2018.08.16 경제기사 공부하기

[경영일반] [단독] 청계3가에 SFC급 초대형 오피스빌딩…도심개발 `東進`

  - 중구 입정동 237 일대 수표도시환경정비사업…연면적 11만7813㎡ 빌딩, 서울시 건축심의 통과
  - 페럼타워·센터원빌딩 등 청계 2가 개발 완성단계…3가도 시그니처타워 이어 벤처빌딩 등 개발 한창
  - 3·4가 공구상 밀집지역으로 개발 움직임 확산될지 주목

서울 청계천변에 광화문 서울파이낸스센터(SFC)에 맞먹는 규모의 또 하나의 대형 오피스빌딩 건립이 추진된다. 앞서 2010년 미래에셋센터원과 페럼타워를 시작으로 청계천변 동쪽 방향으로 청계4가까지 잇달아 대형 오피스빌딩들이 줄줄이 들어설 예정이다. 편리한 교통과 수변공간을 향유할 수 있다는 입지 매력을 바탕으로 청계천 일대가 빌딩숲으로 변신하고 있는 것이다.

15일 서울시와 부동산업계에 따르면 중구 입정동 237 일대(대지면적 1만336.10㎡) 수표도시환경정비사업이 최근 열린 서울시 건축위원회에서 건축심의를 조건부 통과했다.

설계를 맡은 동우건축 관계자는 "건축심의에서 지적된 입구 쪽 일부 설계 변경을 거쳐 소위원회에 보고만 하면 절차가 마무리된다"고 말했다. 수표도시환경정비사업 구역에는 지하 5층~지상 24층(최고 높이 99.9m), 연면적 11만7813㎡ 규모의 초대형 업무용 오피스빌딩이 들어설 예정이다. 연면적 기준 광화문역 부근 SFC(11만9345㎡)와 엇비슷한 규모다. 청계로에서는 센터원(16만8001㎡) 다음으로 크고 시그니처타워(9만9991㎡)나 페럼타워(5만5694㎡) 등보다는 더 크다.

수표도시환경정비사업 구역은 현재 기계·전기·조명 등 오래된 소규모 공구상가들이 밀집해 있는 지역이다. 2010년 8월 정비구역으로 지정됐으나 이후 부동산 경기침체 등으로 사업 진행이 제대로 안됐다. 지난해 7월 정비구역 지정 기간을 연장하면서 사업이 다시 탄력을 받는 모양새다. 시행사업자인 주식회사 좋은도시가 현재 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 얻은 상태다.

서울시 관계자는 "정비사업 구역 지정 일몰기한이 내년 1월까지여서 앞으로 사업시행인가 획득을 위한 추진 속도가 빨라질 것으로 보인다"고 말했다.

사업지 인근 수표동 47-1 일대 `장교구역 제12지구`에는 싱가포르 국영 부동산 투자회사인 아센다스가 최근 벤처 전용 오피스빌딩 건립을 추진하고 있다. 지난해 시그니처타워를 매각한 지 1년 만에 바로 옆 용지에 직접 빌딩 건립에 나선 것이다. 사업시행계획에 따르면 해당 용지(건축면적 928.02㎡)에는 용적률 926.01%, 건폐율 66.32%, 지하 6층~지상 17층, 70m 높이 업무용 빌딩이 지어질 예정이다.

업계에서는 아센다스가 장교12지구에 빌딩을 세워 임차인을 모집한 뒤 매각에 나설 것으로 예상하고 있다. 아센다스는 2011년 시그니처타워에 투자해 6년 만에 수익률 40% 이상, 1000억원에 육박하는 매각차익을 올린 것으로 파악됐다.

지하 6층~지상 17층, 2개동으로 구성된 시그니처타워는 현재 국내 최대 부동산 전문 자산운용사인 이지스자산운용이 보유하고 있다. 작년 말까지 아모레퍼시픽이 주요 임차인으로 있다가 지난 5월 롯데그룹 편의점 계열사인 세븐일레븐 본사가 입주했다. 시그니처타워에는 이 밖에 롯데자산개발, 동양, 금호그룹 일부 계열사 등이 입주해 있다.

청계천변 위쪽으로는 세운재정비촉진계획에 따라 세운4구역, 세운3구역 등에도 대규모 호텔·업무시설과 주상복합건물 등이 들어설 예정이다. 지난 6월 29일 종로구청으로부터 사업시행인가를 받은 세운4구역(대지면적 3만2223.7㎡)에는 최고 18층 높이 건물 9개동, 연면적 30만㎡ 규모의 호텔과 오피스텔, 업무·상업·문화 복합시설이 2023년 완공을 목표로 사업이 추진되고 있다.

세운4구역은 서울주택도시공사(SH)가 단독 시행사로 사업비 약 7000억원을 투입하는 대규모 사업이다. 개발이 마무리되면 낙후됐던 청계3~4가 일대에 큰 변화가 올 것으로 기대된다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "연면적 30만㎡면 굉장히 규모가 큰 복합문화단지"라면서 "특히 서울 도심권에는 아직까지 이 정도의 대규모 복합시설이 없기 때문에 개발된다면 국내뿐만 아니라 해외 관광객들로부터도 상당한 관심을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.

광화문역에서 시작해 청계천을 따라 동쪽으로 오피스빌딩 개발이 잇따르는 건 입지 여건이 뛰어나기 때문이다. 청계천 위아래로 지하철 1·2호선이 나란히 지나는 등 교통이 편리하고 청계천 수변공간도 누릴 수 있어 직장인들의 선호도가 높다. 여의도에서 근무하다가 이직해 최근 청계천 인근 사무실에서 일하게 된 30대 중반 금융업계 종사자 이 모씨는 "점심시간이나 퇴근 이후 청계천에 내려가 잠시 휴식을 취할 수 있다는 게 상당히 매력적"이라고 말했다.

다만 광화문·종로·을지로 일대 도심권역(CBD)의 잇단 빌딩 개발에 따른 오피스 공급과잉에 대한 우려도 고개를 들고 있다.

최근 준공한 종로타워 뒤편 종로구 공평동 센트로폴리스는 연면적이 14만㎡를 넘는 초대형 업무용 빌딩인데 조만간 임차인 모집에 본격적으로 나설 예정이다. 부동산업계 한 관계자는 "강북 도심은 편리한 교통과 청계천 수변공간 등의 매력이 있지만 중장기적으로 공급과잉으로 인해 광화문역 인근 핵심 지역을 제외하고는 공실률 문제가 부각될 가능성이 있다"고 말했다.

외국계 부동산컨설팅업체 컬리어스에 따르면 서울 업무용 빌딩의 올해 2분기 평균 공실률은 10.2%다. 3개 권역별로 살펴보면 강남권역(GBD)이 5.2%로 가장 낮고 도심권역이 11.5%로 중간, 여의도권역(YBD)이 16.0%로 공실률이 가장 높다.

[금융] “코스피, 싸기 때문에 반등? 논리 부족하다”  

2300선 밑으로 내려앉은 코스피가 한 달이 넘도록 횡보세를 나타내고 있는 가운데, 단순히 기업들의 펀더멘털(기초체력) 대비 저평가돼있기 때문에 지수가 반등할 것이라는 기대감은 논리가 부족하다는 지적이 나오고 있다.

15일 금융투자업계에 따르면 현재 유가증권시장 상장사의 장부상 순자산은 시가총액의 0.97배에 불과하다. 주가순자산비율(PBR)이 1배 이하로 하락한 것이다. 주가가 기업의 청산가치보다도 낮아진 만큼, 지수가 더 하락하기보다는 반등에 나설 가능성이 높다는 기대감이 나오는 이유다.

그러나 단순히 ‘지수가 저평가돼 있다’ 라는 요인만으로는 반등을 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 한화투자증권 투자전략팀은 최근 보고서를 통해 “2002년 이후 분기별로 코스피 PBR을 보면 1배 이하에 머물렀던 시기가 많다”며 “일반적으로 PBR은 자기자본이익률(ROE)과 정(+)의 상관관계를 갖는데, 현재의 ROE 10%와 PBR 0.97배는 추세선보다 낮기는 하지만 예외적인 상황은 아니다”라고 분석했다. 과거의 패턴을 분석면 현재의 낮은 주가수준을 반등의 근거로 들기에는 힘들다는 설명이다.

전문가들은 코스피가 반등하기 위해서는 중국과의 상관관계가 낮아져야 한다고 분석한다. 한화투자증권에 따르면 원화ㆍ위안화의 3개월 이동 상관계수와 코스피의 3개월 상승률은 서로 반대 방향으로 움직이는 경향을 나타냈다. 즉 원화와 위안화의 가치가 비슷한 추세를 나타낼수록 코스피가 약세를 기록한 경우가 많았던 것이다. 한화투자증권 투자전략팀은 “중국이 좋을 때도 있었고 나쁠 때도 있었지만, 어떤 경우든 원화와 위안화가 같이 움직이면 코스피에는 좋지 못했다”며 “중국이 좋으면 우리나라 주식시장에서 외국인 돈 빠져나갈 걱정을 해야 했고, 지금처럼 중국이 나쁘면 우리나라 수출에 악영향을 미치지 않을까 걱정해야 했다”고 설명했다. 원화 환율의 흐름이 위안화 환율 흐름으로부터 독립되면 코스피 지수의 상승 가능성이 높아진다는 추론이 나오는 배경이다.

아울러 상장사들에 대한 이익 전망도 함께 개선돼야 코스피 반등이 가능하리라는 분석이 나온다. 유가증권시장 상장사들의 당기순이익은 지난 2013년 70조원을 저점으로 지난해 135조원까지 증가했고, 올해는 지난해 대비 10조원 더 증가해 145조원 수준에 달할 것으로 증권업계는 전망하고 있다. 그러나 이같은 이익 증가는 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업의 영향으로, 이 두 기업을 뺀 코스피 상장사들의 순이익은 지난해 88조원에서 올해 82조원으로 줄어들 것으로 예상된다. 아울러 삼성전자와 SK하이닉스마저도 외국인 투자자들을 중심으로 반도체 업황 고점 논란이 한창이어서 투자심리가 위축된 상황이다.

한화투자증권 투자전략팀은 “내수 악화로 삼성전자와 SK하이닉스를 제외한 기업들의 순이익이 지난해보다 줄어들 것이라는 우려가 나오고 있다”며 “이러한 우려를 극복하고 주식시장이 상승하기 위해서는 내수경기가 회복될 수 있다는 믿음이 생길 만큼의 경기부양이 있어야 할 것”이라고 분석했다.

[부동산] 부동산 우등생인줄 알았는데…세종 연이은 악재 '三重苦'

전셋값 하락, '빈 상가' 고민 이어 아파트값도 흔들…지난해 아파트값 상승률 4분의 1 수준

세종시 아파트값이 6개월 만에 마이너스로 전환됐다. '빈 상가' 문제와 '전셋값 하락'에 이어 아파트값까지 근심거리가 또 하나 늘어났다. 부동산 규제 정책이 강화된 이후 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 나타나면서 세종시 부동산시장에 적신호가 켜졌다.

14일 한국감정원에 따르면 8월 1주 차(6일 현재) 세종시 아파트 매매가격지수 변동률은 －0.05%다. 1월29일, 2월19일 조사에 이어 다시 아파트값 하락을 의미하는 조사결과가 나왔다. 하락폭은 크지 않지만, 최근 흐름이 심상치 않다.

세종시는 7월16일 0.05%, 7월23일 0.00%, 7월30일 0.00% 등 보합 국면을 이어가다 하락세로 전환됐다. 감정원 관계자는 "매도희망 호가와 매수희망 호가 격차로 관망세가 지속되는 가운데 선호도가 떨어지는 지역에서 하락했다"고 말했다.

세종시는 한동안 투자 유망지역이라는 타이틀을 달고 살아갔다. 실제로 지난해 아파트 매매가격 변동률이 가장 높았던 곳은 세종시로 4.44%에 달했다. 3.10%로 2위를 기록했던 서울보다 세종시 아파트값 상승률이 더 높았다는 얘기다.

하지만 올해는 얘기가 다르다. 세종시의 아파트 매매가격 누적 변동률은 1.14%로 서울(4.53%)과는 비교하기 어려운 수준이다. 1.31%를 기록한 전남보다도 낮다. 세종시의 올해 아파트 매매가격 변동률은 지난해 4분의 1 수준이다.

세종시 부동산시장의 또 하나 고민은 전셋값 하락이다. 올해 1월1일부터 8월6일까지 세종시 전세가격지수 누적 변동률은 －6.95%다. －8.00%를 기록한 울산을 제외하면 전국에서 전세시장이 가장 안 좋은 곳이 바로 세종시다. 전셋값이 하락하면서 '깡통 전세' 우려도 커지고 있다. 세종시는 지난해 전세가격 누적 변동률도 －12.87%로 가장 안 좋았다.

아울러 '불 꺼진 상가' 문제도 세종시 부동산시장의 고민이다. 수요보다 공급이 많은 상황에서 임대료는 높게 유지되면서 상가 공실률이 전국 최고 수준으로 치솟았다. 세종시 부동산시장의 악재가 부각되고 있지만 미래 전망은 여전히 긍정적이라는 게 현지 분위기다. 실제로 세종시는 전국 17개 광역지방자치단체 중 유일하게 '미분양 제로'를 기록하고 있는 곳이다.

분양이 이뤄질 때마다 구름 인파가 이어지고 있다. 지난 4월 세종 6-4 생활권에 분양한 마스터힐스 102.83㎡ 기타지역 1순위 청약 경쟁률은 212.17대 1에 달했다. 세종시 부동산중개업소 관계자는 "부동산 규제 강화로 거래가 이뤄지지 않으면서 보합 국면이 당분간 이어질 것으로 보인다"면서 "분양에 대한 외부의 관심을 고려할 때 세종시 투자 전망은 여전히 밝다"고 말했다.