2018.03.22 경제기사 공부하기

[경영일반] 미 금리인상…한·미 정책금리 결국 역전

  - 1.5~1.75%로 한국보다 높아져…올해 세번 인상전망 유지 
  - (FOMC) 정례회의에서 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 한·미 정책금리가 결국 역전됐다.
  - 연준이 지난해 세번 인상한데 이어 올 들어 첫번째 금리인상에 나서면서 기준금리는 1.5~1.75%로 상향 조정됐다.
  - 미 기준금리 상단이 한국은행 기준금리(1.5%) 보다 높아진 것이다.

[취임 후 처음으로 FOMC회의를 주재한 제롬 파월 연준 의장은 "미국 경제는 건실하다"며 자신감을 보였다.

17년 만의 최저 실업률(4.1%)과 양호한 미 경제성장률 등 여러 지표가 이를 뒷받침하고 있다는 것이다. 연준 위원들은 올해 세차례에 이어 내년에 세차례의 기준금리 인상을 예고했다. 연준이 제시한 금리인상 속도를 지키면 2020년엔 3.4%에 도달한다. 31년 만의 대규모 감세를 개시한데다 인프라스트럭처(사회기반시설) 투자와 규제완화 등 각종 경기부양책을 추진중인 프럼프 행정부의 적극적인 행보를 감안할 때 미국의 경기와 물가는 단기적으로 상승 압력을 받을 공산이 크다.

미 연준은 지난 2015년 12월, 9년 6개월 만의 기준금리 인상에 착수하면서 제로금리 탈피에 나섰고 이날까지 6번 금리를 올렸다. 이날 연준 위원들이 '점도표'(향후 금리전망에 대한 연준 위원들의 견해를 점으로 표시한 것) 상의 올해 금리인상 전망을 재조정하진 않았지만 추가 경제지표를 감안해 올 6월께 금리인상 횟수 전망을 상향할 가능성이 제기된다. 다만 내년 인상 전망은 당초 2회에서 3회로 높여 잡은게 눈에 띈다.]

[경영일반] 토지공개념 3법 부활하나..거센 논란 예고

  - 문재인 대통령이 발의할 개헌안에는 ‘토지공개념’이 보다 명확하게 적시됐다.
  - 부동산 개발 과정에서 국가가 개입하고 개발에 따른 이익을 국가가 환수해 공공에 분배하는 근거가 만들어진 셈이다. 
  - 토지의 소유권은 개인이 가지고 있지만 그로 인해 발생하는 이익을 공공이 걷어간다는 것은 사회주의적 소유권 해석

토지공개념은 ‘토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다’는 핵심 논리다. 19세기 미국 사상가 헨리 조지가 ‘진보와 빈곤’ 등 저서를 통해 밝힌 “토지에서 발생하는 지대(地代)는 개인에게 사유될 수 없고 사회 전체에 의해 향유돼야 한다”는 사상에서 비롯된 개념이다. 조 수석은 ‘재산권 행사는 공공복리에 적합하게 해야 한다’(23조 2항)이나 ‘국가는 국민의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위해 법률이 정하는 바에 의해 제한과 의무를 과할 수 있다’(122조) 등을 언급하며 현재도 해석상 토지공개념이 인정되고 있다고 밝혔다.

그러나 1987년 민주화 이후 도입된 토지공개념 3법 가운데 택지소유상한제는 위헌, 토지초과이득세법은 헌법 불합치 판결을 받았다. 개발이익환수법 역시 ‘자본주의 시장원리 부정’과 ‘토지재산권 무상 몰수’ 논란을 빚으며 힘을 잃은 바 있다. 이와 관련 국민헌법자문특별위원회는 최근 헌법에 명시된 토지공개념 조항을 구체화해 국가가 토지 재산권에 대한 의무를 부과하거나, 권리의 제한을 부분적으로 가능하게 하는 조항을 마련해야 한다고 제안한 바 있다.

개헌안이 통과되면 앞으로 토지 개발에 대한 이익 환수나 부동산 소득에 대한 과세가 더욱 강화될 수 있을 것으로 보인다. 전문가들은 헌법상에 토지공개념이 더 강화될 경우 정권의 의지에 따라 과거 위헌 판정을 받고 폐지된 ‘택지소유상한에 관한 법률’이나 토지초과이득세법 등이 부활할 가능성도 있다고 본다. 특히 현재 위헌 소송을 앞둔 재건축초과이익환수제에 직접적인 영향을 미칠 전망이다. 재건축 사업을 통해 발생한 수익 일부를 국가와 지방자치단체가 걷어가는 재건축 부담금에 대해 제기되는 위헌 시비를 피해갈 수 있게 된다.

◇“사유재산 침해” vs “도입 필요”…거센 논란 예고

이르면 올 상반기 윤곽이 드러날 보유세 개편 논의에도 탄력이 붙을 것으로 보인다. 노무현 정부 때 종합부동산세는 가구별 합산과세 방식을 취했으나 위헌 결정으로 개인별 합산으로 완화됐다. 현재 종부세는 과세 대상이 20만명에, 과세액 1조원대 수준이다. 따라서 공정시장가액 비율 폐지, 공시가격 상향 조정, 세율 인상 등 다양한 아이디어가 제기되는 상황에서 헌법 개정과 세제 개편이 맞물려 나갈 가능성이 있다. 특히 세율을 차등화해 강남 등 고가주택과 토지에 대한 세금을 더 무겁게 매기는 것도 위헌 논란없이 시행할 수 있다.

한강변 35층 규제 등 서울시의 아파트 높이 규제와 ‘기존 건축물 흔적 남기기 사업’ 등도 힘을 받을 것으로 보인다. 서울시는 시의 최상위 도시계획인 ‘2030 서울플랜’에 따라 최고층수를 규제하고 있다.

전문가들 사이에서는 헌법에 토지공개념을 명확하게 명시하면 이를 근거로 주택·토지 거래나 임대가격 규제 등 지나친 시장경제 개입으로 남용될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 토지공개념은 자칫 해석에 따라 지나친 사유재산권 침해를 가져올 수 있는데다 세제부분은 물론 국민의 생활 전반에 걸쳐 공권력에 의한 통제 강화할 여지 두게 된다는 것이다.

반면 토지공개념의 강화가 일정 부분 필요하다는 의견도 있다. 이태경 헨리조지포럼 사무처장은 “토지를 비롯한 천연자원에서 발생하는 가치는 모든 사람이 공유하는 게 좋다”며 “여기에 가장 먼저 정부가 과세할 수 있다는 것을 명문화할 필요가 있다”고 말했다.  

[금융] "코스닥 떠난 셀트리온 후회하게 만들 것"

  - 길재욱 코스닥시장위원장 코스닥 활성화 대책 발표, 기관투자.기업정보 부족 등 코스피로 이전 원인 분석  
  -  "카카오와 셀트리온이 코스닥 시장을 괜히 떠났다는 생각이 날 수 있도록 활달하게 운영할 것이다. 
  - 코스닥 시장이 10년을 넘어 100년 성장할 수 있도록 최선을 다하겠다."

한국거래소가 코스닥 시장 활성화에 시동을 걸었다. 문재인 정부가 코스닥 시장 활성화 대책으로 코스닥 시장위원장과 본부장을 이원화한 뒤 적임자를 선임, 새롭게 출범했다.길재욱 한국거래소 코스닥시장위원장은 21일 서울 한국거래소 여의도 사옥에서 기자간담회를 갖고 "코스닥 시장이 미래 혁신 기술 기업들의 희망과 꿈을 대변하는 시장으로 자리매김할 수 있도록 전념할 것"이라고 강조했다.

길 위원장은 "모든 관점에서 벤처업계, 중소업계, 시장참여자들의 목소리에 귀기울여서 실효성 있는 방안이 마련되도록 하겠다"고 말했다.아울러 지난 1월 발표한 성장 잠재력 중심의 개편, 펀드 조성, 조사보고서 발견 등도 차질없이 이행할 것임을 밝혔다.

정운수 코스닥 본부장은 "코스닥에서 코스피로 이전하는 원인을 분석해보니까 기관 투자자 확대라든지 기업 정보에서 여러 문제가 있었다"며 "KRX300 출시 등 이번에 정부에서 추진하는 활성화 방안에 이런 것이 포함돼 있어 실행이 되면 이전이 상당히 줄어들 것"으로 내다봤다.

[부동산] "강남권 전셋값 급락은 매매가격 하락의 전조?"

  - 서울 아파트 전셋값이 추락하고 있다. 한국감정원 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 4주 연속 하락했다.
  - 특이한 것은 강남권 등 인기주거지역일 수록 전셋값 하락폭이 더 크다는 점이다.
  - 전셋값 하락은 집값 하락으로 이어질 것이라고 전망한다. 전세가격은 철저히 실수요에 의해 결정된다는 점이 근거다.
  - 실수요가 뒤따라 오지 않는 만큼 집값도 떨어질 것이란 전망이다. 그러나 실전고수들은 이같은 전망에 고개를 젓는다.

-서울 전셋값이 떨어지는 이유와 향후 전망은

▶이상우 유진투자증권 애널리스트
“지금 전셋값이 떨어진 건 당연하다. 올 초 서울 아파트 거래량이 폭증했다. 실수요자 위주로 거래됐다. 집값이 오를 거란 기대에 전세가 아니고 매수를 하다보니 전세가는 떨어졌다. 당분간 상승·하락도 아니고 안정세로 전망한다. 그러나 가을쯤 되면 다시 이주 수요가 늘면서 전세가가 소폭 오를 것이다.”

▶유대열 다꿈스쿨 대표(닉네임 청울림)
“상승기에 가격이 오르는 걸 보고 전세를 생각한 사람이 매매로 마음을 바꿨다. 주택 수요는 매매수요와 임대수요의 합이다. 임대수요 일부가 매매수요로 옮겨 가면서 전세 수요가 죽었다. 수도권에 서울로 출퇴근 가능한 주택 공급도 늘어났다.

수요는 줄고 공급은 늘었기 때문에 전세가 하락세는 당분간 계속될 전망이다. 정부가 재건축을 규제하면서 이주도 계속 뒤로 밀리고 있다. 전세 가격은 지난 7년간 계속 올랐다. 이미 전세가가 많이 오른 상태라 어느 지역이든 전세가는 정체될 것이다.”

▶분양권 전문 강사 박지민(닉네임 월용이)
“임대수요의 매매전환에 따른 일시적인 현상이고 일부 지역에 국한된 얘기다. 앞으로 국지적인 하락세는 나타날 수 있다. 하반기 송파 헬리오시티(9510가구)가 입주한다. 그 전후에 강남권이나 강북 한강변 전세 수요를 흡수하면서 일시적으로 하락할 것으로 본다. 그러나 서울 전체적으론 하락세가 이어지지 않을 것이다. 올해 서울 입주 물량이 2만3000가구인데 수요 대비 적당한 수준이다. 일시적으로 한쪽 지역으로 공급량이 몰려서 전세가가 떨어지고 서울 전체는 큰 변화 없을 것이다.” 

▶구만수 도시계획기술사사무소 박사
“매매가격은 교환가치, 전세가격은 사용가치다. 사용가치엔 거품이 없다. 경기도 입주물량이 늘면서 서울 전셋값도 조정을 받고 있다. 그러나 직주근접이나 전통적인 비교우위 학군지역 등 전세 실수요가 있는 지역은 하락할 가능성 적다. 다만 근거리에 입주물량이 있는 지역은 하락할 수 있다. 이런 현상은 서울만의 현상이 아니라 전국적인 현상이다.”

▶김민규 ‘파인드아파트(아파트 검색엔진)’ 대표(닉네임 구피생이)
“자금력 있는 무주택 대기수요자들이 핵심지에 내집마련을 하면서 일어난 현상으로 봐야 한다. 전세 수요자가 매매수요로 전환하면서 기존 전셋집이 매물로 나오고 있다. 자금이 일부 부족한 실수요자들이 일단 전세를 끼고 추격매수한 것도 전세물량이 늘어나는 원인이다.

그러나 이것은 일시적인 현상이다. 단기적 물량변수가 해소된 이후에는 안정을 되찾을 것이다. 대출규제가 강화되면서 무주택 세입자가 내집마련으로 전환할 가능성은 낮아졌다. 등록 임대주택의 경우 임대료 5% 상승 제한이 있기 때문에 기존 세입자가 계약을 연장할 가능성이 높다. 따라서 신규 전세공급이 줄어들어 전세가격은 향후에도 물가상승과 더불어 꾸준히 상승 압력을 받게 될 것으로 전망한다.”

-과거 사례를 보면 전세값이 떨어지면 시차를 두고 집값도 떨어졌다. 집값 하락할까.

▶박지민씨
“집값은 오히려 오를 것이다. 다주택자가 작년부터 이번달까지 주택을 처분했다. 2주택 가진 사람 자체가 적다. 1주택자가 굳이 손해보면서 매매가를 낮춰서 팔 이유가 없다. 일시 조정은 있어도 전셋값이 집값을 확 끌어내리진 못한다.”

▶유대열 대표
“매매가격 하락으론 이어지진 않을 것이다. 전세가 하락세가 그 정도로 심한 것도 아니고 전세가격이 매매가격을 끌어 올리거나 내리거나 하는 건 집값 상승기 초반부에 나타는 현상이다. 후반부엔 전세가격이 영향을 못 미친다. 물량보다는 유동성과 정부정책으로 움직인다. 후반기에 공급물량이 증가해도 투자자와 유동성이 모두 늘어서 매매가격이 오를 것이다.

▶구만수 박사
“재건축 등 호재가 있는 아파트가 아니면 집값이 하락할 수 있다. 교환가치도 사용가치에 종속돼서다. 그러나 지금은 다른 문제가 있다. 사람들은 물건의 가격이 오를 것으로 생각해야 산다. 떨어질 것으로 생각이 되면 매입을 보류한다. 정부의 계속되는 규제로 투자심리가 아주 위축되어 있다.”

▶김민규 대표
“ 전세가가 주춤하더라도 매매가는 상승할 것으로 본다. 재건축 규제로 신규주택 공급이 줄어들 수밖에 없다. 희소성이 가격을 끌어올리는 역할을 더 크게 할 것이다. 강남은 본래 전세가격으로 매매가가 지탱되는 지역이 아니다. 자금력 있는 실수요자가 풍부한 데다 고가주택 유지의 부담이 있어 여러 채 투자하기보다는 집주인이 직접 거주하는 비율이 높다. 

과거 통계를 봐도 강남지역 집값 상승률과 전세가율은 정확히 반비례의 관계를 보인다. 서울 전역으로 보더라도 공급이 원할하지 않다. 서울시내 아파트 공급은 최근 10년간 연 3만호를 넘지 못하고 있다. 뉴타운 사업이 끝나고 재건축도 규제로 가로막힌 상황에서 공급을 획기적으로 늘릴 방안이 전무하다. 좋은 입지의 신축 아파트가 먼저 가격 상승의 힘을 받고 그보다 열위에 있는 지역들이 조금씩 키를 맞추는 모양새로 시장이 흐르는 이유다.”

▶이상우 애널리스트
“매매가는 상승한다. 신규 분양 단지에 청약자가 몰리는 걸 보면 수요가 충분히 있다. 실수요자 중심으로 매수세가 강한 분위기다. 하반기 공급 물량 부족으로 매매가격은 다시 오른다.”

-투자자가 유의해야 할 점은?

▶구만수 박사
“정부 대출규제 등 유동성 조이기가 시장에 본격적으로 영향을 미치고 있는 형국에서 공격적인 투자는 적절하지 않다. 소나기는 잠시 피해야 한다.”

▶유대열 대표
“투자자는 정말 조심해야 한다. 매매, 전세 둘 다 그렇다. 물량이 많아지는 동탄, 화성, 시흥 등 지역은 역전세 현상이 점점 더 심해지고 있다. 집주인이 전셋값을 돌려 주지 못해서 소송도 늘고 있다. 전셋값이 싸다고 들어갔다가 나중에 제대로 못돌려 받을 수도 있다. 투자자는 갭이 적어 투자했다가 역전세되면 전세금을 돌려줘야 하니까 유의해야 한다. 

▶김민규 대표
“현금흐름 관리에 초점을 두어야 한다. 대출 문턱이 높아졌다. 무리한 투자를 하다가 일시적인 자금경색에 빠지면 모두를 잃게 된다.” 서울 아파트 전셋값이 추락하고 있다.