[기사이슈] 판교는 과연 불황이 없을까?

‘자족도시 판교’ 부동산 시장에 불황은 없다

판교신도시 집값이 크게 올랐다. 2기 신도시 가운데 처음으로 3.3㎡당 아파트값이 3000만원을 넘었다. 12월 현재 판교신도시 아파트값은 3.3㎡당 평균 3,317만원이다. 2018년 초부터 이달까지 판교신도시 아파트값은 크게 올라 20.1%의 상승률을 기록했다. 같은 기간 강남3구(강남·서초·송파) 상승률(16.8%) 보다 높은 수치다.

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실제 지난달 28일과 29일 진행된 알파돔시티 내 힐스테이트 판교역 오피스텔(577세대) 청약접수는 총 3만1323건으로 평균 경쟁률 54.29대1이며, 모든 타입에서 청약접수가 마감되었다. 특히 17블록 전용 53㎡의 경우 평균 424.35대1의 경쟁률을 기록하는 등 판교신도시 부동산 시장의 식지 않는 인기를 보여주고 있다.

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이러한 원인은 어디에 있을까? 일자리와 사람이 몰리고 있기 때문이다. 한국판 실리콘밸리로 불리는 판교테크노밸리에는 현재 약 7만여명이 종사하고 있다. 엔씨소프트을 비롯해 네이버, 카카오, SK플래닛, SK C&C 등이 입주해 있다. 지난 2011년 분양을 마친 판교테크노밸리는 판교지역 발전의 견인차 역할을 하고 있다. 현재 정보기술(IT), 문화산업기술(CT), 생명공학기술(BT) 등의 분야가 중심이 되어 수도권 최대 첨단산업단지로 자리잡았다.

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이들 기업의 매출은 지난해 기준 79조3000억원으로 부산광역시의 지역총생산(81조1000억원)과 맞먹는다. 빌딩 리서치업체인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 3분기 판교 빌딩 공실률은 불과 0.5%로 서울 3대 주요 업무지구인 광화문/을지로권역(15.1%)과 여의도권역(12.6%), 강남권역(7.3%)이 대규모 공실에 시달리고 있는 모습과는 차별화 되고 있다.

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여기에 판교 제2,3테크노밸리 조성 사업도 추진 중이다. 판교테크노밸리 북측에 위치한 제2판교테크노밸리는 지난 2015년부터 조성사업을 시작해 오는 2019년 말이면 준공 할 예정이며, 제3판교테크노밸리도 지난 10월 지구 지정을 발표하면서 사업 추진이 본궤도에 올랐다. 오는 2023년 조성 완료를 목표를 사업을 진행 중이다.

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성남시 시흥동과 금토동 일대 43만㎡ 땅에 조성되는 제2판교테크노밸리는 2개 구역(공공주도 1구역, 민간주도 2구역) 중 1구역(22만3000㎡)이 내년 12월에 우선 준공된다. 창업기업과 선도벤처기업 1200개 업체가 순차적으로 입주할 예정이다. 제2테크노밸리와 인접한 제3판교테크노밸리는 공공주택지구 형태로 추진되어 주거와 일자리를 동시에 갖춘다. 58만4000㎡ 규모 부지에 신혼희망타운 등 공공주택 3200여 가구와 핀테크 등 정보통신기술(ICT) 기반 기업 500여 곳을 2023년 까지 입주 시킬 계획이다.

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지난 수년간 판교신도시 내 부동산 개발을 진행한 판교동토지개발추진위원회 이규엽 위원장은 “과거 평촌, 일산, 동탄 등 1,2기 신도시 대부분은 서울이나 인접 대도시에 일자리를 의존하는 베드타운의 기능만을 했다. 반면 판교 제1,2,3테크노밸리가 자리잡고 있는 판교는 수도권 신도시 중 유일한 직주근접형 자족도시가 됐다. 특히 판교 제1,2,3테크노밸리에 입주해 있거나, 입주를 예정하고 있는 기업들은 4차산업혁명 시대에 최적화된 기업들로 불황을 겪고 있는 자동차, 조선, 중공업 분야의 기업들 보다 미래가치를 높게 평가 받고 있다.” 라고 설명했다.

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일자리가 늘어나고, 인구가 집중되자 판교신도시의 교통 인프라도 풍부해지고 있다. 판교지역은 경부고속도로와 서울외곽순환고속도로 및 최근 개통한 서울~용인 간 고속도로 등의 광역 도로망이 교차하고, KTX와 신분당선(판교역)이 개통됨에 따라 서울 강남까지 10분대에 도착이 가능한 수도권 내 최고의 강남지역 접근성을 자랑하고 있다. 또한 GTX(광역급행전철), 모란~판교 구간 8호선 연장, 월곶~판교간 복선전철 등이 개통될 예정으로, 판교의 교통인프라는 국내 최고 수준으로 자리잡고 있다.

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상황이 이렇자 전문가들은 앞으로 판교와 다른 신도시들 간 부동산(아파트, 상가, 토지) 격차가 더욱 커질 것으로 내다보고 있다. 특히 판교 제2,3테크노밸리가 준공되면 일대가 국내 최대의 ICT 클러스터로 거듭나기 때문이다. 이규엽 위원장은 “도시의 성장과 부동산 가치평가에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 교통과 양질의 일자리 유무이다. 이런 측면에서 평가할 때 판교신도시는 수도권 최고의 교통망과 이미 광역시 이상의 고용이 창출되고 있어, 향후 부동산 가치상승 여력이 높은 지역으로 평가 받고 있다. 특히 최근 주목할 점은 아파트, 상가 등의 가격 상승뿐 아니라 판교지역 내 입지 좋은 미개발 토지 또한 점차 희소성이 높아지고 있는 것이다. 이에 건설사 등 부동산 관련 기업들이 마땅한 땅이 없어 신규 개발사업을 진행하기 어려운 실정이다.” 라고 현지 상황을 전했다

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2018년 가장 핫한 부동산 전문가를 뽑으라면 여의도학파로 명명되는 이상우 애널리스트입니다. 특히 <부의지도>라는 책을 통해 황금 열쇠 5가지를 제시했는데 이 중 2가지를 충족하는 집을 구하면 된다고 책에서 설명하고 있습니다. 황금 열쇠란 ①고소득 직장, ②교통 호재, ③ 교육 환경, ④자연환경, ⑤도시 계획입니다. 물론 5가지 모두를 충족하는 집이 가장 이상적이지만, 이런 집은 이미 가격이 엄청나게 높게 형성되어 있을 가능성이 매우 큽니다. 이상우 애널리스트는 이야기 합니다. 황금 열쇠 가운데 우선순위 2가지를 선택해서 요건을 갖춘 집을 찾고, 만약 실수요가 아니라 투자 목적이라면? 황금 열쇠 하나를 충족하고 오래지 않아 나머지 하나의 황금 열쇠가 실현될 물건을 고르면 된다고 합니다.

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이상우 애널리스트가 이야기 하는 황금열쇠 5가지를 기준으로 본 기사에서 이야기 하는 판교의 상황을 확인해 보겠습니다.

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① 고소득 직장 : 엔씨소프트, 네이버, 카카오, SK플래닛, SK C&C 등의 기업은 네이버 검색 2018.10 평균연봉 기준 7천만원~1억입니다. 네이버 평균연봉 기준은 정말 평균일 뿐입니다. 7천만원에서 1억이라는 수준을 전체 근로자생산소득 기준으로 살펴보면 대한민국 상위 20%인 5분위의 근로소득은 올 3분기 월평균 730만2300원으로 나옵니다. 즉, 판교에 있는 대부분의 직장은 고소득 직장으로 상위 20% 근로소득이 발생되는 직장인이 많다는 것입니다. 그래서 본 기사의 중 판교밸리에 있는 기업 매출은 지난해 기준 79조3000억원으로 부산광역시의 지역총생산(81조1000억원)과 맞먹는다고 하는 것 같습니다.

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② 교통 호재 : 판교지역은 경부고속도로와 서울외곽순환고속도로 및 최근 개통한 서울~용인 간 고속도로 등의 광역 도로망이 교차하고, KTX와 신분당선(판교역)이 개통됨에 따라 서울 강남까지 10분대에 도착이 가능한 수도권 내 최고의 강남지역 접근성을 자랑하고 있습니다. 또한 GTX(광역급행전철), 모란~판교 구간 8호선 연장, 월곶~판교간 복선전철 등이 개통될 예정으로, 판교의 교통인프라는 국내 최고 수준이라고 볼 수 있고, 또 다른 최대 고소득 직장이 있는 강남과의 접근성도 매우 좋습니다.

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③ 교육 환경 : 학교는 판교에서, 학원은 대치동

‘제2의 강남’ ‘경기 남부 노른자 상권’ ‘소득 수준이 높고 구매 잠재력이 높은’…. 최근 수도권 최대 규모로 문을 연 현대백화점 판교점이 들어선 판교신도시를 표현한 말이다. 실제로 이곳은 여러 가지 면에서 강남과 비슷하다. 높은 집값, 좋은 학군, 잘 갖춰진 편의시설 등이 그렇다. 70~80년대 경기고·휘문고·숙명여고 등 명문고가 강남에 자리잡으면서 교육열 높은 학부모들이 강남으로 몰렸고, 그 일대 집값이 크게 올랐다. 판교 역시 신도시 프리미엄과 더불어 2009년 혁신학교인 보평초등학교 개교를 계기로 30~40대 고소득 전문직 종사자 학부모들의 관심이 커졌다. 그해 판교에는 낙생초·운중초 등 총 5개 초등학교와 삼평중·보평중 등 4개 중학교가 문을 열었고 현재 그 수는 더 늘었다.

[커버 스토리] 강남맘, 판교로 간 까닭은

이상우 애널리스트가 제시한 황금열쇠 5가지 중 확실한 3가지, 그리고 충분히 충족되는 2가지 열쇠까지 가지고 있는 판교 여러분이라면 어떠실 것 같나요? 계속해서 상승하지 않을까요? 물론 5가지 모두를 충족하는 집은 이미 가격이 엄청나게 높게 형성되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 기회를 새롭게 발굴해 나간다면 좋은 기회를 찾을 수도 있을 겁니다.