부동산 Daily

​[단독] 세운지구 주거비중 높여 도심주택 공급

서울시·SH공사 검토 착수 주거비율 50%→60% 확대 세운4구역에 아파트 추가 1000가구 신규공급 효과 도심공동화 해소도 일조 오늘 공급확대 정책 발표 도심·역세권 규제 완화하고 철도기지 등 유휴용지 활용 서울에
naver.me

정부가 21일 집값 안정을 위한 주택 공급 확대 대책을 발표할 예정인 가운데 서울시가 현재 서울형 도시재생사업을 추진하고 있는 세운상가 일대 주거비율을 높여 도심에 약 1000가구 규모 신규 주택을 추가 공급하는 방안을 검토 중인 것으로 파악됐다. 시는 세운상가뿐만 아니라 도심 역세권 용적률 규제를 완화하고 철도차량기지 등 유휴용지를 신규 택지로 활용해 총 6만2000가구를 분양하거나 임대주택으로 공급하는 계획안을 중앙정부에 제안한 상태다.

20일 서울시와 서울주택도시공사(SH공사) 등에 따르면 '세운상가 일대 도시재생활성화지역'(면적 43만9356㎡) 주거비율은 현재 50%인데 시는 이 비율을 60%로 높이는 방안을 도심 주택 공급 확대 대책의 하나로 유력하게 검토하고 있다. 세운재정비지구는 주거비율을 60%로 높이면 1000가구 안팎 주택을 추가 공급할 수 있다는 게 시 관계자들 분석이다.

서울시 고위 관계자는 "주택 공급 확대 방안으로 세운상가 일대 주거비율 상향을 구체적으로 검토하고 있다"고 말했다. 세운상가 도시재생을 담당하는 시 관계자도 "4대문 안에서 밤이 되면 사람이 빠져나가 공동화되는 게 문제"라면서 "도심 내 주택 공급 확대가 역사도심재생 차원에서도 중요한 과제"라고 말했다.

구체적으로 SH공사가 사업 시행을 맡고 있는 세운4구역은 현재 주거용 오피스텔만 480실 계획돼 있는데 여기에 아파트를 추가 공급하는 방안이 검토되고 있다. SH공사 고위 관계자는 "세운상가 일대 개발의 핵심 사업인 세운4구역에 오피스텔뿐만 아니라 공동주택을 공급할 수 있도록 사업시행계획 변경을 준비하고 있다"고 말했다.

세운4구역은 3만2223㎡ 규모 용지에 총 연면적 30만㎡에 이르는 최대 18층 높이 건물 9개동을 조성하는 대규모 복합 개발을 추진하고 있다. 지난 6월 말 종로구청에서 승인한 사업시행계획에 따르면 호텔 2개동, 업무시설 5개동, 오피스텔 2개동으로 계획됐다. 내년 상반기 중 관리처분계획인가와 문화재 조사를 실시하고 2021년 착공해 2023년 말 준공을 목표로 하고 있다.

현재 세운재정비지구는 총 8개 구역으로 나뉘어 개발이 진행되고 있다. 시 관계자는 "주거비율이 상향되면 세운4구역을 비롯해 아직까지 착공하지 않은 4~5개 구역에서 1000가구 정도 추가 주택 공급이 가능할 것"이라고 예상했다. 다만 업계 관계자는 "아파트는 프라이버시 보호 등 요건이 까다로워 종합적인 검토가 필요할 것"이라고 말했다.

앞서 서울시는 올해 3월 '다시·세운 프로젝트 2단계' 사업을 추진하면서 세운상가 일대에 청년주택 400가구를 2020년까지 조성하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 신성·진양아파트 약 400가구 가운데 일부를 시가 매입해 청년주택으로 활용하거나 민간 역세권청년주택 사업도 검토하고 있다. 서울시는 세운상가뿐만 아니라 다수의 도심 역세권에서 △상업지역 내 주거비율 상향(80%→90%) △준주거지역 용적률 상향(400%→500%) △소규모 주택정비 층수 완화(평균 7층→최고 10층) △역세권 용도지역 일부 조정 등을 통해 최대 4만7000가구를 공급한다는 계획이다.

시는 이와 더불어 철도차량기지, 공공청사나 공영주차장 용지 등 도심 유휴지 가운데 20~30곳을 신규 택지로 활용해 약 1만5000가구를 공급하는 방안도 검토하고 있다.

구체적으로 △광운대·수색·구로·신내·방화역 등 철도차량기지 이전(예정) 용지 △송파구 옛 성동구치소 유휴용지 △도봉구 소방학교 이전 용지 △영등포구 서부간선도로 일대 유휴용지 △관악구 난곡 일대 유휴용지 등이 물망에 오르고 있다. 서울시 관계자는 "신규 공급 계획 6만2000가구는 용적률 상향 등 인센티브에 따라 공공기여 차원에서 확보되는 임대주택 물량까지 포함하는 것"이라고 설명했다.

​은마아파트, 1억 깎아 부랴부랴 내놔도···"관심 없어요"
"아침에 집주인이 전화를 걸어와 '빨리 팔아달라'고 하더군요." 20일 서울 강남구 대치동의 한 부동산 중개업소 대표는 아파트 매물 정보가 적힌 노트를 가리키며 말했다. 한 집주인이 은마아파트 76㎡(이하 전용면적)
naver.me

"아침에 집주인이 전화를 걸어와 '빨리 팔아달라'고 하더군요."

20일 서울 강남구 대치동의 한 부동산 중개업소 대표는 아파트 매물 정보가 적힌 노트를 가리키며 말했다. 한 집주인이 은마아파트 76㎡(이하 전용면적)를 18억원에 내놓은 것이다. 이 단지는 1주일 전만 해도 호가(부르는 값)가 19억원이었지만, 지금은 17억7000만원인 급매물까지 나온다. 중개업소 대표는 "다주택자가 세금 부담 때문에 급하게 물건을 내놓은 것 같다"며 "찾는 사람은 거의 없다"고 말했다.

세제·금융 규제를 망라한 9·13 부동산 대책 이후 서울 주택시장의 열기가 빠르게 식고 있다. 강남권에선 최대 1억원 이상 가격을 낮춘 급매물까지 나왔지만, 매수 심리가 꺾여 거래는 잘 안 된다. 하지만 이런 분위기가 이어질지는 불확실하다. 정부가 21일 발표 예정인 주택 공급 대책에 따라 시장 움직임이 달라질 수 있다.

한국감정원에 따르면 지난 17일 기준 서울 아파트값 주간 변동률이 0.26%였다. 전주(0.45%)보다 상승 폭이 크게 줄었다. 25개 구 모두 오름폭이 축소됐다. 특히 강동구 상승률이 0.31%로 전주(0.8%)의 절반에도 못 미쳤다. 송파구(0.52%→0.27%)와 강남구(0.51%→0.27%), 서초구(0.54%→0.31%)도 오름폭이 줄었다. 강북권인 마포(0.44%→0.2%)·용산(0.37%→0.23%)·성동구(0.46%→0.15%) 등도 비슷한 흐름을 보였다. 이동환 감정원 주택통계부장은 "정부 대책 발표와 집값 급등 피로감이 맞물리면서 과열 분위기는 눈에 띄게 꺾였다"고 설명했다.

일부 단지는 호가가 조금 내렸다. 종합부동산세 인상이 집주인의 매도 심리를 자극한 것으로 분석된다. 송파구 잠실동 리센츠 84㎡ 매물은 17억5000만~18억원(로열층 기준)에 나온다. 1주일 전보다 5000만원 떨어졌다. 지난주 초 11억원이던 마포구 공덕동 삼성래미안 2차 84㎡ 일부도 10억5000만원에 나왔다.

전문가들은 9·13 대책이 일단 서울 집값 급등세의 불길을 잡은 것으로 보고 있다. 하지만 중·장기적인 집값 안정 여부는 속단하기 이르다는 지적이다. 잠실동 이기충 대왕공인 대표는 "양도세 부담 때문에 '팔지 않겠다'는 사람이 많아 시세가 전반적으로 내려갈지 의문"이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 규제책 발표 후 급매물이 나오는 건 일반적 패턴"이라며 "중장기적인 집값 안정을 위해선 강남권 등 서울과 인접한 곳에 집을 충분히 공급하는 것 말고는 방법이 없다"고 말했다.

이 때문에 국토교통부가 내놓는 공급 대책에 어떤 내용이 담길지 주목된다. 일단 도심 유휴지 개발과 상업지역 내 주거비율 상향, 준주거지역 용적률 상향 등을 통한 공급 방안이 담길 것으로 보인다. 서울 시내 유휴지로는 송파구 가락동의 옛 성동구치소 부지 등 시유지와 철도차량기지 이전용지, 공공기관 이전부지 등이 거론된다. 신창현 더불어민주당 의원이 사전 공개한 과천 등 8개 수도권 공공택지 후보지 중 일부도 포함될 수 있다. 다만 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통해 신규 택지를 공급할지는 미지수다. 국토부와 서울시가 이 문제를 놓고 막판까지 협의 중이다. 그렇다고 재개발·재건축 규제를 풀 가능성은 작다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "시장 안정의 관건은 공급의 입지와 규모"라며 "괜찮은 입지에 대규모로 공급하는 게 아니면 공급 증가에 따른 심리적 안정 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다.

집값이 하향 조정될 수 있다는 의견도 있다. 박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "단기 급등 피로와 정부 규제에 더해 금리 인상, 내년 입주 물량 증가까지 겹치면 거센 하방 조정 압력을 받을 것"이라고 말했다.

​"서울 집값 오를 수밖에 없는 이유는···" 한은, 콕 찍은 3가지
[서울경제] 한국은행이 최근 서울 집값 상승 요인으로 공급 부족, 지방과 격차 확대, 금융완화 기조 등을 지목했다. 한은은 20일 금융통화위원회에 보고한 금융안정상황(2018년 9월) 자료를 통해 주택시장이 2016
naver.me

공급부족, 지방과 격차 확대, 저금리를 상승 요인으로 거론
한국은행이 최근 서울 집값 상승 요인으로 공급 부족, 지방과 격차 확대, 금융완화 기조 등을 지목했다.

한은은 20일 금융통화위원회에 보고한 금융안정상황(2018년 9월) 자료를 통해 주택시장이 2016년 이후 지방에서 가격 하락세를 보이지만, 수도권은 서울을 중심으로 상승세라고 분석했다.

특히 서울은 비강남권으로도 매수세 유입을 보이며 서울 전역이 상승세를 보였지만, 울산과 경남, 충북 을 비롯한 지방은 하락세를 기록했다. 또한, 올해 들어 서울 아파트 가격 상승률은 5.6%인데 반해 지방은 -2.1%를 기록했다.

한은은 서울 집값 상승 요인 중 공급부족을 가장 큰 원인으로 지목했다. 멸실주택 증가 등으로 주택공급이 부족한 상황이 이어졌기 때문이다. 또한, 미분양 주택도 거의 없다. 국토교통부 발표에 따르면, 수도권도 지난 7월 기준으로 미분양이 9,000호에 불과한 상황이다.

그 외에도 한은은 투자자들의 기대감도 요인으로 꼽았다. 상대적으로 높은 가격상승 기대로 서울지역에 투자수요가 집중됐다는 것이다. 이는 서울과 지방 간 집값 상승률 격차가 커진 것이 원인이다. 실제로, 서울 지역 매매수급동향 지수는 지난 8월부터 수요우위로 급격히 전환했으며, 강북지역도 수요우위가 높다.

한은은 그 외에도 저금리도 서울 집값 상승의 한 요인으로 선정했다. 전반적인 금융상황 완화기조가 이어져 다른 투자자산에 비해 수익률이 높은 부동산시장에 유동성 공급이 지속됐다는 것이다. 부동산 익스포저는 작년 말 1,792조9,000억원으로 전년보다 9.1% 올랐다. 이는 부동산 관련 기업 대출이 확대된 것이 원인이다.

개인사업자대출도 부동산임대업 중심으로 증가세가 계속됐다. 자영업자 대출 가운데 부동산업(임대업 포함) 비중이 40.9%인데 2014년 이후 연 평균 18.3% 증가했다. 이는 이 기간 제조업(2.6%) 증가율의 7배에 달한 수치이다. 또한, 지난해까지 10년간 누적 투자수익률을 보면 아파트와 주택이 55.8%와 48.9%로 주식(코스피) 30.1%, 은행 정기예금(1∼2년, 신규취급) 36.3% 보다 훨씬 높았다. 이에 한은은 서울 등 수도권 집값이 높은 상승세를 보이는 가운데 부동산 부문 익스포저도 커지는 데 유의할 필요가 있다고 지적했다. 그 밖에 부동산업 자영업자는 금융자산 대비 금융부채 비율은 2013년 117%에서 2017년 181%로 크게 상승했다. 이는 차입을 통한 실물자산 투자가 활발해졌기 때문으로 분석된다.

한은의 보고서에 따르면, 소득대비 부채규모(LTI)는 지난해 338%로 평균(189%)에 비해 훨씬 높았다. 또한, 소득대비 원리금상환규모(DSR)도 부동산이 58%로 평균(42%) 보다 높은 수치를 보였다.

이주열 한은 총재는 지난달 31일 금통위 회의 후 기자간담회에서 “일부 지역의 개발계획, 거기에 따른 가격 상승 기대가 확산하고 하는 점, 시중에 대체 투자처가 마땅하지 않은 점 때문”이라며 “풍부한 유동성이 하나의 요인이 되는 것도 사실”이라고 언급한 바 있다. 이는 시중의 풍부한 유동성이 서울 부동산 시장으로 쏠릴 환경이었다는 뜻으로 해석된다. 그는 이어서 “금융 불균형 축적을 방지할 노력이 필요하다고 생각한다”며 “금융안정에 유의할 필요성은 더 높아졌다”고 밝혔다.