[기사종합]부동산 경기 정말 하락하나?

안녕하세요. 루키마인드입니다.

수요일에 시작한 송별회로 인해 매일 술과 함께 늦은 귀가를 해서 그런지 포스팅을 무려 3일이나 하지 못했습니다.핑계없는 무덤은 없겠으나 그래도 그동안 함께 근무했던 사람들이 배웅해주는 자리였기 때문에 블로그 포스팅에 크게 스트레스 받지 않고 5년이란 시간동안 함께 했던 이야기들을 많이 했던 시간이였습니다.

오늘은 새로운 곳으로의 첫 출근날입니다. 새롭게 출근하는 곳은 지금의 집과 거리가 있어 통근버스를 타고 다녀야 합니다. 그동안 걸어서 15분정도에 출근하다가 통근버스를 타고 출근한다고 생각하니 신기하기도 하고 부담스럽기도 합니다. 지금 살고 있는 집이 나가는대로 이사를 생각하고 있는데 오늘 아침에 본 부동산 기사들은 현재부터 2019년까지 부동산 거래는 힘들것 같다는 '뉘앙스'를 강하게 풍기고 있습니다.

 

확 커진 전세가율… 갭투자자 어쩌나
디지털타임스 | 2018.12.02 18:40

서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 5년 2개월 만에 60%대 아래로 떨어졌다. 전셋값은 안정됐지만 집값 과열로 매매가가 급등한 탓이다. 서울 자치구별로는 강남과 용산의 전세가율이 가장 낮았다. 정부의 잇단 규제로 서울 집값이 하락 반전한 가운데, 전세가율도 뚝 떨어지면서 전세를 끼고 집을 산 '갭 투자자'들의 고민도 깊어지고 있다.

"대출이 강화된 상태에서 전세가율 하락, 금리 인상 등으로 한동안 매매 거래 공백이 두드러질 것"이라며 "입주 증가 등으로 전셋값이 지속해서 하락할 것으로 예상되는 곳에서는 전세보증금반환 보증에 가입하는 등 안전장치를 마련해 두는 게 좋다"

서울아파트 매매시장, 12월 거래 '빙하기' 오나
뉴시스 | 2018.12.02 05:30

2008년 1월부터 2017년 6월까지 이자율 변동과 부동산 시장의 거래량을 비교 분석한 결과, 주택담보대출금리가 0.25%포인트 상승할 경우 주택거래량은 2개월 뒤 11.9∼13.5%까지 감소하는 것으로 분석됐다.

서울은 투기·투기 과열지역으로 대출 규제로 묶였고 다주택자들은 여전히 연내에는 매각에 나서지 않을 가능성이 크다. 상당수가 임대사업자 등록을 마쳐 최대 8년간 버티기에 들어갔다.

양도소득세 '합산과세'의 영향도 무시할 수 없다. 합산과세는 같은해(1월1일~12월31일) 부동산을 2회 이상 매도한 경우 앞서 신고한 것과 합쳐 세금을 매기는 것을 말한다. 부동산 매물을 합치면 과세표준이 높아지고 그 결과 세율도 높아지는 구조다. 양도소득세는 양도차익이 클 수록 세율이 높아지는데, 합산 과세하면 세금이 늘어나는 구조다. 사실상 이미 올해 주택을 한 채 매각했다면, 내년 1월1일 전까지는 매각에 나서지 않을 가능성이 크다. 다음 해에 처분해서 양도세 누진 구조를 피하는 게 유리하기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 거래 둔화가 전망된다"며 "각종 세금과 대출 규제로 수요자들의 심리가 냉각된 가운데 금리까지 올라서 당장 가격 급락보다는 거래 절벽 속 위축이 더욱 뚜렷해질 전망"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "기준금리 인상이 단기적으로는 주택담보대출 금리 상승으로 이어지며 차주의 이자 상환 부담을 높이는 요인이 될 것"이라며 "대출규제에 상환이자 부담마저 커지고 있어 주택시장의 거래량과 가격움직임이 한동안 둔화할 확률이 높아졌다"라고 밝혔다.

'전셋값 하락에 금리까지 인상'…진퇴양난 갭투자자 집팔까
뉴시스 | 2018.12.02 06:00

집값이 하락세로 접어들고 전셋값도 떨어지면서 갭투자자들이 보유한 주택을 처분할 가능성이 점점 높아지고 있다. 하지만 시장은 '집값이 더 떨어질 것'이라는 심리적 요인으로 관망세가 짙어지고 매수자 우위시장으로 변하면서 처분마저 쉽지 않은 상황이다.

전셋값이 떨어지면 갭투자자들은 대출을 받아 보증금을 돌려줘야 된다. 전셋값 하락폭이 클수록 대출이자 부담도 커진다. 이 때문에 세입자들에게 전세보증금을 제때 못 돌려줄 가능성이 생겨 세입자들의 피해도 우려된다. 

금리 인상의 파급력은 상당하다. 대출 규제는 주택담보대출로 영향력이 한정적인 반면, 금리 인상은 주택담보대출만이 아니라 모든 대출과 연동된다. 이 때문에 금융업계에서는 대출 규제는 '작은 칼', 금리 인상은 '큰 칼'로 부른다.

대출금리가 상승해 이자 부담이 늘어 당분간 부동산시장이 얼어붙을 것으로 보인다. 서울 아파트값이 떨어지는 등 집값이 조정 국면이지만 아직까지 정부의 기대만큼 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 있다.

하지만 보유세가 늘고 이번 금리인상을 시작으로 내년까지 금리가 꾸준히 오른다면 갭투자 등 다주택자들의 부담은 점점 커져 자신들이 보유한 매물을 시장에 내놓을 것으로 전망된다.

전문가들은 양도세 중과로 인해 다주택자들의 퇴로가 차단돼 처분보다는 장기보유를 선택할 가능성이 높다고 진단했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "전세끼고 투자한 사람들은 금리가 오르든 내리든 별 상관이 없다"며 "다주택자들이 보유 물량을 내놓으려면 출구를 열어줘야 하는데 양도세 중과조치 때문에 못 내놓는 상황"이라고 말했다.

고 센터장은 "다주택자들이 또 차선책으로 선택하는게 임대사업자 등록인데 장기간 끌고 가겠다는 전략"이라며 "그렇기 때문에 금리인상은 서울에 그렇게 크게 영향을 줄 것 같지 않다"고 전했다.