가을 부동산 시장 “6대 변수”

강도 높은 수요 규제책으로 꼽히는 9·13 부동산 대책과 9·21 공급 대책까지 본격적으로 시장에 영향을 미치면서 주택시장의 변수로 작용할 것이기 때문이다.

정부 정책의 집중 타깃이 된 서울 등 수도권의 경우 거래 공백 상태에서 집값이 급등한 곳에서는 호가 하락이 나타날 것으로 예상된다.

여기에 기준금리와 공시가격 인상까지 줄줄이 대기 중이어서 주택시장에 미치는 충격파가 상당할 것으로 전문가들은 내다본다.

추석 이후 주택시장 흐름을 바꿀 '6대 변수'들을 짚어봤다.

◇ 9·13 수요대책으로 매물 나올까

9·13 부동산 대책 발표로 일단 주택 신규 구매 심리가 한풀 꺾였다. 예상보다 강력한 대출 규제와 세금 규제로 집을 사기도, 팔기도, 갖고 있기도 녹록지 않아져서다.

정부는 이번 대책에서 2주택 이상 다주택자는 물론, 상당 부분 1주택 갈아타기 수요의 손발도 묶었다. 무주택자도 규제지역에서 9억원 이상의 고가주택을 매입하려면 반드시 입주를 해야 할 정도로 돈 빌리기가 쉽지 않다.

전문가들은 일단 추석 연휴 이후 9·13대책 여파가 본격적으로 나타나며 기존의 집값 상승세가 진정되고 본격적으로 매물도 늘어날 것으로 예상한다.

이미 추석 직전 지난주 주택시장에는 강남 재건축 단지 등을 중심으로 매물이 늘고 호가도 최고 1억∼2억원씩 떨어지고 있다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 25일 "1주택자가 새로 집을 사기 위해 대출을 받으려면 2년 내 기존 주택을 매도해야 하기 때문에 매물 출현 속도가 빨라질 것"이라며 "장기보유특별공제의 2년 이상 실거주 요건은 2020년 1월부터 적용돼 실거주가 어려운 사람들은 내년 말까지 계속해서 집을 팔려고 내놓을 것"이라고 말했다.

다만 집값 하락을 기대한 매수자들은 관망할 것으로 보여 한동안 거래 공백이 불가피할 전망이다.

규제지역은 2주택 이상의 경우 양도세가 중과되고 있어 다주택자들이 매물을 내놓기보다는 증여, 임대사업등록 등의 절세 움직임이 두드러질 전망이다. 그러나 일부 종부세 중과가 부담스러운 다주택자들은 양도차익이 적은 주택을 매도해 주택 수를 줄이려고 할 것으로 보인다.

◇ 종부세 등 세금 규제안 국회 무사통과할까

9·13 수요대책의 성패는 국회 통과 여부에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.

정부·여당은 지난달 31일 종부세를 강화하는 내용의 보유세 개편안을 발의해놓은 가운데 이번 9·13대책에서 청약조정지역 내 2주택자에 대해서도 종부세를 중과하고 고가주택의 종부세율을 올리는 등 당초 정부안보다 규제를 대폭 강화하기로 했다.

또 임대사업자 세제 혜택 축소를 비롯해 일시적 2주택자 중복보유 허용 기간 단축, 비거주 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 등 1주택자에 대한 양도세 요건까지 강화했다.

반면 국회 제1야당인 자유한국당을 비롯해 일부 야권은 종부세 강화 등 정부의 9·13대책이 "1주택 중산층에까지 세금폭탄을 현실화하는 것"이라며 반대 입장을 보이고 있다. 야당이 당론으로 법 개정에 반대하고 나설 경우 국회 통과까지 험로가 예상된다.

이에 따라 국정감사 이후 10월 말부터 본격화할 것으로 예상되는 정기국회의 법안 심사 결과에 따라 주택시장 흐름이 달라질 수 있다.

한 부동산 전문가는 "시장에서는 정권이 바뀔 때까지 버텨보겠다는 심리도 있는데 국회에서 정부·여당의 규제 의지가 꺾이거나 약화한다면 약발이 오래가지 않을 수도 있다"고 말했다.

◇ 3기 신도시 등 공급 대책, 청약대기수요 늘까

정부가 추석 연휴 직전에 발표한 9·21 공급 대책에서 '3기 신도시' 카드를 들고나온 것도 큰 변수가 될 전망이다.

분당·일산급 1기 신도시에 비해서는 파급력이 작지만 위례·동탄 등 2기 신도시 이후 중단됐던 신도시 개발이 재개되면서 수도권 주택 수요를 흡수할 것으로 예상되기 때문이다.

정부는 330만㎡ 이상의 공공택지 4∼5곳을 개발해 신도시에서만 20만가구, 총 30만가구를 수도권에서 추가로 공급한다는 방침이다.

특히 정부가 서울과 동떨어져 베드타운으로 전락한 2기 신도시의 실패를 되풀이하지 않기 위해 서울과 1기 신도시에 이번 '3기 신도시'를 건설하면서 청약 대기자들의 관심이 그 어느 때보다 높아질 전망이다.

서울지역 그린벨트 개발은 이번 발표에서 제외됐지만 국토교통부가 '직권 해제'의 가능성까지 열어둠에 따라 서울에서도 저렴한 분양가의 새 아파트를 분양받을 수 있다는 기대감은 여전하다.

관건은 입지다.

현재 3기 신도시 후보지로는 과거 보금자리주택지구 해제지역인 광명 시흥, 하남 감북과 더불어 과천·안양·고양시 등지가 거론된다. 정부는 일단 연내에 신도시 1∼2곳의 입지를 공개한다는 방침이다.

정부의 강력한 수요 규제에 이어 수도권 요지에 신도시가 개발된다면 새 아파트를 분양받으려는 청약 대기수요까지 늘어나 기존 주택시장은 더욱 위축될 수 있다

◇ '매매→전세 수요 전환'에 전세불안 오나

정부의 강력한 수요·공급 대책의 부작용으로 우려되는 것이 단기 전세 시장의 불안이다.

수도권 전세 시장은 최근 2∼3년간 매매거래 활성화와 입주 물량 증가, 갭투자자 및 임대사업자들이 내놓은 전세 물건으로 인해 비교적 안정세를 보였다. 그러나 정부의 강력한 대출·세금 규제로 주택 매매 수요가 전세로 돌아설 가능성이 커졌다.

특히 집값 하락을 기대한 대기수요들이 관망하고 전세로 머물 경우 전세가격은 더 요동칠 수 있다.

현재 서울의 전세 시장은 가을 이사철과 재건축 이주 등에 따라 일부 강세를 보이고 있다.

연말에 송파구 가락동에서 9천가구가 넘는 '헬리오시티' 입주를 앞두고 있어 당장 전셋값이 불안해질 가능성은 작지만 주택 구매수요 감소는 전셋값 불안으로 이어지는 것이 주택시장의 정설이다.

청약 대기 수요 증가도 전세 시장에 영향을 미친다. 특히 신혼희망타운이나 신도시 등 공공택지 내 저렴한 아파트를 분양받기 위해서는 무주택 요건을 유지해야 하는 만큼 청약 대기수요들이 전세로 남을 경우 월세 거래가 다시 늘고 전셋값 상승으로 이어질 수 있다.

다행히 서울의 입주 물량은 오는 2020년까지 증가추세를 보인다.

부동산114 조사에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 지난해 2만7천770가구에서 올해 3만6천여가구로 늘고, 내년에는 4만1천여가구로 증가한다. 2020년 입주 물량도 3만9천여가구로 올해보다 많다.

그러나 올해 16만5천여가구로 최대치를 기록했던 경기도의 입주 물량은 내년 13만7천여가구, 2020년에는 9만7천여가구로 감소해 안심할 수만은 없는 상황이다.

부동산114 김은진 리서치팀장은 "수도권은 물론 전국적으로도 올해를 정점으로 내년부터는 입주 물량이 눈에 띄게 줄어든다"며 "전세 시장 불안에 대비해야 한다"고 말했다.

◇ 한국은행, 연내 금리 인상 단행하나

금리는 유동성과 직결되는 변수로 주택시장에도 큰 영향을 미친다.

여당을 비롯한 정치권에서는 미국과의 금리 역전 문제와 별개로 국내 집값 안정과 유동성 회수를 위해 한국은행의 기준금리 인상을 압박하고 있다.

이미 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 12개월 연속 상승하면서 이와 연동한 시중은행의 변동금리형 주택담보대출 금리도 줄줄이 오르고 있다. 올해 금리 상승 추세로 인해 변동형 대출금리가 연내 5%에 이를 가능성도 제기된다.

이런 가운데 한국은행이 기준금리까지 인상하면 정부의 강력한 대출 규제와 맞물려 주택 수요 감소와 가격 하락으로 이어질 수 있다.

한국은행은 일단 금리는 집값 잡기 수단으로만 활용할 수 없으며 경기와 물가 등을 종합적으로 고려해야 한다는 입장이다.

그러나 증권가에서는 오는 11월께 한국은행이 금리 인상을 단행할 가능성이 있다는 전망을 내놓고 있다.

◇ 내년 주택 공시가격 얼마나 오를까

올해 말부터 내년 초까지 주택시장을 강타할 변수는 공시가격 인상이다. 보유세는 전년도 세액 대비 세부담 상한이 있지만 공시가격 인상률에는 상한이 없다.

정부와 여당은 내년도 주택 공시가격에 올해 집값 상승분을 반영해 집값 급등지역의 공시가격을 큰 폭으로 올린다는 방침이다.

이 경우 보유세 개편안과 맞물려 강남 등 요지의 다주택자 보유세는 올해보다 2∼3배까지 늘어난다.

김종필 세무사는 "공시가격을 많이 올리면 첫해에는 세부담 상한에 걸려 인상률이 제한되지만 이후 2∼3년 내에는 거의 다 보유세 인상으로 반영된다"며 "오히려 세율 인상보다 공시가격 인상이 보유세 증감에 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

공시가격 인상은 고가 주택 보유자를 중심으로 1주택자에도 영향을 준다. 공시가격의 현실화율(시세반영률)을 지역별로 차등 적용하는 것은 형평성 차원에서 불가능한 일이어서 전반적으로 공시가격이 상향 조정되면 그만큼 종부세는 물론 1주택자의 재산세도 오른다.

특히 공시가격 현실화율이 낮았던 고가 단독주택은 공시가격 인상률이 상당할 것으로 예상돼 내년 큰 폭의 보유세 인상을 각오해야 한다.

한국자산관리연구원 고종완 대표는 "집값 상승기에는 보유세 부담보다 집값 상승폭이 커 버티는 사람이 많지만, 집값 하락기에는 보유세 부담이 버겁게 느껴지는 사람이 적지 않을 것"이라며 "고정 수입이 없는 은퇴자 등은 주택 수나 규모를 줄이기 위해 집을 파는 경우도 있을 것으로 보여 앞으로 공시가격 변화가 주택시장에서 큰 변수로 작용할 것"이라고 말했다

1. 직방 인터뷰 가을 부동산 시장 6대변수 ​
2. 추석 이후 주택시장 변화 '6대 변수'에 달렸다​