[REITs] 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안

정부가 파격적인 수준의 공모리츠/펀드 활성화 방안을 발표했습니다. 이번 정책은 공모리츠/펀드 시장 활성화를 위해 수요자와 공급자 측면 모두를 아우르는 전방위적인 방안입니다. 적절한 금융상품이 부재한 상황에서 풍부한 유동성이 부동산 직접투자 시장으로 유입되고 있어서, 공모리츠 활성화를 통해 개인의 상업용 부동산 투자 참여와 소득 증대, 그리고 가계유동성을 흡수하고자 하는 정부 의지가 상당히 강력하다고 볼 수 있습니다.​

리츠 (REITs, Real Estate Investment Trusts)란?

리츠 (REITs, Real Estate Investment Trusts) 는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 오피스, 상업시설 등 대규모 부동산, 부동산관련 증권에 투자ㆍ운용하고 그 수익을 배당하는 부동산간접투자기구(주식회사)입니다(근거법:부동산투자회사법).

 

리츠에 투자하는 이유

리츠는 주주들에게 매년 배당가능이익의 90%이상을 의무적으로 배당하고 있어서 주주들에게 높은 배당금을 지급하는데요. 배당재원이 리츠 자산을 구성하는 부동산의 임대료에서 발생하여 안정적이고 예측 가능합니다. 부동산 실물에 직접 투자하는 것과 비교하여, 거래소 상장리츠 투자는 원하는 시기에 매매가 가능하고, 우량 부동산에 대해서도 소액 투자가 가능한 장점이 있습니다.

 

활성화 방안의 핵심: : 차별적인 세제혜택

금번 정책의 핵심은 세제혜택입니다. 공모리츠/부동산펀드에 5천만원 한도로 3년이상 투자시 개인의 배당소득에 대해 분리과세를 적용한다는 것입니다. 세율도 기존 14% → 9%로 저율의 세율이 적용됩니다. 현재 금융소득이 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율 6~42% 누진과세가 적용되는데요. 이에 합산하지 않겠다는 것입니다. 이 경우 배당소득세는 최대 70% 경감됩니다.

 

2021년 60조원으로 공모리츠/펀드 규모 10배 확대

공모상품에 차별적인 재산세 분리과세 혜택을 제공함에 따라 사모펀드의 주요 투자자인 연기금/공제회의 고민이 깊어질 수 밖에 없습니다. 현재 국내 사모펀드 투자자의 50%가 6대 연기금/공제회인데요. 사모상품에 재산세 분리과세 혜택이 일몰되면 해당 기관투자자의 수익률 하락이 불가피해집니다.

정부는 2018년 6조원 규모인 공모 간접투자 상품 규모를 2021년 60조원으로 늘릴 계획인데요. 현재 국내 부동산 자산을 담은 사모 펀드/리츠가 약 70조원 수준이기 때문에 이를 공모로 유도한다면 불가능한 수치가 아닙니다.

약 공모리츠 규모가 60조원에 도달한다면, 국내 주식시장 시가총액의 2.3%에 달하는 수준인데요. 미국, 일본의 주식시장에서 리츠 시가총액 비중이 2.3~2.5%라는 점에서 경제 성장에 맞는 자연스러운 수준으로 판단됩니다.

국내 공모리츠는 성장 초입기입니다. 저금리 시대에 상장 시 5~6%대의 높은 배당수익률을 제시하고 있고, 공모리츠 육성을 위한 정부의 정책의지, 기관투자자의 수요 증대를 감안하면, 향후 상장 리츠의 황금기를 기대해 볼만 합니다. 그 동안 국내 부동산 시장은 낮은 유동성으로 거래가 원활하지 않았다는 점에서 상장리츠와 같은 부동산 상품의 발달은 부동산과 금융산업의 동반성장 계기가 될 것입니다. 이제 소액으로도 언제든 쉽게 거래할 수 있는 새로운 부동산 투자 수단으로서 K-리츠의 성장과 관련주에 주목할 필요가 있습니다.

※ 삼성증권 부동산 리츠 투자 가이드