경제기사 공부하는 방법(심층학습-부동산편 [3])

지난편에서는 KB 리브온에서 제공되는 통계/리포트 자료 중에서 주간 KB 주택시장동향에서 어떤 내용들을 다루고 있는지 살펴보았다. 본래 Data를 기반으로 실제로 분석할 수 있는 방법에 대해 이야기 하려 했는데 심층학습이 아닌 고급심화스킬 같은 느낌이라 이번에 다루지 않고 점점 고도화 시켜나가고자 한다. 

그래서 오늘은 월간 KB 주택가격동향에서 다루고 있는 목차를 기반으로 어떤 정보를 제공하는지 하나씩 살펴보고자 한다. 

월간 KB 주택가격동향

월간 KB 주택가격동향에서는 크게 14가지 정도의 주제를 다루고 있다 이 중 1~5번까지는 쉽게 통계결과를 확인할 수 있지만 6~14번까지는 한번더 생각을 해보아야 하는 정보들이 숨어져 있다. 

1. 매매가격동향 (전국종합, 수도권, 5대광역시, 기타지방, 주택유형별 매매가격동향)

자료: KB부동산 리브온(Liiv ON)

지역별 주택매매가격 월간 증감률을 살펴보면 대전(0.53)으로 가장 높은 증감률을 보이고 있는데 지표나 그래프만 참고하기 보다 대전이 6월부터 어떤 이유 때문에 증감이 급격하게 이루어 졌는지 원인을 찾을 필요가 있다. 물론 다른 지역들에서도 증가된 원인과 감소된 원인을 찾는다면 향후 부동산 시장을 대략적으로 예측해 볼 수 있다. 


월간 KB주택가격동향을 살펴보는 이유는 바로 지표가 의미하는 원인과 향후방향에 대한 인사이트를 얻기 위함이다. 또한 대략적으로 지역에 대한 정보뿐만 아니라 해당지역의 구, 동등의 정보도 함께 분석할 수 있기 때문에 지역분석을 할 수 있는 좋은 재료도 될 수 있다.  

대전(0.53%)은 유성구(0.89%)와 서구(0.78%), 중구(0.45%)가 고르게 상승하며 지난 2011년 10월 0.81% 상승한 이후 8년만에 최대 상승을 기록함. 대전 유성구(0.89%)는 다른 지역에 비해 공급 물량이 많지 않고 투기지역 규제대상에서 제외되면서 수요 문의가 꾸준한 편이다. 장대동 B구역 재개발 사업이 가시화되고 있고, 구암동 유성복합터미널 사업추진, 용산동 현대아울렛 착공, 대전 도시철도2호선 트램건설 등 대형 개발 사업이 잇따라 발표되면서 투자자 관심도 높고, 교육과 교통 등 주거환경이 좋아 실수요자 선호도도 높은 편이다. 특히 지족동, 전민동 등은 지하철 노선이 가깝고 세종시 가는 길목이라 투자자 수요도 꾸준하는 등 여러 요소로 대전 지역의 상승을 이끌고 있다.

2. 전세가격동향

자료: KB부동산 리브온(Liiv ON)

전세가격동향은 매매가격동향보다 중요한 Data이다. 그 이유는 전세가격의 경우 실거주할 사람들이 실제 지불할 비용을 기반으로 하기 때문이다. 그래서 2016~2017년 중반까지 매매가격이 적정선을 유지했을 때 전세가가 무려 80~90%에 달해 갭투자를 활성화 시켰다. 물론 지금은 매매가가 벌어져 매매전세비의 경우 50~60%선으로 떨어졌지만 매매전세비가 오르고 있는 지역을 끊임없이 모니터링 하며 살펴볼 필요가 있다. 

위 그래프를 (왼쪽)은 서울 주요구 주택가격매매동향이고 (오른쪽)은 서울 주요구 주택전세가격의 전월비 증감를 그래프이다. 세부적으로 분석해야 하지만 위 그래프만 보더라도 차이점을 발견할 수 있다. 매매가와 전세가격 모두 증가하는 지역은 현재 '송파구'이다. 하지만 나머지 지표는 모두 매매와 전세가격의 증감률은 지역별로 상이하게 나타난다. 그렇다면송파구는 무슨일 때문에 매매가와 전세가격 모두 증감되고 있을까?

송파구(1.21%)는 적극적인 매수 움직임은 없으나 실수요자 위주 거래는 꾸준한 편이고, 그 외 평형들은 높은 매도호가에 매수세가 꺾여 거래는 한산한 편이다. 분양가 상한제 발표 이후 신축 단지들 매도호가는 오히려 상승 중이고, 재건축 단지들도 물량이 귀하여 거래는 없어도 호가를 유지 중이다. 송파구(0.79%)는 신천동 재건축단지 이주 수요가 움직이고 가을 이사철로 수요 문의가 증가하고 있다. 분양가상한제 시행에 전세로 살다가 새 아파트를 분양 받겠다는 수요도 늘면서 상승 분위기를 보이고 있다. 송리단길 영향으로 젊은 세대 수요층도 꾸준히 증가하고 있다.

3. 주택시장동향

자료: KB부동산 리브온(Liiv ON)

KB부동산 리브온(Liiv ON) 매매가격 전망지수는 전국 4,000여 중개업소를 대상으로 지역의매매가격이 상승할 것인지 하락할 것인지 전망에 대한 조사를 하여 0~200 범위의 지수로 나타낸 것이다. 지수가 100을 초과(미만)할수록 ‘상승(하락)’ 비중이 높다는 것을 의미한다

매수가격 전망지수 = 100 + "상승예상" 비중 - "하락예상" 비중 (조사항목: 크게상승/약간상승/보통/약간하락/크게하락) - 매수가격 전망지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과(미만)할수록 2~3개월 후 상승(하락)한다는 전망이 높음

4. 평균주택가격 

평균매매 및 전세가격을 살펴보는 건 현재 시장의 평균가격을 파악하는데 활용하면 좋다. 서울 아파트를 기준으로 보면 84,051만원으로 일반 서민들이 접근하기에 너무 높은 가격이 되어 버렸다. 물론 대출을 이용해서 무리해서 집을 구할 수도 있겠지만 평균 가격이기 떄문에 신축이나 입지가 좋은 지역의 아파트는 이보다 더 높은 가격이기 때문에 평균매매 가격 이하에서 구축이나 향후 발전가능성이 있는 아파트를 찾아보는 노력을 해야한다. 


5. ㎡당 평균주택가격

M2당 평균매매가격은 평균매매가격과 비슷한 Data다. 어떤 인사이트를 얻기 보다 보조지표로서 활용할 필요가 있다. 

오늘까지 월간 KB 주택가격동향의 주요 정보를 모두 다루려고 했는데 또 다시 분량이 너무 많아 진 것 같다. 그래서 오늘은 1~5번에 해당되는 매매, 전세가격에 대한 동향을 다루고 다음부터 나머지 정보인 6~14번에 대한 내용을 살펴보고자 한다. 

※ 다음 진행할 연재 내용

6. 중위주택가격 
7. 5분위 평균매매/전세가격 
8. 매매가격 대비 전세가격 비 
9. KB아파트월세지수 & 전월세전환율 
10~12. 주택가격 및 소득분위별 PIR / J-PIR / KB아파트 PIR 
13~14. 주택구매력지수(HAI) / KB 주택구입 잠재력지수(KB-HOI)