내 집 찾아 삼만리(인천 구월동편)

안녕하세요. 어제 찬바람이 그렇게 불더니 거짓말처럼 오늘 하루는 따뜻하다 못해 더운 날씨였습니다. 그래서인지 거리에 생각보다 사람들이 많이 다니던데 앞으로도 주말에는 이렇게 따뜻할 것 같다는 기상예보가 있으니 그동안 움추렸던 몸을 풀고 본격적으로 이곳저곳 다녀보려 합니다.

2016년 부동산 공부를 어느정도 한 뒤에 수익형 부동산에 집중했습니다.

그래봤자 책 몇권 읽고 욕심내서 이리저리 기웃거렸던 거긴 한데 그래도 현재 월세를 받을 수 있는 시스템을 만들었으니 어느정도 만족은 하고 있습니다. 하지만 작년 연말에 전체적인 자산 포트폴리오와 단기, 중기, 노후연금에 대해 자산을 배분해 보니 조금은 무리하게 진행했더라구요. 그래서 올해 내집 마련에 걸림돌이 되었구요. 뭐.. 실패를 통해 교훈을 얻으면 되니 다시한번 추스리고 일어서려 합니다.

인천광역시 구월동은?

인천광역시 남동구에 위치한 구월동은 면적 5.35㎢에 인구 10만 5515명(2008)이 거주하고 있는 지역입니다. 구월이란 구월(龜月)에서 나온 말로, 이 마을이 거북 등같이 생겼으며, 마을 언덕이 반달처럼 휘어졌다고 해서 구월동이라고 불렀다고 합니다.

법정동인 구월동은 행정동인 구월1∼4동으로 이루어져 있습니다. 1970년대까지 농촌지역이었으나 1980년대 들어서면서 토지구획 정리사업 실시로 신시가지가 조성되면서 발전하고 있습니다. 인천광역시청, 시교육청, 남부경찰서, 남동세무서, 인천소방본부 남부소방서 등 공공기관과 인천문화회관, 중앙도서관, 신한은행과 국민은행, 중앙길병원 등이 있습니다. 또한 구월·아주·삼보·롯데캐슬·래미안 등의 아파트단지가 조성되어 있고 문화재로는 가천박물관에 국보 및 보물급 문화재가 다수 소장되어 있습니다.

 

인천광역시 구월동 호재

인천광역시 구월동은 서울의 광화문과 같은 곳입니다. 우선 인천시청을 중심으로 교육청과 대형 도서관 그리고 방송통신대학 부터 각종 기업들이 밀집되어 있고 예술회관도 있습니다. 또한 중앙공원은 종열의 형태로 전철역 약 3개정도에 해당되는 구역이로 길게 조성되어 있어 서울 광화문 광장과 비슷한 느낌을 받을 수 있습니다. 인천1호선과 2호선을 통해 서울로 약 1시간정도로 진입할 수 있으며, 경인고속도로를 통해 서울까지 약 35분(자가용기준)으로 도착할 수 있습니다.

유통업계에 따르면 신세계는 인천종합터미널에서 500미터 떨어진 지점에 스타필드 구월점을 착공하기 위한 프로젝트에 착수했다. 앞서 이마트는 지난해 10월 인천도시공사에게 사들인 구월보금자리지구 내 3만3000㎡부지 약 1만평에 대형 쇼핑센터를 짓는다는 승인을 받은 바 있다.

현재 이 사업은 국내외 건축 설계사를 선정하는 프로젝트 초기 단계인 것으로 알려졌다. 위치는 구월보금자리 주택지구(인천 광역시 구월동 1549)로 선수촌 아파트 단지 인근이다. 착공은 경관심의와 인허가 과정을 거쳐 2019년 하반기 이후 본격화 할 것으로 예상된다.

정 부회장이 이번 프로젝트에서 거듭 강조한 사안은 기존 스타필드의 답습이 아닌, 창의적이고 획기적인 디자인이다. 경쟁사 롯데의 규모의 우위에 대적할 수 있는 집객 가능한 전략이 필요하다는 이유에서다. 롯데의 경우 2019년 인천터미널 부지를 신세계로부터 인도 받게 되면 단계적인 리모델링(1단계, 2단계)을 거쳐 총 13만5500㎡ 규모의 복합문화공간을 조성할 예정이다. 오는 2018년 송도 신도시에서 완공 예정인 ‘송도 롯데몰’과 함께 인천 지역 랜드마크로 자리매김 시키겠다는 전략이다.

스타필드 구월점은 총 연면적이 9만8000평으로 롯데타운 부지보다 규모가 한참 작다. 기존 하남점, 고양점보다도 훨씬 작다. 이에 신세계는 옆으로 퍼진 기존 건물 디자인의 틀어서 벗어나 위로 솟아난 건물 형태로, 영업 면적을 최대한 늘려볼 계획이다. 지하 1층에서 지상 3층으로 구성된 하남점과는 달리, 층수를 7층까지 올리고 주차장도 지하 8~9층까지 활용, 최소 4000대 이상의 주차공간을 확보할 계획인 것으로 알려졌다. 

월세 2호 : 인천 구월동 도시형생활주택

이제 곧 있으면 세입자를 받을 수 있는 월세 2호가 현재 한창 페인트 중이였습니다. 아마도 3월말경 세입자를 받을 수 있지 않을까 싶습니다. 우선 인천광역시 구월동 도시형생활주택에 월세 2호를 세팅하게된 이유입니다.

① 1.5룸의 저렴한 분양가와 중도금 무이자 
② 신규공급되는 주택 및 오피스텔이 많음에도 부족한 월세 시장
③ 서울 내집 투자를 위한 대안

① 1.5룸의 저렴한 분양가와 중도금 무이자 

서울 대비 넓고 꺠끗한 방임에도 불구하여 분양가 1억 초반으로 저렴했는데 월세시장은 서울과 비슷했습니다. 보증금 3000/60정도를 받는 시장이라 소액을 토자해서 이자를 갚아 나가더라도 수익을 낼 수 있는 구조였습니다. 게다가 원룸이 아닌 1.5룸으로 생활의 편의성도 주목했습니다. 저도 원룸에 살아 보았지만 돈이 조금이라도 더 있다면 넓은 곳으로 여유롭게 살고 싶다는 생각을 필연적으로 하게 됩니다. 주변에 투룸 및 1.5룸의 공급이 부족했기 때문에 안정적인 세입자 확보를 위해 1.5룸을 계약했습니다.

② 신규공급되는 주택 및 오피스텔이 많음에도 부족한 월세 시장

현재 구월동은 엄청나게 많은 도시형생활주택과 오피스텔들이 건설되고 있습니다. 과거에도 많이 지어졌구요. 그럼에도 불구하고 네이버 월세를 찾아보면 매물이 없습니다. 혹시나 해서 오늘 주변 부동산 몇군대도 돌아보면 문의를 했었는데 공급이 많아도 월세수요가 너무 많아 이를 충족하지 못한다고 말씀해주셨습니다. 주변에 가천대병원이 암센터와 함께 있기 때문에 간호사를 비롯해 시청직원, 교육청 직원, 기타 공공기관 근무자들과 주변 상권의 근무자들까지 월세수요는 계속해서 많다라는 이야기를 듣게 되었습니다.

③ 서울 내집 투자를 위한 대안

서울에 내집하나 마련하려면 적어도 4~6억정도가 있어야 합니다. 현재 4억대까지라면 대출을 받아 들어갈 수 도 있지만 더 좋은 위치와 욕심나는 곳까지 더블로 매수하여 장기보유하려고 계획중인데 그렇게 되면 제가 거주할 집이 없습니다. 모든 돈으로 다 투자를 해야 하니 정작 제가 살 곳이 없어지는 것입니다. 그래서 혹시라도 과도한 "욕심"을 부려 서울에 두채의 아파트를 매수하게 된다면 제가 구월동에서 거주하면서 이자를 내며 목돈을 마련해 볼까 생각하고 있습니다.

올해 상반기까지 서울 내집마련을 하게 된다면 월세 2호를 비롯해 매년 추가적으로 늘려갈 계획입니다. 월 300만원의 부수입을 올리기 위한 방안 중 하나이기 때문입니다. 이 주택들은 시세차익이 나지는 않겠지만 소액으로 매수한다면 장기간 부수입을 받으면서 원금까지 갚아 나갈 수 있기 때문에 세금과 기타 요건들을 명확하게 계산해서 들어간다면 아주 중요한 부수입 시스템 중에 하나가 될 것입니다.