2018.08.28 경제기사 공부하기

[경영일반] 국토부가 본 서울 집값 급등 원인은? "공급부족 우려·유동자금·개발계획 발표"
 
국토교통부는 27일 서울과 수도권 9곳을 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역으로 추가 지정했다고 밝혔다.
이는 최근 주택시장이 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 과열 양상을 보이고 있는 데 따른 조치다.

투기지역으로는 서울 종로구, 중구, 동대문구, 동작구가 지정됐다. 이로써 서울 25개구 가운데 15개구가 투기지역으로 묶였다. 투기지역에서는 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고, 주택담보대출을 2건 이상 보유하고 있는 경우 만기연장이 제한된다. 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출도 제한을 받는다.

국토부는 최근 서울 집값 급등세에 대해 “수도권 공급부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다”고 진단했다. 국토부 관계자는 “다만 서울 아파트 매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택거래는 위축된 가운데 가격만이 상승하고 있는 이례적인 상황”이라며 “이달에도 예년보다 거래량이 줄어들 전망”이라고 전했다.

지난달 서울의 아파트 매매거래량은 5852건으로 최근 5년 평균인 1만113건보다 42.1% 적다.

한편 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 지정됐다. 

투기과열지구는 금융규제 강화(LTV·DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등의 규제를 적용받고 조정대상지역은 세제 강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%·DTI 50% 적용 등), 청약규제 강화 등이 적용된다.  

국토부 관계자는 “향후에도 주택시장 상황을 면밀히 모니터링해 지역별 맞춤형 수급대책을 지속 추진할 계획”이라며 “서울을 중심으로 하는 국지적 이상 과열 지속에 대해서는 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여, 세금탈루 등 행위에 대한 조사도 지속적으로 실시하는 한편, LTV·DTI 규제 준수여부 및 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 것”이라고 말했다.

[금융] 파월이 쏜 美증시 사상최고치..코스피도 `저가 매수` 전망   

 
제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed, 연준) 의장이 잭슨홀 회의에서 물가상승률과 관련해 2%를 상회해 가속할 만한 명확한 신호가 없다며 비둘기파 발언을 내놨다. 점진적인 기준금리 인상 등의 스탠스가 확인됨에 따라 스탠다드앤드푸어스(S&P)500지수와 나스닥 지수가 사상 최고치를 기록했다. 이에 따라 코스피 지수도 저가 매수세가 유입되며 반등할 가능성이 제기된다.

이재만 하나금융투자 투자전략팀장은 27일 보고서에서 “미국의 경제성장률이 2분기 정점 통과 가능성, 주택시장 둔화 가능성 등을 고려하면 향후 9월과 12월 미국의 기준금리 인상을 당연한 수순으로 받아들인다 하더라도 점도표를 통해 향후 기준금리 인상 횟수를 상향 조정할 가능성이 높지 않다”며 “미국 금리인상과 달러 강세에 대한 기대가 한풀 꺾일 것으로 보인다”고 밝혔다.

이 팀장은 “달러 강세가 진정되면 신흥국 증시로의 자금 유입 재개를 염두할 필요가 있다”고 말했다. 4월말부터 7월 중순까지 점멸됐던 MSCI신흥국지수 상장지수펀드(ETF)로의 자금 유입이 7월말 이후 유입으로 전환됐다. 또 0.9배에 불과한 코스피 주가순자산비율(PBR)도 이론적 기준점인 1배 복귀에 대한 기대가 높아질 전망이다.

이 팀장은 “올 상반기 69조8000억원의 순이익을 냈음에도 연간 100조원만을 반영한 현 지수대(코스피200기준)가 저점일 가능성이 높다”며 “지금까지 2200선 하향 이탈에 대한 두려움이 지배적이었다면 이제부턴 변동성이 축소되면서 2300선 저가 매수 심리가 강해질 것”이라고 설명했다.

연내 남은 기간 동안의 코스피 상단도 고려해봐야 하나 이는 높지 않을 것으로 보인다. MSCI한국지수의 12개월 매출증가율은 5.3%로 전세계(5.7%)보다 낮다. 이 팀장은 “매출성장과 수익성이 낮아졌던 2013~2014년 코스피 박스권 흐름과 당시 저점 대비 고점까지의 수익률이 최대 11%라는 점을 고려하면 코스피 저점이 2300선이라면 고점은 2600선이 될 것”이라고 밝혔다.

[부동산] 소득 양극화에 부동산發 자산 양극화도 심화…서울 집값 급등 여파

 소득 양극화에 이어 부동산발(發) 자산 양극화도 심해지고 있는 것으로 나타났다.

27일 조선비즈가 조세재정연구원와 한국감정원 자료를 이용해 가구별 주거용·비주거용 부동산 순자산 가치를 추정한 결과, 자산 상위 가구 10%의 부동산 순자산 가치는 2006년 평균 7억7972만원에서 올해 7월 8억1533만원으로 4.6% 늘었다. 상위 10~20%의 경우도 평균 3억6326만원에서 3억7382만원으로 2.9% 증가했다. 반면 하위 40%의 부동산 순자산 가치는 평균 2890만원에서 2910만원으로 0.7% 늘어나는데 그쳤다.

자산 상위 20%와 하위 40%의 부동산 관련 자산 비율(10분위 분배율의 역수)은 2016년 9.9에서 2017년 10.2로 상승했다. 상위 20%가 하위 40%보다 부동산 순자산 보유액이 10배 이상 많다는 의미다.

◇ 상위 10% 부동산 순자산 증가율 4.6%…서울 부동산 가격 급등 수혜 독식

부동산발 자산 양극화가 심화된 것은 서울의 부동산 가격 급등 때문이다. 서울에 집중된 자산가들의 부동산 가치가 상대적으로 더 많이 뛰었다는 의미다. 한국감정원 주택매매가격 지수를 바탕으로 2016년(연 평균) 대비 올해 7월 시도별 주택가격 상승률을 보면 서울은 8.6%로 전국 평균(2.4%)는 물론 경기도(2.9%), 부산(3.7%), 대구(2.1%), 광주(2.9%) 등 다른 지역을 크게 앞섰다. 5%가 넘는 상승률을 보인 곳은 서울을 제외하고 세종(6.4%)이 유일했다.

전국 2주택 이상 다주택자 중 4분의 1(24.9%)이 서울에 거주하는 것도 부동산발 자산 양극화를 부추기는 요인으로 거론된다. 서울 부동산 가격 상승의 혜택이 소수에 집중되는 구조이기 때문이다.

◇ 2분기도 소득 양극화 심화...중산층도 흔들린다

앞서 통계청이 지난 23일 발표한 2분기 가계동향조사에서는 급격한 최저임금 인상에도 불구하고 소득 양극화가 더 악화된 것으로 나타났다. 이 기간에 소득 상위 20% 가구 소득은 사상 최대폭인 10.3%(전년 동기 대비) 늘어난 반면 하위 20% 가구 소득은 오히려 7.6% 줄었다.

올해 1분기에 이어 2분기에도 고소득층 가구 소득은 큰 폭으로 뛰었고, 저소득층 가구 소득은 급감했다. 특히 상위 20% 소득을 하위 20% 소득으로 나눈 값인 소득 5분위 배율(처분가능소득 기준)은 5.23배로 글로벌 금융위기 당시인 2008년(5.24배) 이후 가장 높았다.

중산층도 흔들리고 있어 우려감을 키우고 있다. 2분기 소득 상위 40~60% 가구 소득은 전년 동기 대비 0.1% 감소했다.

소득 양극화 심화의 원인으로는 대기업-중소기업간 소득 격차 확대, 영세자영업자 몰락, 최저임금 급등에 따른 저임금 일자리 감소 등이 꼽힌다.

강신욱 보건사회연구원 선임연구위원(신임 통계청장)이 올 1분기 가계조사를 분석한 결과, 소득 하위 20% 가구 소득은 소득원을 가리지 않고 줄었다. 전년 동기 대비 사업소득은 44.6% 감소했고 근로소득도 27.1% 줄었다. 총소득 감소율은 11.5%에 달했다. 반면 상위 20%의 경우 근로소득은 10.5%, 사업소득은 18.7% 각각 증가했다. 총소득 증가율은 9.9%였다.

심지어 1분기 공적이전소득 증가율도 상위 20%가 23.5%에 달한 반면 하위 20%는 3.5%에 불과했다. 이는 세금환급을 비롯해 국민연금 등 규모가 큰 공적이전소득 혜택을 주로 고소득자가 보고 있기 때문으로 풀이된다.

김보면 경북대 교수는 "자산과 소득 격차가 동시에 커지면서 계층 간 격차를 벌이는 양상"이라며 "앞으로 고소득 가구가 부동산 등 자산을 더 많이 사들이고, 이것이 다시 자산 가격을 끌어올리면서 양극화를 심화시킬 가능성이 높다"고 말했다.

◇ 부동산 순자산 추정 방법

조세재정연구원 재정패널 원자료에 나타난 시도별 부동산 보유 가격, 전월세보증금, 주택담보대출 등을 토대로 2016년 자산 10분위별 주거용·비주거용 부동산의 순자산 가치를 추정했다. 유주택자의 경우 보유 부동산 가격에서 주택 대출 및 전월세보증금을 차감했다. 무주택자 순자산 가치는 전월세보증금에서 주택대출을 빼서 구했다. 올해 7월 자산 10분위별 순자산 가치는 한국감정원의 2016년 대비 올해 7월 시도별 주택가격 지수 변동률을 활용했다.