2017.02.23 경제기사 공부하기

[채권마감]금리 하락…강세 되돌림
전문가 "부동산 등 대체투자 활성화로 수익률 끌어올려야"
국제금값, 달러약세에도 하락...온스당 0.5% ↓

[경영일반] 연금 1000조시대…예금만도 못한 노후준비

`국민·퇴직·개인연금` 4년동안 50% 늘었지만
책임 안지려 예금·채권 등 안전자산 투자 급급

◆ 연금 1000조원 시대 ◆

노후 대비용 연금자산 규모가 처음으로 1000조원을 돌파했다. 이는 최근 4년 새 50%나 늘어난 수준이다. 고령화가 가속화하면서 노후 준비용 연금자산도 급증한 셈이다. 다만 연금자산 대부분이 예금이나 채권 같은 안전자산에 90%가량 쏠리면서 국민의 노후를 책임지기엔 수익률이 저조하다는 지적이 나온다.

22일 금융감독원과 국민연금공단에 따르면 지난해 12월 말 기준 국민연금 누적적립금은 555조원, 퇴직연금은 147조원, 개인연금은 307조원(지난해 9월 말 기준)으로 3대 연금자산이 총 1009조원으로 집계됐다. 국내 노후 대비 연금 체계는 국민연금, 퇴직연금, 개인연금 3층 구조다.

연금자산 규모는 2015년 말 930조원에 비해 1년 사이 79조원(8.4%) 늘었다. 3월 집계가 완료되는 작년 4분기 개인연금 예상 적립금 규모가 5조~10조원임을 감안하면 작년 한 해 90조원 가까이 연금자산이 불어난 셈이다. 2012년 말 기준 3대 연금자산 합계 675조원과 비교하면 불과 4년 만에 50% 늘어난 것이다.

그러나 안전자산 위주의 자산 운용 여파로 수익률이 저조해 연금이 노후 준비 수단으로서 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 지난해 전체 적립금 1009조원 가운데 71%인 718조원은 예금·채권 등 안전자산인 것으로 나타났다. 특히 국민연금은 적립금의 절반 이상을 국내 채권에 투자하고 있는데 지난해 1~11월 누적 기준 국민연금의 국내 채권 운용 수익률은 1.6%에 불과하다. 결국 국민연금 전체 운용 수익률을 깎아 내리고 있다. 퇴직연금의 지난해 평균 수익률은 1.7%로 떨어졌다. 여기에다 펀드 운용보수(평균 0.5%) 등 비용을 감안할 경우 실제 가입자에게 돌아가는 수익률은 이에도 훨씬 못 미치게 된다. 결국 은행 정기예금 금리(4대 시중은행 평균 우대금리 1.75%) 보다 못한 연금상품에 노후자금을 맡긴 셈이다.

강창희 트러스톤자산운용 연금교육포럼 대표는 "고령화와 저금리가 심각한 상황에서 연금자산을 예금과 같은 원금보장형 상품에만 투자하면 노후자금을 불리기 힘들다"면서 "국내외 다양한 자산에 대한 분산 투자가 필요하다"고 말했다.

국내 연금자산이 빠르게 늘고 있지만 규모는 여전히 선진국에 비하면 미미하다. 자본시장연구원에 따르면 한국을 포함한 주요 5개국 명목 국내총생산(GDP) 대비 연금자산 비율은 평균 80%다. 한국은 2015년 기준 이 비율이 60%에 불과하다. 

[부동산] 땅값 9년만에 최대폭 상승

네이처리퍼블릭 3.3㎡당 2억8천만원 14년째 1위
서울 마포땅 13% 뛰니 세금은 20% 껑충

재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세를 산정할 때 기준이 되는 전국 표준지 공시지가가 5% 가까이 상승하며 9년 만에 최고 상승률을 기록했다. 제주·부산·세종 등 개발 호재가 많은 지역이 상승을 주도했다. 가장 비싼 땅은 서울 명동에 위치한 화장품 매장 네이처리퍼블릭 용지가 14년째 차지했다.

국토교통부가 22일 발표한 전국 표준지 공시지가 정보에 따르면 올해 1월 1일 기준 전국 표준지 공시지가는 전년 대비 4.94% 올랐다. 이는 금융위기가 현실화하기 직전이던 2008년 초(9.64%) 이후 가장 높은 상승률이다. 표준지란 전국 공시 대상 토지 약 3230만필지 중 대표성 있는 50만필지를 추린 것이다.

수도권에선 서울이 5.46%로 가장 많이 올랐고 경기(3.38%), 인천(1.98%)은 오름폭이 작았다. 지역별로는 제주가 18.66% 오르며 전국에서 가장 가파르게 상승했고 부산(9.17%), 세종(7.14%)이 뒤를 이었다. 국토부 관계자는 "정부와 공공기관 지방 이전에 따른 기반시설 확충과 일부 지역의 활발한 개발사업이 표준지 공시지가 상승의 주원인"이라고 말했다.

전국에서 가장 비싼 표준지는 14년째 동일하게 서울 중구 명동8길에 위치한 네이처리퍼블릭 용지였다. 이 용지의 ㎡당 공시지가는 지난해 8310만원에서 올해 8600만원으로 3.49% 올랐다. 총면적(169.3㎡) 기준 공시지가는 145억5980만원에 달한다. 3.3㎡당 2억8380만원으로 서울시 웬만한 아파트의 10배가 넘는다. 표준지 공시지가 전국 상위 10곳은 명동 상권이 싹쓸이했다. 2위 우리은행을 제외한 나머지는 모두 화장품·의류 매장이었다.

시·군·구별 표준지 공시지가 상승률을 살펴보면 전국 평균(4.94%)보다 높게 나타난 곳이 118곳이었다. 하락 지역은 없었다. 상승률 최상위 지역은 서귀포시(18.81%)와 제주시(18.54%)였고 서울에서는 마포구가 12.91%로 상승세가 두드러졌다.

　토지 소유주들 세금 부담도 늘 전망이다. 특히 제주 부산 세종 등 상승폭이 큰 지역과 기본적으로 땅값이 비싼 서울의 보유세가 많이 오를 전망이다.

　국토교통부 자료를 토대로 매일경제신문과 우리은행 세무자문팀이 시뮬레이션한 결과, 서울 마포구 서교동에 위치한 236㎡ 토지 공시지가는 지난해 14억7028만원에서 올해 17억1258만2144원이 된다. 이에 따라 재산세 부담액은 489만5980원에서 574만4038원으로 17.32% 늘고 종합부동산세는 372만5875원에서 465만6315원으로 24.97% 늘어나게 된다. 세금 증가분은 20.62%다. 부산 해운대구 중동의 1046㎡ 토지는 공시지가가 지난해 39억8839만8000원이었는데 상승률 12.12%를 적용하면 44억7179만1838원이 된다. 재산세 부담액은 1370만9393원에서 1540만1271원으로 12.34% 증가하고 종합부동산세는 1339만5448원에서 1525만1681원으로 13.86% 증가한다. 전체 세금 부담은 13.14% 늘어나는 셈이다.

　공시지가 상승에 따라 서울시내 유명 랜드마크 건물들도 보유세가 오를 전망이다. 현대차그룹이 서울 강남구 삼성동 옛 한전 용지에 짓고 있는 글로벌비즈니스센터(GBC) 용지(7만9341.8㎡)의 경우 ㎡별 공시지가가 지난해 2830만원에서 올해 3420만원으로 20.85% 올랐다. 토지 전체의 가격은 지난해 2조2454억원에서 올해 2조7134억원으로 뛰었다. 현대차가 내야 할 보유세 역시 지난해 187억원에서 올해 220억원 이상으로 증가할 전망이다. 서울 송파구 신천동 제2롯데월드(8만7182.8㎡)의 경우 공시지가는 ㎡당 3960만원에서 4200만원으로 6.06% 올랐다. 이에 따라 보유세는 지난해 287억원에서 올해 300억원 이상으로 늘어날 전망이다.

　국토부는 23일부터 다음달 24일까지 표준지 공시지가 관련 이의신청을 받고 재조사 및 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 4월 14일 조정한 가격을 재공지할 예정이다. 또 표준지 공시지가를 토대로 전국 시·군·구청장은 5월 31일 개별공시지가를 공시할 예정이다.

[부동산] 주금공, 주택 임대사업 진출 검토

연금담보 주택 활용…현재는 계약종료땐 경매로 일괄 처분
헐값처분 부담 덜고 향후 쏟아질 물량 조절 포석

주택금융공사가 임대업 진출 검토에 들어갔다. 22일 주택금융공사는 주택연금 담보로 갖고 있는 주택을 활용한 임대·관리업 진출을 신사업으로 집어넣을지에 대한 연구용역 예산을 배정했다. 주택을 담보로 맡기고 연금을 받는 역모기지론인 주택연금 가입자가 급증하면서 향후 쏟아져 나올 담보주택을 공공임대사업에 활용하는 방안에 대한 본격적인 검토에 들어간 셈이다.

현재는 주택연금 가입자 사망 등으로 주택연금 계약이 종료되면 주택금융공사는 담보로 보유하고 있는 주택을 1개월 내에 경매 등을 통해 시장에서 즉각 처분해야 한다. 주택연금 해지 담보주택은 부동산 시장이 침체 사이클일 때도 경매 처분 외에 다른 활용 방안이 없다 보니 헐값에 넘기는 경우가 적지 않았다. 이처럼 울며 겨자 먹기로 싼값에 연금주택을 처분하는 대신 부동산 시장이 좋지 않을 때는 임대주택으로 돌려 임대료 수익을 거두다가 시장이 회복되면 처분할 수 있도록 하는 담보주택 관리회사 설립 필요성이 커진 상태다. 주택금융공사 관계자는 "집값이 쌀 때 주택연금 담보주택을 처분해야 하는 경우가 적지 않았다"며 "부동산 시장 저점이 지나가고 가격이 회복될 때 팔면 연금 쪽에서 생기는 손해를 줄일 수 있다는 측면에서 임대업 진출에 대한 얘기가 나오고 있다"고 설명했다. 신용상 금융연구원 선임연구위원도 "주택연금 해지가 되면 당장 법원경매로 매각해야 하는데 시세보다 낮은 가격으로 팔 수밖에 없다"고 지적했다. 실제로 주택연금 해지로 처분한 주택은 수도권 지역은 10%, 지방은 30% 정도 시가보다 낮게 팔리는 사례가 많은 것으로 집계되고 있다. 또 주택연금 가입자의 기대여명을 고려할 때 앞으로 10년 내에 주택연금 담보주택이 대거 쏟아져 나올 수 있다는 점에서 물량 조절이 필요하다는 것도 주택금융공사의 임대업 진출 필요성을 키우고 있다. 주택연금 출시 후 지난해까지 주택연금 가입자의 평균 연령은 71.9세다. 이처럼 가입자 평균연령을 볼 때 향후 10년 내에 주택연금 계약 해지로 나오는 물량이 집중돼 부동산 시장에 악영향을 줄 수 있기 때문이다.

신 연구위원은 "몇 년만 지나면 담보주택 물량이 대거 쏟아져 나올 텐데 이렇게 되면 경매 시장뿐 아니라 주택 시장 전반에 악영향을 줄 수 있다"고 지적했다.

신 연구위원에 따르면 주택연금 해지 담보자산은 2020년 1만181건, 2025년 2만8475건이고, 2035년에는 12만484건에 달할 것으로 전망된다.

주택금융공사 관계자는 "주택연금 해지로 인해 나오는 빈집을 그냥 두면 뭐하겠나"라며 "공공임대로 활용하다가 시장이 회복하면 시장에 내놔 입주할 사람들에게 공급할 수 있다"고 강조했다. 이 관계자는 "일본도 고령자주택을 임대 재원으로 활용해서 사용하는 사례가 있다"고 덧붙였다. 2007년 도입된 이후 주택연금 가입자 수는 지난해 말까지 3만9429명을 기록했다. 해가 갈수록 신규 가입자가 꾸준히 늘고 있는 추세로 지난해에는 1만309명으로 연 가입자가 처음으로 1만명을 넘어섰다. 주택연금 가입 대상이 9억원 초과 주택과 주거용 오피스텔 보유자로까지 확대되면 가입자 수는 더욱 늘어날 전망이다. 주택금융공사는 소규모 임대 목적 보금자리론 상품 개발에도 들어갔다. 공공임대주택 공급자를 대상으로 저리 대출 공급을 늘려 임차인들의 부담을 낮추기 위해서다.

[부동산] 분양권 따라잡는 입주권…새 아파트 찾는 실수요자 관심

투자비용·추가분담금 주의해야
개포 블레스티지 등 일부 단지서 입주권 강세
착공후 자금부담에 선호도 떨어진다 공식 깨져

보통 정규 청약으로 일반공급된 분양권보다 저렴한 편인 재건축·재개발 조합원 입주권 가격이 분양권과 비슷하거나 심지어 더 비싸지는 사례가 나타나고 있다. 최근 서울 재건축시장에 실수요자들이 많이 뛰어들고 있는데 층·향 등 자리가 좋은 물건이 많지 않아 투자자들 눈길이 입주권까지 뻗어가는 것으로 풀이된다.

22일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 홈페이지에 올라온 분양권·입주권 가격을 분석한 결과, 분양권과 입주권 가격이 비슷하게 형성된 아파트 단지가 상당수였다. 분석은 정확성을 높이기 위해 해당 아파트 단지의 입주권이 거래된 같은 달에 매매된 분양권과 비교해 이뤄졌다.

강남구 개포동 '래미안 블레스티지' 전용 59㎡ 입주권은 작년 10월 9억4409만~10억4573만원에 거래됐다. 같은 기간 분양권 가격이 10억4400만~10억8900만원에서 형성됐음을 감안하면 거의 비슷했던 셈이다. 전용 99㎡와 113㎡ 가격 추이도 비슷하다. 심지어 비슷한 층의 분양권과 입주권 가격이 뒤집힌 사례도 나왔다. 지난해 10월 거래된 블레스티지 113㎡ 7층 분양권 가격이 16억3560만원인데 8층 입주권 가격이 17억864만원을 기록해 7304만원 비쌌다.

다른 지역에서도 비슷하다. 동작구 흑석동 '아크로리버하임' 전용 84㎡ 입주권은 올해 1월 8억620만~8억9800만원에서 거래됐다. 같은 시기 팔린 분양권 값은 7억원 후반~8억원 중반에서 형성됐다. 서대문구 남가좌동 'DMC 2차 아이파크'에서도 같은 면적에 비슷한 층수인데 입주권 가격이 분양권보다 높았다.103㎡ 입주권은 6억2620만원(12층), 분양권은 6억1980만원(16층)이었다.

'입주권'이란 재개발·재건축 단지 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 재건축으로 늘어난 가구는 청약을 통해 일반에 공급되는데 이때 분양받은 사람이 갖는 것이 '분양권'이다.

정비사업 조합은 조합원에게 이익을 주고 사업성을 높이려고 보통 일반분양가격을 조합원 분양가격보다 높게 책정한다. 공급가격 자체가 높다 보니 대개 시세도 분양권이 입주권보다 비싸다. 하지만 최근 이와 어긋나는 현상이 나타났다. 새 아파트 시장이 실수요자 위주로 개편되며 층·향·동 호수가 좋은 입주권 몸값이 높아진 것으로 풀이된다.

재건축 단지는 일반분양 전 조합원들부터 좋은 동·층을 가져간다. 개포동 A공인 관계자는 "최근 개포동 재건축에 대한 관심이 늘며 분양권뿐 아니라 입주권 관심도 높아졌다"며 "조합원들도 급매로 팔기보다 높은 가격에 입주권을 내놓는다"고 밝혔다.

전문가들은 입주권 매매 시 분양권보다 초기 투자비용이 높고 추가분담금 우려도 있음을 명심하라고 지적한다. 분양권은 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 그러나 입주권은 '재건축 전 주택의 권리가액(집값)'과 프리미엄을 합한 금액을 전부 내야 한다. 입주하기 전 등기하지 않는 분양권과 달리 입주권은 매매할 때마다 등기를 해야 한다. 취득세율도 입주권이 4.6%로 분양권(소유권 등기 이전 시 1.1~3.5%)보다 높다.

박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "정비사업 착공 후에도 입주권 가격이 할인되지 않는 것은 이례적"이라며 "분양권 거래가 제한되면서 입주권 관심이 커졌을 수 있고, 중도금 대출 규제 여파도 작용했을 수 있다"고 밝혔다.

정비사업이 예상보다 길어지거나 사업 비용이 늘어나게 되면 입주 후 조합원의 경우 추가 분담금도 우려된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정비사업이 예정보다 지연되거나 사업비가 늘면 조합원에게 추가 분담금이 발생할 수 있음을 고려해야 한다"고 말했다.