오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략 [채상욱 지음]

루키마인드 입니다. 주말을 이용해 채상욱 애널리스트의 신간 [오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략]을 읽었습니다. 부동산과 관련된 그 어떠한 책보다 명확한 인사이트로 정보를 제공해 주는 것 같아 재미있기도 하고 흥미롭게 읽었습니다. 그리고 새로운 개념도 이번에 책을 통해 이야기 해주고 있습니다. 바로 '서울 세력권'이라는 개념입니다. 흔히 막연하게 알고 있었던 사실이긴 하지만 이렇게 개념적으로 정리한 다는 것은 쉬운 일이 아닌데 그만큼의 인사이트가 있기 때문에 가능했다고 생각합니다.

개인적으로 책을 읽고 관심있는 지역이 있어 토요일을 이용해 임장을 다녀왔습니다. 바로 김포시 장기동 수정마을쌍용예가(2011년 준공, 1,474세대)입니다. 내년에 개통될 운양역에서는 멀지만 바로 옆 수변 상업시설이 있어 쾌적성과 특이성이 뛰어난 것 같습니다. 현재 가격 수준도 3억 중반대로 30평대를 구입할 수 있어 매력적이기도 하구요. 헌데 서울 서남권에 직장이 위치하고 있다보니 경전철이 개통되고 나서도 1시간 30분정도 걸리는 교통으로 인해 고민을 해보아야 할 것 같습니다. 또한 가산디지털역 근처에 거주하면서 비행기 소음이 가장 신경쓰이고 스트레스를 받는 것 중 하나인데 수정마을쌍용예가에서도 비행기 이륙소음이 상당히 나더군요. 이 점 역시 실거주 목적으로 할 때에는 고려해야 할 부분인 것 같습니다.

저는 채상욱 애널리스트의 [오를 지역만 짚어주는 부동산 투자전략]을 통해 크게 세가지의 인사이트를 얻을 수 있었습니다. 1. 서울 세력권, 2. 교차사용, 3. 1.2기 신도시 투자의 기준입니다.

저평가된 지역과 정말 꼭꼭 오를 만한 아파트 단지를 찍어주기는 하지만 저같은 서민이 접근하기에는 너무나 비싸네요. 3~4억대의 실거주 중심 아파트를 찾고 있는데 찍어주시는 대부분의 오를만한 아파트 단지는 이미 8억이상대였습니다. 그나마 가능한 지역을 보게 되면 호재에 따라 일산, 김포 등이 있기는 한데 직주근접과 너무나도 벗어나기 때문에 제가 고려하는 기준과도 맞지 않는 곳이 대부분이였습니다. 저는 직장으로 인한 직주근접의 문제 때문이지만 그렇지 않은 분들의 경우는 책속에 나오는 추천단지들을 하나씩 살펴보면서 실거주 투자 아이디어를 얻으면 분명히 도움이 될 것 같습니다.

1. 세 가지 아이디어를 중심으로 부동산 투자 추천 지역을 제시합니다.  

첫 번째, 서울 세력권과 각 도시의 세력권에 대해 소개한다. ‘서울 세력권’이란 단순히 ‘수도권’이라는 행정구역이 아닌 실제로 사람들이 모여서 도시생활을 하는 범위를 말한다. 세력권이 클수록 부동산 투자 가치가 높고, 그러므로 투자 1순위는 당연히 서울 세력권 내여야 한다. 수도권과 지방 또한 세력권의 크기로 투자 가치를 판단할 수 있다.

두 번째, 세력권 안에서 어느 지역의 투자 가치가 높은지 설명한다. 이를 위해 도시를 개발단계의 측면에서 세 개의 지역 즉, 원도심―택지개발지역―자급자족도시의 도심으로 분류했다. 안타깝게도 많은 도시가 자급자족도시가 되지 못한 채 베드타운화 돼버렸는데, 왜 그런 일이 생겨왔고 앞으로 그런 일이 벌어지지 않기 위해 각 지역이 어떤 노력을 하고 있는지에 대해 썼다. 결국 투자는 자급자족도시의 도심에 하는 게 가장 좋은데, 그 지역들이 어디인지도 소개했다.

세 번째, 개별 아파트 분석을 통해서 투자 가치를 분석했다. 예를 들어 신축 아파트와 구축 아파트 중 어떤 아파트가 투자 가치가 있는지 설명했다. 또 특정 연식에 준공된 아파트가 상대적으로 저평가됐다는 점을 말하며, 2005~2006년 전후와 2010년에 생긴 아파트 시장의 변화에 대해 언급했다.

이외에도 현 정부가 지향하는 부동산 정책의 방향성에 대해 설명하면서, 해당 정책이 장기화됐을 때 생길 부동산 시장의 변화와 30평대 아파트를 중심으로 시장이 재편될 가능성에 대해 소개했다.

2. 서울 세력권이란?

'행정규역으로서의 서울'은 경계와 면전이 명확히 정해져 있지만, '사람들이 모여서 도시 생활을 하는 도시로서의 서울'은 그 경계가 모호하다. 중요한 것은 서울의 인구 감소에도 불구하고, 서울이라는 도시의 실질적인 영향력을 의미하는 '서울 세력권'은 더 넓어지고 있고 더 강해지고 있다는 점이다. '세력(勢力)'이란 어떤 속성이나 힘을 가진 집단으로, '세력권'이란 세력이 미치는 범위를 말한다. 이런 의미에서 서울 세력권이란, 서울이라는 도시의 세력이 미치는 범위를 말한다.

3. 서울 부동산의 영향을 많이 받는 수도권 지역

서울 세력권을 잘 나타내는 지표 중 하나로 '통근,통학 통계'라는 것이 있다. 12세 이상의 학생이나 직장인들의 통근,통학 이구를 지역별로 나타낸 것이다. 예를 들어 서울에 살고 있는 통근, 통학 인구는 총 506만 명이다(2015년 기준) 서울 인구의 절반쯤 된다. 그런데 이 중에서 서울에서 서울로, 즉 서울 내에서 통근,통학하는 인구는 45만 명으로 전체의 88%이고, 나머지 12%는 서울 밖(주로 경기도)으로 통근 .통학한다. 일반적으로 A도시에서 B도시로 통근,통학하는 인구가 전체 인구의 15%를 넘으면 A도시는 B도시의 세력권 내에 있다고 본다.

4. 경기도 시별로 서울 세력권 포함여부 확인

첫번째, 서울로 통근, 통학하는 인구가 전체 인구의 10%미만인 도시. 이들 도시는 통근, 통학의 비율에서 볼 수 있듯 서울 세력권내의 도시가 아니다. '비서울 세력권' 도시다.

두번째, 서울로 통근, 통학하는 인구가 전체 인구의 10%대인 도시다. 이들 도시는 아직 확실한 서울 세력권은 아닐지언정, 서울 세력권에 포함돼가는 도시들이다. 즉, '준서울 세력권'도시로 어떤 의미에서는 변화가 가장 큰 후보군들이다. 왜냐하면 아직 서울 세력권은 아니지만 앞으로 서울의 세력 범위에 포함되면 다양한 부도안 시장의 변화가 예상되기 때문이다.

세번째, 서울로 통근, 통학하는 인구가 전체 인구의 20%대인 도시다. 이들 지역은 서울 세력권 도시로 볼 수 있다.

네번쩨, 서울로 통근, 통학하는 인구가 전체 인구의 30%대인 도시로, 이들 지역은 사실상 서울 세력권을 넘어 준 서울급인 도시다.

내용을 정리하면 경기도의 지역들은 서울 세력권이라는 기준으로 분류할 수 있고, 특히 인구의 20% 이상이 서울로 통근, 통학하는 도시라면 확연한 서울 세력권이라고 할 수 있다. 정확한 기준이야 제시하기는 어렵지만, 서울로의 통근, 통학 비율이 20%대인 도시의 부동산 가격이 서울의 부동산 시장과 연동하여 움직인다는 것을 부정할 이는 많지 않을 것이다. 그래서 투자 목적으로 집을 산다면 반드시 서울이나 서울 세력권 내의 도시에 먼저 마련하는 것이 좋다.

구분	준서울급도시 (30%이상)	서울 세력권 도시 (20~29%)	준서울 세력권도시 (10~19%)	비서울세력권도시 (10%미만)
수도권 주요 도시	광명시, 과천시, 구리시, 남양주시, 고양시(덕양구), 하남시, 성남시(분당구)	성남시, 의정부시, 안양시, 부천시, 고양시, 용인시 (수지구), 김포시	인천시, 군포시, 용인시, 광주시	수원시, 평택시, 동두천시, 안산시, 오산시, 시흥시, 이천시, 안성시, 화성시, 포천시, 여주시

5. 교차사용(Cross Use)란?

부동산 시장에는 같은 공간을 두 그룹의 다른 주체가 이용하는 것을 교차 사용(Cross Use)이라고 부른다. 예를 들어 오전 시간대에는 아이를 어린이집에 보낸 엄마들이 주로 이용하다가, 점심시간에는 근처 직장인들이 이용하고, 오후 시간대에는 거주하는 사람들이 이용하는 지역은 교차 사용이 빈번한 지역이라고 말할 수 있다. 그리고 부동산 시장에서는 교차 사용이 많이 일어나는 지역을 "입지가 좋다"라고도 표현한다.

도시란 사람이 살고, 사람이 모요서 특별한 행위를 하는 곳이다. 그렇기 때문에 도시는 다양한 행위를 수행할 만한 물리적 공간을 제공한다. 도시에서 이뤄지는 대표적인 활동으로는 주거, 업무, 상업, 근린생활, 의료, 교육, 여가, 문화, 위락, 제조, 농업 등이 있고, 이를 위한 공간들이 도시를 채우고 변화한다. 그리고 당연하게도 다양한 행위와 선택지를 가진 도시들이 그렇지 않은 도시에 비해 더 높은 가치를 가질 수 밖에 없다. 우리나라에서는 서울이 가장 다양한 활동을 할 수 있는 곳이고, 가장 많은 교차사용이 일어나는 지역이다.