만들어버린다. 그것이 바로 부자들의 계획이고, 지금까지 전세계의 정부가 파산하지 않고 유지될 수 있었던 비결이다.

전세 헤지를 이용하라

상계동에서 전세를 살고 있는데 훗날 학군이 좋은 중계동으로 이사를 가고 싶다고 하자. 이때는 집을 사서 입주하는 것이 아니라 중계동에 집을 사되 상계동에서 계속 전세로 사는 것이다. 만약 2억 5,000만원에 집을 사서 2억 원에 전세를 놓는다면, 내가 이사할 시점에 전세가가 2억 5,000만원이 되든 3억원이 되든 상관이 없다. 나중에 내가 그 집에 들어갈 때는 2억원만 내주면 된다.

반면 중계동으로 이사를 가고 싶지만, 집을 사기는 내키지 않고 전세로 들어가고 싶다고 하자. 하지만 돈이 모자란다. 그래서 열심히 돈을 모아 내년에 이사를 가겠다고 마음먹는다. 하지만 막상 내년이 오면 전세가가 얼마가 되어 있을지 모른다. 지금은 2억원이라도 내년에는 2억 5,000만원이 될 수도 있다. 열심히 돈을 모았지만 그 집에 못 들어가게 되는 것이다. 결국 경기도로 가거나 점점 싼 주거 환경으로 밀려날 수 밖에 없다.