단숨에 읽는 부동산 시장 독법

​안녕하세요 루키마인드입니다.

서점 신간코너에서 새롭게 나온 부동산 투자서적이 있는지 찾는 도중 최진기님이 "부동산" 서적을 출판했더라구요. 최진기가 부동산서적(?)이라는 신기함에 단숨에 읽어보았습니다.(최진기님을 금융쪽 전문가로만 알고 있었습니다) 그동안 꾸준하게 부동산과 관련된 책들을 읽고 직접 투자도 해 보았기 때문에 어떤 내용으로 부동산을 이야기 할지 궁금했습니다. 실제로 책을 읽고 느낌점은 "아직도 배울 게 참 많구나"라는 것이였습니다.

책을 단순히 읽고 리뷰를 하는 것은 그리 어려운 일이 아닙니다(물론 이 조차도 어려워 하는 사람들이 많지만요). 독서의 최종귀결점은 책속의 텍스트를 이해하고, 이해와 동시해 발현해야 하고, 발현할 때 나만의 추가적인 생각이 투영되는 것이라고 생각합니다. 생각보다 최대한 노력을 하고 있다고 하는데 쉽지는 않습니다. 이 책에서 가장 크게 느낀점은 "부동산"에 대한 이야기가 아니라 "관점과 시각"에 대한 부분이였습니다.

말씀드렸던 것과 같이 그동안 부동산과 관련되니 책들을 많이 읽었기 때문에 나름대로 정부규제, 공급량과 수요, 데이터분석, 임대주택사업, 경매, 세금, 대출 등 실제적인 사항들에 대한 "정보"는 이해하고 있었습니다. 그리고 적용도 해 보았구요. 헌데 아직까지 전체적인 "경제"현상들에 대한 매커니즘을 연결시키는 부분이 부족했는데 [단숨에 읽는 부동산 시장 독법]은 이러한 저의 부족한 부분을 자극시켜주는 책이였습니다.

결론부터 이야기 하자면 부동산에 대한 결과적 메세지는 제가 알고 있는 부분과 동일했으나 접근하는 방법론에 대한 부분을 새롭게 배운 느낌입니다. 그리고 이 부분이 생각보다 쉽게 내재화 되는 것이 아니라는 것을 깨닫게 되었습니다

제가 느꼈던 부동산에 대한 이 책의 접근 방식은 이렇습니다. 답을 찾아가는 "과정"에 주목하자와 "정치경제학으로 접근하자"로 말입니다. 즉 부동산문제를 단순한 경제현상만으로 분석하지 말고 그 배후에 있는 정치적 혹은 사회적 맥락 속에서 파악하자는 의미입니다. 또 하나는 부동산 문제를 도덕의 잣대로 분석하기 보다는 냉철한 사회과학자의 입장에서 바라보라고 이야기 합니다. 이렇게 해야지만 부동산 시장에 대한 올바른 이해를 가질 수 있다고 말입니다. 아마 부동산 뿐만이 아니라 세상살이 모든 영역이 이와 같을 것입니다. 지금부터 최진기님이 이야기 하는 답을 찾아가는 "과정"을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 ㅣ 규제를 이기는 시장?

시장에 대한 사전적 정의에서 가장 중요한 표현은 '자연적인 사회구조'라는 말입니다. 그래서 사람들은 이렇게 말합니다. "인공적인 정부정책은 잠깐 효력을 발휘할 수는 있어도 자연스러운 사회구조는 영원하므로 정부정책이 시장을 이길 수 없다" 최진기님은 바로 시장주의에 대한 패러독스에 대한 점검으로 부터 과정을 시작합니다.

우선 다양한 사례를 이야기 합니다. 본인이 주장하고자 하는 귀결점을 이야기 하기 위한 재료로서 다양한 사례를 가져와 인용하는 것이죠. 하지만 이러한 방법적인 측면이 맞는지는 잘 모르겠습니다. 인용이라고 하는 부분은 통계와 동일하게 본인이 주장하고자 하는 이야기에 걸맞는 사례를 얼마든지 가져올 수 있기 때문입니다. 여하튼 로베스피에르의 '반값우유' 정책, 정조의 쌀값 규제와 박지원의 상소, '나쁜돈' 때문에 민심 읽은 흥선대원군, 폭격 없이 도시를 파괴하는 방법과 같은 사례를 바탕으로 "시장은 만능이며 완전하다는 착각"에서 벗어나 규제를 통해 시장이 움직인다는 부분을 이야기 합니다.

 ㅣ 정부의 규제가 시장을 어떻게 움직이는가?

부동산을 잡은 첫 번째 정권 <노태우 정부>

주택공급정책은 노태우 정부의 주력사업이었습니다. 그래서 주택 200만호를 건설합니다. 2016년 말 기준 대한민국 총 주택수가 1천 988만 호인데, 1980년대 초만해도 600만 호 정도였습니다. 200만 호의 주택을 건설한다는 것은 당시 주택량의 3분의 1을 몇 년 사이에 새로 공급한 한 것입니다. 왜 이렇게 주택을 공급했을까요? 여기서 최진기의 '정치경제학'의 관점이 들어가기 시작합니다.

노태우 정부가 1987년 6월 항쟁, 즉 대통령 직선제 쟁치 이후 성립된 정부라는 것을 이해해야 한다고 설명합니다. "여촌야도"라는 현상 때문에 시골에서는 박정희가 이끄는 민주공화당이 다 이기고, 도시에서는 김영삼/김대중이 이끄는 신민당이 다 이기는 선거구도에서 선거의 승패를 가르는 지역은 바로 서울/경기권이였습니다. 즉, 수도권의 중산층을 누가 장악하느냐가 정치권력의 향방을 좌우하게 되기 때문입니다.

결국 군부정권이라는 도덕적 약점과 비난을 회피하면서 동시에 선거 승리의 기반을 다질 수 있는 중산층을 장악하기 위해 중산층에게  '싼값에 주택을 보급해서 지지층을 만들자'라는 목표를 바탕으로 200만호나 되는 주택을 건설했다는 것입니다. 결과적으로 이렇게 대량으로 공급된 아파트는 부동산 안정화를 가져오는데 결정적인 역할을 하게 됩니다.

아파트를 공급하는데는 보통 2년 내지 2년 6개월이 걸립니다. 그래서 아파트 입주가 본격화한 노태우 정부 후기부터는 부동산 가격이 안정되기 시작한 것입니다 .그래서 아파트 입주가 본격화한 노태우 정부후기부터는 부동산 가격이 안정되기 시작했고 그 안정기조는 김영삼 정부를 지나 김대중 정부 중기까지 10년 동안 이어졌다고 설명하고 있습니다.

부동산을 잡은 두번째 정부 <노무현 정부>

역대 정부의 연평균 주택공급량을 보면 김영삼 정부는 62만호, 김대중 정부는 45만호, 노무현 정부는 53만호, 이명박 정부는 45만호를 기록했습니다. 노무현 정부 시절이 이명박 정부 시절보다 많았다는 점이 눈에 띕니다. 특히 노무현 정부의 주택공급정책은 수도권에 공공택지를 꾸준히 공급해 그곳에 국민임대주택을 지어 보급하거나, 저소득층 또는 생애최초 주택구매자에 대한 금융지원을 늘리는 등 서민지원책을 우선시 했습니다.

노태우 정부가 중간층 포섭을 위해 공급확대전략을 폈다면, 노무현 정부는 자신의 지지기반인 서민층 보호를 위해 수요억제전략(투기억제책)을 더 중시해 주택공급정책도 활발하게 추진했지만 노태우 정부와는 달리 부동산 수요정책을 우선했다는 것을 알 수 있습니다.

아마 이 부분이 일반적으로 이해하기 어려운 부분일 것입니다. 다들 노무현 정부의  부동산 정책이 대 실패였다고 이야기 하고 그렇기 때문에 지금의 문재인 정부의 부동산 정책도 노무현 부동산 정책 2라는 이름으로 수많은 비판을 받고 있으니 말입니다. 하지만 최진기님은 이와 같은 상황도 사회과학적으로 정치적인 부분으로 바라 보아야 한다고 말합니다. 단지 현상만 가지고 비판을 하는 것은 의미도 없을 뿐더라 본질에 대한 질문이 아니기 때문입니다.

노무현 정부는 부동산 정책 면에서 억울한 점이 많이 있습니다. 김영삼 정부 시절의 주택가격 안정과 IMF 경제 위기로 주택 가격이 폭락하면서 주택 가격 상승 에너지가 크게 축적되었고 김대중 정부 시절 파격적으로 풀어준 규제의 부작용으로 서울 수도권 주택시장은 이미 제어하기 힘든 수준으로 과열된 상태였기 때문입니다.

주택 가격 폭등이 시작된 상황에서 출범한 노무현 정부는 재임 기간 내내 열심히 규제했지만 오히려 규제 대책 남발로 규제에 대한 투자자들의 내성이 생기면서 집값을 잡지 못하고 투기와의 전쟁에서 패배했다는 불명예를 안았다고 보아야 합니다. 
그 이유는 노무현 이후 이명박 정부시절 그렇게 잡으려고 강하게 묶었던 규제들이 부메랑이 되어 부동산 시장이 침체되었기 때문입니다. 만약 노무현 정부 시절 투기수요억제책이 없었다면 부동산 가격 상승은 버블이 되어 2008년 미국 금융위기때 대다수의 투자수요가 붕괴될 수도 있었을 것입니다.

ㅣ 문재인 정부의 부동산 규제 방향은?

“저는 이번에 정부가 발표한 부동산대책이 가장 강력한 대책이기 때문에 그것으로 부동산가격을 충분히 잡을 수 있을 것이라고 확신합니다. 만약 부동산가격이 그럼에도 불구하고 또다시 오를 기미가 보인다면, 정부는 더 강력한 대책도 주머니 속에 많이 넣어두고 있다는 말씀을 드립니다.” 이렇듯 부동산 안정화에 대한 문재인 정부의 의지는 강력해 보입니다. 과연 문재인 정부의 부동산정책은 성공할 수 있을까요? 나무를 제대로 보기 위해서는 반드시 숲을 보아야 할 것입니다. 문재인 정부의 부동산정책을 제대로 이해하기 위해서도 반드시 문재인 정부의 전체적인 경제전망 속에서 부동산정책을 이해해야 합니다. 그렇다면 문 정부의 경제정책은 무엇일까요? 바로 ‘J노믹스’라고 불리는 ‘소득주도 성장론’입니다. 이것이 무엇인지부터 알아봐야겠습니다. --- pp.104~105

소득이 주도하는 성장이라는 말이 무엇을 의미할까요? 원래 소득주도 성장론은 '임금주도 성장론'에서 나온 말입니다. 그런데 우리나라 경제구조는 자영업자가 많다는 특징이 있지요. 그래서 임금이 주도하는 성장이라고 말하면 임금소득자가 아닌 자영업자를 소외시킨다는 의미로 이해될 수 있으니 소득주도 성장론이라고 이름 붙인 것으로 보입니다. 소득주도 성장론을 임금주도 성장론과 같은 개념으로 생각하면 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.

경제에는 세 가지 생산요소가 있습니다. 자본, 토지, 노동입니다. 자본에서는 이윤이, 토지에서는 지대가, 노동에서는 임금이 나옵니다. 임금주도 성장론은 바로 이윤과 지대가 아닌 임금이 주도하는 성장을 말합니다. 파이의 크기가 똑같다면 이윤과 지대를 줄이고 임금을 높여야 성장한다는 게 임금주도 성장론의 본질입니다.

즉 현재 서민층과 중산층에게 최대한 주거에 대한 주거비용을 경감시키고자 하는 노력으로써의 부동산 규제책이라는 당위성을 이야기 합니다. 동시에 부동산의 특징들과 현재의 상황. 부동산 경기순환의 대세상승기가 아니라는 점과 부동산 버블을 키우고 있는 금리인하 압력이 존재하지 않는다는 점. 그리고 노무현 정부 때와는 다른 부동산 안정화에 대한 우호적인 여론형성을 근거로 들어 문재인 정부의 규제책들이 성공적으로 시장에 반영될 수 있을 것이라고 전망합니다.

 

ㅣ 부동산 폭락일까 대세상승일까?

드디어 정치경제학을 사례로 정부의 시장규제가 가능하다는 점을 시사하면서 동시에 현재 문재인 정부의 부동산 규제와 현 시점에서의 경제전반을 두고 보았을 때 앞으로의 시장이 폭락할 것인지 대세상승할 것인지에 대한 정리를 하며 이 책은 마무리 되어집니다. 물론 마지막에 이 모든 것들을 기반으로 행동경제학을 설명하긴 하지만요. 부동산 관련 책이라고 하기에 부동산 전망에 대한 페이지는 얼마되지 않습니다. 그보다도 정책과 기존에 참고로 하던 경기 데이터들을 합리적 의심을 가지고 어떻게 분석해야 하는지 다각도로 이야기 하는 부분이 크기 때문입니다.

최진기님이 이야기 하는 향후 부동산 시장의 전망은 "맑음"입니다. 크게 3가지 기준에 대해 응답하면서 본인의 의사를 관철시킵니다. 첫째 가계부채가 버블로 볼 정도로 심각한지 둘째 금리인상이 부동산버블붕괴와의 트리거가 될 수 있을지 셋째, 터지는 약한 고리가 부동산일지?에 대해 살펴보면서 아래와 같은 결론을 내립니다.

 - 버블붕괴는 금융시장의 변화로부터 온다.
 - 부동산 버블붕괴는 금리인상으로부터 온다.
 - 부동산 버블붕괴 직전 대부분의 부동산투자자는 폰지투자자다 
 - 부동산 버블붕괴 직전까지는 금리가 오를 수록 부동산 대출이 증가한다.

결과적으로 다양한 데이터와 관점을 점검을 통해 내린 결론은 경기순환과정의 주택가격변화와 같이 2017~2018년 확대된 공급물량을 근거로 2015~2016년 대규모 주택착공이 이루어지면서 가격 역시 계속 오르고 있는데 이 시점이 3단계이고 2016년에서 2017년까지는 아파트 공급이 터지지 않았으나 가격이 계속오르고 있기 때문에 4단계 구간이며, 2017년 말에서 2019년 초까지 5단계 구간을 지나갈 것이며, 2018년 하반기부터 2019년에는 본격적으로 6단계 구간을 지나갈 것이라고 이야기 합니다. 그러다 2020년 전후로 다시 1단계 국면에 진입할 것으로 그 시기쯤이면 미국과 한국의 금리인상도 마무리 되는 시점이기 때문에 실질소득 상승세와 더불어 부동산 구매의 적기가 올것으로 이야기 하고  있습니다.