2019.09.05 돈되는 경제기사

​<장중시황> 홍콩 송환법 철회 등으로 글로벌 정치적 불확실성 완화, 증시 상승 / 써치엠글로벌

▲ 오전 10:55(현지 시간) 현재, Dow Jones 지수 +0.66%, S&P 500 지수 +0.70%, Nasdaq 지수 +0.85%를 기록하고 있다.​

▲ 홍콩 송환법 철회, 영국 총선 연기 요구 및 노딜 브렉시트 기한 연기 요구, 이탈리아 연립정권 구성 등 글로벌 정치적 불확실성이 완화되면서 증시에서도 긍정적 반응이 나타나고 있다.
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▲ Bleakley Advisory Group은 "홍콩발 불확실성이 완화되면서 글로벌 금융시장은 우려를 덜었다. 홍콩의 정치적 문제가 완전히 해소된 것은 아니지만, 당장은 홍콩 시 기능이 정상화될 것이다"고 전했다.​

▲ Commerzbank는 "홍콩과 영국, 이탈리아 각각의 이슈는 큰 폭의 진전이라고 할 수는 없지만, 이들이 함께 진전을 보이면서 글로벌 금융시장에서는 우려가 완화되고 있다. 다만 무역전쟁 리스크가 여전하기 때문에, 이러한 심리 개선은 일시적인 것에 그칠 수 있다"고 분석했다.
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▲ Touchstone Investments는 "저금리 환경을 근거로 증시 포지션을 높게 유지하면서, 채권을 통해 헤지하는 것은 적합한 전략이다. 다만 이는 기업들의 실적 성장세가 견고하다는 것이 전제가 되며, 무역전쟁 등으로 실적 악화가 나타나는 것에 주의해야 한다"고 강조했다.​

▲ INTL FCStone은 "중국은 통화 및 재정정책을 통하여 경기부양을 확대하려는 것으로 보인다"고 전망했다.​

▲ 미국 국채 2년물 금리는 1.45%, 10년물 금리는 1.47%를 기록하고 있다.​

▲ 금융시장 전반의 투자심리 개선과 경기부양책 예고로 WTI 유가는 3.56%, 브렌트유는 3.50% 상승하고 있다.
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▲ 달러인덱스는 0.46% 하락 중이다. 금 가격은 +0.01%를 기록하고 있다.
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​준공 지연·거짓 투자…50조 해외부동산펀드 곳곳 뇌관 / 매일경제
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KB증권이 판매한 'JB호주NDIS펀드'가 현지 투자자 LBA캐피털의 대출약정 위반으로 JB자산운용이 긴급 자금 회수에 나섰지만 100% 자금 회수는 어려울 것으로 전망된다. LBA캐피털이 기타 사업자금으로 이미 집행한 부분이 있기 때문이다. 이 경우에는 자산동결을 한 토지나 현금성 자산을 유동화하는 데 성공한다고 하더라도 투자자들의 손실이 불가피하다. ​

통상적인 경우 부동산펀드는 해당 기초자산의 가치가 하락한 경우 투자자가 손실을 떠안지만 이번 건은 다르다. 기관 및 개인투자자들에게 발송한 투자안내서에 호주 장애인 주택 사업으로 투자 수익이 발생한다고 되어 있기 때문에 투자안내서 위반으로 판매사나 운용사가 책임을 질 수도 있다.
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해당 사업은 JB자산운용이 LBA캐피털에 부동산 대출을 하고 대출 이자를 받는 구조다. 현지 부동산 개발회사인 LBA캐피털이 호주 정부의 장애인 임대주택 사업을 위한 아파트를 매입하고 임대 후 정부의 보조금을 매달 받아 JB자산운용에 대출 이자를 내는 방식이다. 문제는 LBA캐피털이 JB자산운용의 3000억여 원 대출금으로 장애인 주택이 아닌 다른 토지를 매입하면서 발생했다.
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현지 운용사가 계약 사항과 무관한 토지를 매입한 것을 볼 때 현지 실사가 제대로 진행되지 않았거나 현지 투자자 관리가 제대로 되지 않았다는 비판이 나오고 있다. 한 자산운용사 관계자는 "현지 투자자들에게 중순위나 후순위 대출을 해주는 방식은 해외 부동산펀드 운용에서 아주 흔한 방식"이라며 "이때 철저한 실사를 통해 계약이 이행되도록 해야 하는데 기본적인 확인도 이뤄지지 않은 것으로 보이는 특이한 사례"라고 말했다. 여기에 대해 KB증권 측은 "해외 실사가 없다고 하는 일부 보도와 달리 상품 기획부터 설정 전까지 두 차례 실사했고 판매 도중에도 계속 실사를 진행했다"고 해명했다.
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최근에는 신한금융투자가 판매한 해외 부동산 펀드 관련 파생연계증권(DLS)도 투자금을 회수하지 못해 만기가 연장된 사례가 있었다. 독일 부동산 개발사 저먼프로퍼티그룹이 추진하는 베를린 소재 파워플랜트 개발사업에 싱가포르의 반자란자산운용이 부동산담보대출을 하며 부동산펀드를 만들었고 이를 기초자산으로 KB증권이 DLS를 설계했다. 그런데 독일 정부에서 인허가가 나오지 않아 준공이 지연되자 DLS 만기가 돌아왔는데도 투자금을 돌려주지 못한 것이다.​

잇단 부동산펀드 사고로 판매에 가속 페달을 밟던 해외 부동산펀드의 위험성이 부각될 전망이다. 그동안 해외 부동산펀드는 높은 수익률을 기반으로 자산가들의 돈을 끌어당겼다. 유럽이나 미국의 경우 연 1% 이상의 환헤지 프리미엄으로 최종 수익률이 5%가량 되기 때문에 저금리 시대에 더욱 인기가 높았다. 부동산펀드 규모는 매년 불어나고 있다. 2014년 29조7413억원(공모·사모 합계) 규모였던 부동산펀드는 올해 8월 기준 91조9434억원으로 3배 이상 급성장했다. 특히 해외 부동산펀드의 약진이 두드러진다. 2014년 8조9049억원에 불과했던 해외 부동산펀드 설정액은 올해 8월 기준 50조5968억원으로 5배 이상 증가했다. 이 기간 국내 부동산펀드 설정액은 20조8363억원에서 41조3466억원으로 두 배 늘어나는 데 그친 것과 대조된다.
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특히 전체 투자 규모에서 부동산펀드가 차지하는 비중이 4.5%(올해 8월 기준)인 공모펀드와 달리 사모펀드는 전체 투자액에서 부동산이 차지하는 비중이 20%가 넘는 것으로 나타났다. 특히 사모펀드에서 해외 부동산 투자가 차지하는 비중은 2014년 25%에서 2015년 31.4%를 기록한 이후 줄곧 30%대를 유지하고 있다. 올해 8월 기준 비중은 34.3%다. 액수로는 자그마치 48조4991억원에 달한다.
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그러나 이미 일부 국가의 부동산 경기 둔화로 자산 매각 과정에서 손실을 보는 사례가 사모펀드 사이에서 나오고 있다. 한 투자자문사 대표는 "요즘 출시된 해외 부동산펀드를 보면 우량 임차인에다 10년 장기계약, 4% 이상 임대수익률로 조건은 너무 좋지만 나중에 엑시트(exit) 과정에서 문제가 생길 수 있다"며 "유럽 부동산도 이미 정점을 친 분위기라 5년 후 다른 매입자에게 높은 값에 팔기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

​아파트 '중대형 전성시대' 다시 오나 / 한국경제

서울 강남 3구를 중심으로 ‘중대형’ 아파트의 인기가 높아지고 있다. 2010년대 들어 건설사들이 중대형 주택형 공급을 꺼린 까닭에 희소가치가 높아져서다.​

권일 부동산인포 리서치팀장은 “건설사들이 최근 10년 동안 1~2인가구 증가, 고령화 등의 인구 변화 트렌드에 맞춰 중소형 위주로 공급했다”며 “소득이 양극화되면서 고소득자가 늘어나다 보니 인기 주거지역에서 중대형이 수요에 비해 달리는 현상이 나타나고 있다”고 말했다.
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다시 인기 끄는 중대형
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올 들어 중대형 아파트가 시장의 관심을 끈 건 지난 7월부터다. 국민은행의 ‘아파트 규모별 매매가격 변동률 조사’에 따르면 지난달 마지막주(26일 기준) 중대형(전용면적 95.86㎡ 이상~135.00㎡ 미만)이 0.14% 상승하면서 모든 주택형 중 최고 상승률을 기록했다. 중형(62.81㎡ 이상~95.86㎡ 미만)이 0.12% 상승해 뒤를 이었다. 전용 62.81㎡ 미만의 중소형 상승률은 소폭 낮은 0.11%를 나타냈다.​

강남권 중대형 아파트는 이달 들어 사상 최고가를 잇달아 기록하고 있다. 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’(래대팰) 전용 151㎡는 지난달 8일 37억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 지난해 10월(35억5000만원) 비해 2억원가량 올랐다. 이 단지 중형 아파트인 전용 94㎡도 지난달 15일 29억2000만원에 거래돼 30억원대 진입을 눈앞에 두고 있다. 인근 K공인 관계자는 “올초 26억원에 거래되던 전용 84㎡ 최근 31억원을 호가하고 있다”며 “이 같은 추세가 최근 대형 주택형으로까지 번지고 있다”고 설명했다.​

서초구 반포동 일대에서도 신축 중대형 매매가가 30억원대 도달하고 있다. 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 117㎡는 이달 15일 34억원에 거래됐고 전용 115㎡는 20일 33억원에 손바뀜됐다. 특히 전용 117㎡는 지난해 4월(26억7000만원)과 비교해 약 7억원 상승했다.
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이 같은 추세가 송파구까지 번지고 있다. 헬리오시티 전용 110㎡ 분양권은 지난 7월 20억7000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 18억6000만원(1월)에서 2억원가량 올랐다. 입주 10년이 넘은 구축도 꿈틀대고 있다. 도곡동 경남아파트 114㎡는 17억2000만원에 거래돼 직전 거래가 대비 3억원가량 올랐다.
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중대형 비중 급감
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부동산 전문가들은 중대형 주택형이 한동안 시장에 공급이 되지 않으면서 희소가치가 높아졌다고 설명했다. 국토교통부의 ‘연도별 서울 아파트 공급 통계’에 따르면 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 공급 비율은 2014년 17%대에서 2018년 9%로 지속적으로 하락했다.
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권일 팀장은 “중대형 아파트는 2010년 이후 분양 물량이 줄어 희소성이 높아졌는데도 중소형 아파트에 비해 적게 올랐다”며 “시장에서 일종의 ‘차이 메우기’가 진행되고 있다”고 설명했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 “연봉 1억원을 넘는 직장인이 2016년 65만3000명에서 2017년 71만9000명으로 늘어나는 등 고소득자가 지속적으로 많아지고 있다”며 “소득이 늘면 자연스럽게 큰 집을 찾게 돼 있다”고 설명했다.
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다만 전문가들은 이 같은 추세가 강남3구 등 ‘고소득’ 지역에 국한될 것으로 전망했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “강남과 같은 고소득층 밀집지역에서 중대형의 몸값이 오르는 현상이 나타나고 있다”며 “소득이 받쳐주지 못하는 서울 외곽지역의 중대형 아파트는 가격 상승이 제한적일 것”이라고 내다봤다.