경제기사 공부하는 방법(심층학습-부동산편 [4])

KB 리브온에서 제공되는 통계/리포트 자료 중 월간 KB 주택가격동향에 대해 살펴보고 있다. 보고서 목차를 기반으로 설명하고 있는데 1~5번까지는 주택 매매/전세동향 및 평균가격에 대한 사항이였고 오늘은 6~14번까지의 내용이다. 이 부분도 정리하면서 길어진다는 느낌이 들면 중간에 과감하게 마치고 다음편으로 연장하려한다. 

중위주택가격

중위가격은 중앙가격이라고도 하며 주택가격을 순서대로 나열했을때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 중위가격이 전반적으로 평균가격에 비해 낮은 것은 중위가격이 평균가격에 비해 고가주택의 영향을 덜 받기 때문이다.  (반대의 경우 가능함; 세대수가 많은 저가주택의 영향으로 평균가격이 낮은 경우)

9월 중위주택가격을 보면 서울은 8.7억이 중위가격이며 수도권 5.0억, 경기 3.4억을 나타내고 있다. 결과적으로 이제 서울은 보통 서민들이 아파트를 구입할 수 없는 수준까지 올라온 셈이다. 일반 서민이 대출까지 막힌 상황에서 어떻게 8억짜리 집에 들어갈 수 있겠는가? 물론 구축은 이보다 낮은 가격도 많긴 하지만 서울 주요입지의 새 아파트는 엄두를 낼 수 없는 상황임에는 틀림이 없다. 그럼에도 불구하고 근래 30대들이 아파트를 많이 구입하는 이유는 지금 사지 못하면 앞으로 영원히 사지 못한다는 생각 때문일 것이다. 

5분위 평균매매/전세가격

5분위 평균주택가격은 주택가격을 가격순으로 5등분한 5개 분위별 평균주택가격으로 1분위 ~ 5분위 가격이 각각 11,310만원(하락), 19,306만원(하락), 27,882만원(상승), 41,295만원(상승), 75,918만원(상승)으로 나타났다. (※ 괄호안은 전월 대 비) 한편, 고가주택과 저가주택간의 가격격차를 나타내는 5분위 배율은 전국기준으로 매매는 6.7배(유지), 전세는 5.6배(유지) 수준으로 조사되었다. (※ 괄호안은 전월 대비)

5분위 배율은 주택가격 상위 20% 평균(5분위 가격)을 주택가격 하위 20% 평균(1분위 가격)으로 나눈 값이며, 고가주택과 저가주택간의 가격격차를 나타내는 것으로 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 것을 의미한다. 

매매가격 대비 전세가격 비

 

전국의 주택매매가격 대비 전세가격 비는 66.2%로 전월(66.2%) 대비 보합이고. 유형별로는 아파트가 70.6%(보합), 단독주택 46.2%(보합), 연립주택이 68.9%(보합)로 조사되었다. 지역별로는 서울이 60.1%로 조사되며 전월와 같았으며, 경기도는 68.3%로 전월 대비 보합을 나타내고 있다.

결국 매매가격 대비 전세가격 비는 현재 크게 오르고 있지 않은 상황으로 현 시점의 전세가는 생각보다 안정되어 있다는 것을 알 수 있다. 다만 지역을 세부적으로 구분해서 살펴보면 동별로 전세가격이 올라가는 곳이 분명히 있을 것이다. 그렇기 때문에 보고서는 참고만 할 뿐 직접 본인이 해당 Data를 직접 가공하여 살펴볼 필요성이 있다. 

KB아파트 월세지수 & 전월세전환율

 

전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로 이 비율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 크다는 뜻이며 낮으면 그 반대를 의미한다. 전월세 전환율을 참고하는 사람은 일반적으로 집주인이 임대를 주는 경우로 전세 혹은 월세(반전세)를 내기 위해서 필요로 한다. 일반적으로 전세를 놓지만 요즈음 같은 저금리시대에는 은행에 돈을 넣어두는 것보다 월세가 훨씬 이율이 높으므로 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 많아졌기 때문이다. 내 주변에도 몇몇이 있다. 

하지만 월세는 전세보다 관리면에서는 더 신경써야 할 부분이 많다. 월세가 꼬박꼬박 들어오는지도 챙겨야하고, 고장이 생기면 전세는 사소한 것의 경우 대부분 세입자가 수리하지만 월세는 아주 사소한 것이라도 주인에게 요구하는 경우가 많기 때문이다. 따라서 왠만큼 이율이 높지 않으면 월세보다는 전세를 주는 것이 심적으로는 더 편안할 수 있다. 

하지만 예금 금리가 1%대인 시대를 맞아 불편함에도 불구하고 월세로 전환하려는 집주인이 많아지는 추세이다. 전세를 월세로 전환하려는 집주인이 많아지면 전세물량 부족으로 전세가가 상승하는 효과가 나타나고 전세가 상승은 또 매매가 상승의 선행지표로 볼 수 있기 때문에 전월세 전환율은 관심있게 봐야 할 지표이다. 

 

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전월세 전환율을 계산하는 방법은 다음과 같다. 전월세 전환율=월세 X 100 X 12 ÷ (전세가-월세보증금)이다. 전월세 전환율은 평균적인 수치라서 계산식에 맞게 월세를 맞춘다면 월세를 빼기 어려울 수도 있다. 이 때문에 위의 지표를 참고하여 월세를 높게 잡을지 낮게 잡을지 전략적으로 활용할 필요가 있다. 

주택가격 및 소득분위별 PIR / J-PIR / KB아파트 PIR

연소득대비 주택가격비율인 PIR은 주택 구매능력을 나타내는 주요지표로 주택가격을 가구당 연소득으로 나눈 배수이다. 신문기사에 자주 인용되는 지표로 근로소득 대비 아파트를 구입할 수 있는 능력정도로 이해하면 편한다. 2019년 6월 기준 전국의 중간정도의 평균주택가격은 27,780만원으로 중간소득가구 연소득 (5,033만원)의 5.5배로 조사되었는데 이는 전국 중위가격의 평균주택을 5년정도의 근로소득 정도면 살 수 있다는 의미이다. 

위 지표를 참고해서 보면 5분위 근로소득 1.1억인 사람들이 5분위에 해당되는 16억짜리 집을 사는데 14년 정도가 걸리는데반해 1분위 1.6천만원인 사람들은 100년의 시간이 걸린다는 의미다. 점차 이 격차는 벌어지고 있는데 사실상 부의 양극화가 눈에띄게 나타나고 있다는 의미이기도 하다. 

주택가격 및 소득분위별 PIR / J-PIR

J-PIR (Jeonse Price to Income Ratio)는 연소득대비 전세가격비율로이다.  J-PIR은 주택 구매능력을 나타내는 주요지표로 주택전세가격을 가구당 연소득으로 나눈 배수이다. 2019년 3월 기준 전국의 중간정도의 평균전세가격은 20,259만원으로 중간소득가구 연소득 (5,033만원)의 4.0배로 조사되었다. 

 

KB 아파트 PIR (KB Apartment Price to Income Ratio)

KB 아파트 PIR은 KB국민은행에서 실행된 아파트 담보대출(구입자금대출) 중 실제 거래된 아파트 거래 가격과 해당 여신거래자의 가계소득 자료를 기반으로 작성된 지수로 기존 당행에서 발표중인 PIR지수의 보조지표로 활용할 수 있다. 2019년 1분기 기준 KB 담보대출 아파트 가격의 중위값은 서울 50,500만원, 경기 29,500만원, 인천 24,250만원이며, 지역별 가구 연소득은 서울 4,690만원, 경기 3,810만원, 인천 3,327만원으로 KB 아파트 PIR지수는 각각 10.8, 7.7, 7.3 으로 나타났다. 

그래프를 보면 알겠지만 서울의 KB 아파트 PIR이 가장 높게 나타나고 있으며 PIR추이를 보더라도 계속해서 우상향하고 있는 것을 확인할 수 있다. 

주택구매력지수 (HAI : Housing Affordability Index)

주택구매력지수란 중간정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한 다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. HAI가 100보다 클수록 중간정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다는 것 을 나타내며, HAI가 상승하면 주택구매력이 증가한다는 것으로 볼 수 있다.

2019년 6월 기준 HAI는 115.0로 전분기인 2019년 3월 기준(113.3) 대비 증가한 것으로 조사되었다. 서울의 HAI도 전분기(57.5)대비 상승한 57.7로 조사되며 주택구매력이 근소하게 상승한 것으로 볼 수 있다. 근로소득도 결국 늘어나고 있다는 것을 의미한다. 

KB 주택구입 잠재력지수 (KB-HOI : KB Housing Opportunity Index)

주택구입잠재력지수란 중위 소득의 가구가 금융기관의 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정할 경우, 지역 내 주택 중 경제능력(소득, 자산 등)의 제약 속에서 구입 가능한 주택 재고량을 알 수 있는 지표이다. 즉, KB-HOI 지수가 50이면 해당지역 내 주택 재고수의 가격별 하위 50%범위 내 주택을 구입할 수 있음을 나타내며, KB-HOI지수가 상승하면 주택구입능력(잠재력)이 증가한다는 것을 의미한다.

2019년 2분기 KB-HOI는 서울 13.7로 전분기 대비 잠재력 상승한 것으로 확인되지만 2018년에 비하면 많이 낮아진 것을 볼 수 있다. 즉, 가면 갈 수록 서울은 소득을 기반해서 살 수 있는 재고주택수가 줄어들고 있다는 것을 확인할 수 있으며 아직까지 경기, 인천은 구입할 수 있는 잠재력이 크다고 볼 수 있다. 

이상으로 KB월간 주택가격동향 보고서와 관련된 내용을 하나씩 살펴보았다. 나도 오랜만에 정리를 하느라 잊고 지냈던 내용들도 있었고 하나하나 구체적으로 설명한다는게 쉽지 않다는 것을 다시한번 느낄 수 있는 시간이였다. 확실히 공부는 끊임없이 해야 하고 이를 정리하고 내재화 시키는 일이 무엇보다 중요한 것 같다.