돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라

오랜만에 도서리뷰를 쓰는 것 같습니다. 마음만 급하고 자꾸 행동으로 옮기지 못해 스트레스 받고 있긴 하지만 최대한 정상생활패턴으로 돌리기 위해 노력하고 있는 중이니 이번 4월에는 정상패턴을 통해 인사이트를 얻을 수 있었으면 합니다.

요즘 워낙 부동산 책들도 많이 나오고 신문기사에도 부동산 이슈가 많이 제기 되고 있어 평상시 부동산에 관심을 가지고 있지 않던 주변 동료들도 꽤 부동산 이야기를 하더군요. 아무래도 양도세 중과와 관련해서는 넘볼 수 없는 영역이라 정책이슈 보다는 실거주를 위해 집을 사야하는가 말아야 하는가를 놓고 이야기를 많이 하는 것 같습니다.

부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람들은 어디에 실거주든 투자용이든 집을 구입해야하는지 알고 있다고 생각합니다. 강남, 용산, 마포 같은 곳 말입니다. 다만 너무나 당연하게 알고는 있지만 접근할 수 없는 영역입니다. 기본이 10억이 넘어가니 말입니다.

실제로 집을 구입하려는 사람의 고민은 무엇일까요?

첫째는 위 지역에서 연식이 오래되더라도 오를만한 부동산은  무엇인지를 고민하게 됩니다. 하지만 서울 중심에서 그나마 4~5억대의 접근 가능한 아파트는 25년 이상의 연식이라 사야할지 말아야 할지 고민하게 됩니다. 아무리 가격이 오를 것 같아도 연식이 오래되고 주변이 신도시 같이 정비가 되어 있지 않아서 고민하는 것이죠.

둘째는 위 지역을 벗어나 신도시에 실거주 부동산을 살것을 고민하게 됩니다. 김포한강신도시 같은 곳 말입니다. 전철역 착공이 확실시되고 서울 접근성이 높은 신도시에 새 아파트에 거주하고 실효성 있는 가격에 고민을 하게 되는 것입니다. 하지만 대다수 직장이 서울 중심권에 있다보니 출퇴근 시간만 도어 투 도어로 1시간 30분 정도 걸리는 부분 때문에 고민하지 않을 수 없습니다. 아무리 전철이 완공된다하더라도 시간이 크게 줄어들지 않을 수도 있으니 말입니다.

결국 사람들은 조금이라도 손해보고 싶어하지 않습니다. 정답을 알고 있으나 접근이 불가능 한 상황에서 다른 대안 중에 최상의 조건을 찾으려는 사람들이 대다수이기 때문입니다. 그렇기 때문에 이런 고민을 조금은 덜 할 수 있는 가이드를 "돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라"의 작가가 제시해 주니 참고해보시고 작가가 사용한 방식을 바탕으로 본인이 관심을 가지고 있는 부동산을 정리하면 충분히 만족할 만한 결과를 얻으실 수 있을 거라 생각됩니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라

내 집 마련은 선택의 문제입니다. 불과 6천만 원으로 결혼 생활을 시작한 저 같은 사람도 집을 매매하고 그다음 단계를 계획할 수 있었습니다. 전세금이 집값의 80%에 육박하는 요즘, 20%가 없어서 내 집 마련을 할 수 없다는 것은 핑계에 불과합니다.(…) 그리고 내 집 마련을 서둘러야 할 가장 큰 이유는, 갈수록 내 집을 마련할 수 있는 기회가 적어지기 때문입니다. 서울 시내 집값은 매년 물가 상승률 이상 오르고 있으며, 월급을 모아서 집을 산다는 게 갈수록 힘들어지고 있습니다. 그나마 서민들이 목돈을 마련하는 데 버팀목이 돼주었던 전세 제도는 점점 주택 임대 시장에서 비중이 줄고 있으며, 서울에 사는 30대의 절반은 이미 월세에 거주하고 있는 형편입니다. 월급의 절반을 주거비로 지불하며 언제, 무슨 수로 집값을 모아 집을 사겠습니까? 그나마 경제적인 능력이 있는 시기에는 월세를 지불하며 살 수 있지만, 나이가 들고 소득이 줄면 그때는 어떻게 살아야 할까요?

더 늦기 전에 어디에, 어떻게 내 집을 마련할 수 있을지 진지하게 고민해봐야 하지 않을까요?

_‘전세를 살았다면 알지 못했을 것들’ 중에서(본문 34~35쪽)

서울 시내는 이미 개발이 될 대로 된 상태이기 때문에 1년에 새로 공급할 수 있는 아파트 수가 3만 호를 넘지 못합니다. 그나마 그동안은 뉴타운사업 등을 통해 대규모의 재개발이 이루어졌으나, 이제 남은 재정비 구역들은 다양한 이유로 지정 해제가 되고 있어 개발을 기대하기 어렵습니다.

(…) 우리나라는 매년 30만 쌍의 커플이 결혼하면서 분가로 인한 신규 주택 수요를 만들어내고 있습니다. 이런 상황에서 서울 시내에 공급되는 신규 입주 물량 3만 호는, 수요를 감당하기에 턱없이 부족합니다. 게다가 기존의 집들은 자꾸 노후화되어, 입주 20년차를 바라보거나 이미 넘은 집이 서울 전체 아파트의 60%를 차지합니다. 즉, 살 만한 집이 부족한 상태라는 의미입니다.

서울 시내의 집은 모자란데 핵심 주거지의 우량 아파트에 살고 싶어 하는 사람은 너무 많고, 앞으로 추가적인 개발도 어려워서 이러한 문제가 쉽게 해소되기는 어려워 보입니다. 매년 서울 집값이 오르는 것은 투기 때문도, 거품 때문도 아닙니다. 수요와 공급의 균형이 맞지 않은 상태에서 매년 사람들은 돈을 모아 자산을 축적하고, 이자율도 낮아 돈의 가치가 날로 떨어지니 부동산 가격이 오르지 않을 방법이 없는 것입니다.

_‘서울 시내 아파트 시장도 모르면서 경매 투자를?’ 중에서(본문 42~45쪽)

대출을 받으면 언제 돈을 다 갚을까 하는 부담감이 있을 수 있습니다. 그런데 그런 생각은 하나마나한 생각입니다. 막상 은행도 월급을 모아서 그 돈을 다 갚을 거라고 생각하지 않습니다. 대출 원금을 전액 상환하는 것은 대출받은 집을 팔고 다른 곳으로 이사 갈 때에나 가능합니다. 그런데 이사를 가면서는 또 새로운 집에 대한 담보 대출을 받는 것이 일반적입니다. 부동산을 자기 자본 100%로 구매하는 사람은 없고, 그것이 자연스러운 일입니다. 그나마 아직 우리나라는 대출을 끼고서라도 내 집을 마련할 수 있는 상황입니다. 은행에 내는 이자 비용이 아무리 비싸도 월세보다는 싸다는 점을 알고 활용할 필요가 있습니다.

오히려 가장 큰 문제는 기대 수준과의 타협 가능성입니다. 자가 주택 없이 오랜 기간 전세 생활을 한 사람일수록 집에 대한 기대치가 높은 경향이 있습니다. 평생 벌어서 전 재산을 투입해 사는 집인데, 내 기준에서 한 가지라도 빠지는 점이 있으면 선택할 수 없다는 것입니다. (…) 처음 매매한 집에서 꼭 평생 살 필요는 없습니다. 아파트는 언제든 사고팔 수 있기 때문입니다. 소개팅을 나갈 때 꼭 결혼을 염두에 두고 모든 점이 마음에 들어야 만나보겠다고 이야기하지 않는 것처럼, 집도 살다가 다른 필요가 생기면 그때 그 조건을 만족시켜주는 집을 찾아 떠나면 됩니다.

_‘돈이 없어서 집을 못 산다는 말은 핑계다’ 중에서(본문 72~73쪽)

예를 들어 4억 원대의 가격으로 20년이 조금 안 된 암사동의 20평대 역세권 아파트를 구입했다고 생각해봅시다. 8호선과 2호선을 이용하면 강남까지 30분이면 갈 수 있고, 광화문까지도 40분 내외로 갈 수 있습니다. 실거주하기에 큰 불편이 없는 수준이며, 이와 유사한 가격대의 지역들을 살펴보면 특별히 떨어지는 점이 없습니다. 그런데 시간이 지나 아이가 크면 좋은 학군이 있는 지역으로 옮기고 싶을 수 있습니다. 예를 들어 광장동으로 가고 싶다면 부담해야 하는 비용이 얼마일까요? 현재 기준으로는 암사동과 광장동은 5천만 원 단위의 두세 단계 차이가 납니다. 암사동 집을 팔고 그동안 모은 1억 원에서 1.5억 원 정도를 추가로 부담해야 이사할 수 있다는 뜻입니다.

그런데 집값은 경기 변화와 상황에 따라 오르기도 하고 떨어지기도 합니다. 집값이 오를 때 광장동의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 아마도 암사동과 일정한 갭을 두고 같이 변동할 가능성이 높습니다. 5~5.5억 원 사이였던 광장동의 집값이 6억 원 이상으로 오르더라도, 내 집값도 전체적인 방향에 따라 변동할 것이기 때문에 1차적으로 집값 상승에 대한 방어를 할 수 있다는 뜻입니다.

집값이 떨어지기를 기다렸다가 더 싼값에 집을 살 수 있지 않느냐고 물을 수도 있습니다. 물론 싼 가격에 집을 살 수 있다면 그만큼 수익이 늘어날 테니 이득일 것입니다. 그런데 그 시기와 정도를 정확하게 예측할 수 있는 사람이 있을까요? 정확히 몇 년 후에 집을 사야 가장 싸게 집을 살 수 있을지 아는 사람은 아무도 없습니다. 서울 시내의 경우 역사적으로도 유의미하게 집값이 떨어진 경우를 찾기 어렵습니다.

또한 집값이 떨어질 때는 어디까지 떨어질지 알 수 없어 매수를 망설이게 되고, 매도자의 입장에서도 굳이 당장 팔아야 하는 이유가 없다면 낮은 가격에 팔고 싶지 않아 할 것입니다. 그래서 일반적으로 집값이 떨어지는 시기에는 거래 자체가 잘 이루어지지 않습니다.

_‘처음부터 역세권 새 아파트에 살겠다는 생각을 버려라’ 중에서(본문 86~87쪽) ---본문 중에서