2018.08.27 경제기사 공부하기

[경영일반] 박원순 “여의도 통개발·용산 마스터플랜 보류하겠다”

박원순 서울시장이 최근 발표했던 ‘여의도·용산 개발계획’ 추진을 보류하기로 했다.

박 시장은 26일 오후 서울시청 브리핑룸에서 기자회견을 열고 “최근 주택시장이 이상과열 조짐을 보이고 있어 깊이 우려하고 있다”며 “현재의 엄중한 부동산 시장 상황을 고려해 주택시장이 안정화될 때까지 여의도·용산 마스터플랜 추진은 보류하겠다”고 밝혔다. 이어 “서민의 주거안정을 위해서는 주택시장 안정이 최우선돼야 한다는 정부 입장에 전적으로 동의한다”고 말했다.

다만, 박 시장은 공공주택 공급은 대폭 확대하겠다고 밝혔다. 그는 “지난 2월22일 발표한 서울시 공공임대주택 24만호 공급계획을 차질없이 추진하고 강남·북 균형발전 정책의 하나로 빈집 1000호를 매입해 임대주택 4000호를 공급하겠다고 발표한 대로 정부 기금지원 및 법령과 제도 개선을 통해 빈집 활용 방식의 공공주택 공급을 추가로 확대해 나가겠다”고 말했다.

박 시장은 이어 “공시가격 현실화를 통해 실질과세의 원칙이 실현될 수 있도록 정부와 협력하겠다”고 했다. 그는 “공시가격 현실화는 부동산 취득과 보유로 인한 불로소득을 조세로 환수할 수 있는 중요한 수단”이라며 “각종 조세부과의 기준이 되는 공시가격은 실거래가가 기준이 돼야 한다”며 이같이 말했다.

이와 함께 박 시장은 “현재 부동산 시장 상황에 대응하기 위해 서울시 행정2부시장 직속의 ‘부동산 상황 점검반’을 즉시 설치하고 부동산 시장이 안정화될 때까지 운영하겠다”고 밝혔다.앞서 김현미 국토교통부 장관은 지난 21일 국회 국토교통위원회 결산·업무보고에 참석해 “집값이 급등하는 지역의 경우 주택 공시가격이 이를 따라가지 못한다는 지적이 있다는 것을 잘 알고 있다”며 “오는 10월부터 시작하는 공시가격 조사에서 올해 집값 상승분을 현실적으로 반영하겠다”고 말했다. 정부는 올 초 집값이 많이 올랐던 지역이나 여름에 시세가 급등한 지역의 공시지가를 현실화해 반영한다는 방침이다.

[금융] 52주 최저가·베어마켓 삼성전자…"지금이 투자 적기"  

주식시장 참여자들의 비이성적 행태를 알면 초과수익을 얻을 수 있다고들 합니다.

“삼성전자가 또다시 52주 최저가를 경신했다.”올 여름 증시에서 세계 최고 IT기업이인 삼성전자의 약세가 유별납니다. 지난 16일 52주 최저가를 기록한데 이어 20일 또다시 최저가를 경신했습니다. 21일과 22일 크게 반등했지만 여전히 전고점 대비 20%가량 떨어져 있는 상태입니다. 국내 시가총액 1위의 체면이 말이 아닙니다.

이로써 삼성전자는 전고점 대비 주가가 20% 넘게 하락한 상태를 말하는 ‘베어마켓’(bear market)에 빠지게 됐습니다. 통상 주식이 베어마켓에 진입하면 장기간 침체국면에 빠진 것으로 여기는데, 주가가 전고점을 다시 회복하는 데는 상당한 시일이 걸립니다.

그런데 삼성전자가 베어마켓에 빠진 것은 이번이 처음이 아닙니다. 글로벌 금융위기가 닥쳤던 2008년에도 베어마켓에 진입했고(그 당시엔 거의 모든 주식이 베어마켓에 진입했습니다), 2011년에서 2015년 사이엔 해마다 베어마켓에 빠졌습니다. 흥미로운 것은 삼성전자가 베어마켓에 떨어진 시기는 거의 대부분 6~9월 사이에 몰려 있다는 사실입니다. 2011년~2013년엔 3년 연속 6월에 베어마켓을 겪었고, 2008년과 2015년엔 7월에, 2014년엔 9월에 진입했습니다. 올해는 8월에 베어마켓이 왔습니다(올 2월에도 잠깐 베어마켓에 진입했습니다). 결국 삼성전자는 여름에 자주 심각한 약세장이 찾아왔음을 알 수 있습니다.

과거 삼성전자가 베어마켓에 떨어지면 악화된 투자심리로 인해 주가는 2~3개월 동안 최소 3%에서 최대 21%의 추가 하락이 이어졌습니다. 그후 주가 하락을 멈추고 반등해서 다시 전고점을 회복하는 데는 짧게 6개월에서 길게 13개월이 걸렸습니다. 2008년엔 13개월이 걸렸고, 2015년엔 11개월이 소요됐습니다. 나머지는 대부분 6개월 후에 전고점을 회복했습니다. 결국 삼성전자는 베어마켓에 빠진 뒤 6개월 후엔 전고점을 회복할 가능성이 높음을 알 수 있습니다.

과거 10년간 삼성전자는 하반기에 대체로 주가가 상승하는 패턴을 보였습니다. 주가 상승률도 상반기보다 하반기에 월등히 높았고요. 2015년과 글로벌 금융위기가 닥친 2008년을 제외하고 삼성전자는 하반기에 모두 상승했습니다. 이에 반해 상반기엔 절반 이상이 마이너스를 기록했습니다. 올해도 상반기에 삼성전자는 8.5% 하락했지요. 특히 2010년, 2011년, 2013년, 2014년에는 상반기에 삼성전자 주가가 하락했지만 하반기에 크게 반등해 연간 기준으로 상승 마감하거나 하락률을 대폭 줄일 수 있었습니다. 주가 상승률도 2008년과 작년을 제외하고 모두 상반기보다 하반기에 월등히 높았습니다. 2012년과 2016년엔 하반기 주가 상승률이 상반기보다 거의 2배에 달했습니다. 결국 삼성전자는 상반기에 하락해도 대부분 하반기에 크게 반등했음을 알 수 있습니다.

과거 삼성전자의 주가 추이를 보면, 반복적인 패턴이 자주 나타남을 알 수 있습니다. 이는 삼성전자가 경기순환에 크게 영향을 받는다는 것을 의미합니다. 특히 반도체와 휴대폰 경기에 영향을 많이 받습니다. 주식투자자 입장에서 보면, 이러한 반복적인 주가 패턴을 잘 이용하면 유리한 투자 성적을 얻을 수 있습니다. 가령 상반기에 주가가 하락하지만 하반기에 상승하는 경향이 많다든지, 여름철에 주가가 크게 약세를 보인다든지 하는 패턴을 이용할 수 있습니다.

올해도 이같은 주가 패턴이 또 나타나고 있습니다. 삼성전자는 8월에 52주 최저가를 경신하며 베어마켓에 빠졌고 상반기엔 액면분할 등의 호재에도 주가가 8.5% 하락했습니다. 따라서 과거의 주가 패턴이 반복된다고 믿는다면, 지금이 삼성전자에 투자하는데 최적의 시기가 됩니다.

일각에선 올해는 과거와 다를 것이라고 우려를 표명합니다. 이들은 최근 모간스탠리가 글로벌 반도체업종에 대해 투자의견을 ‘주의’(cautious)로 강등한 사실을 거론하며 삼성전자에 대해 부정적 전망을 앞세웁니다. 실제로 모간스탠리는 반도체업종이 향후 12~18개월간 시장수익률을 하회(underperform) 할 것으로 전망했습니다.

하지만 반도체 사이클은 과거에도 존재했습니다. 휴대폰도 그랬구요. 그때마다 삼성전자 주가는 크게 출렁였고 올해도 마찬가지일 것입니다. 게다가 반도체와 휴대폰 사이클은 점점 그 주기가 짧아지고 있습니다(지난해 반도체 슈퍼사이클은 예외입니다. 그래서 슈퍼사이클로 불립니다). 따라서 삼성전자의 주가 회복 시기도 더 빨리 앞당겨질 수 있습니다.

게다가 과거와 달리 높은 배당수익률(dividend yield)이 삼성전자의 주가 회복을 더욱 앞당길 것으로 기대합니다. 배당수익률이란 주식을 현재 매입해서 1년간 보유하고 배당금을 수령할 경우의 기대수익률로 주가 변동을 제외하고 순수히 배당금만으로 얻는 기대수익률을 의미합니다.

가령 삼성전자는 24일 종가 기준으로 배당수익률이 3.07%로, 이는 24일 종가에 삼성전자 주식을 매입해 1년 동안 보유하고 네 번의 중간배당금(삼성전자는 분기배당을 합니다)을 모두 수령할 경우 배당금만으로 얻는 기대수익률이 3%가 넘음을 의미합니다. 여기에 주가까지 오른다면 총 투자수익률은 더 올라가게 되지요. 삼성전자우의 배당수익률(3.72%)은 거의 4%에 달합니다.

현존하는 최고의 주식투자자인 워런 버핏(Warren Buffett) 회장과 함께 버크셔해서웨이를 이끌고 있는 찰리 멍거(Charlie Munger) 부회장은 그의 책 ‘가난한 찰리의 연감’(PoorCharlie's Almanack)에서 가격이 잘못 매겨진 주식(mispriced stock)에 투자하는 것을 가치투자(value investing)로 정의합니다.

버핏은 최적의 투자시기가 남들이 공포에 빠져 있을 때라고 말합니다. 투자들이 공포에 질려 투자심리가 악화되면 주가는 필요 이상으로 하락하게 마련이고 결국 주가는 펀더멘탈에서 크게 벗어나게 되지요. 삼성전자가 52주 최저가를 경신하고 베어마켓에 빠졌다는 사실은 사람들이 공포에 질려 있음을 말합니다. 따라서 지금이 바로 삼성전자에 투자할 최적의 시기라 할 수 있습니다.

[부동산]  "서울 집값 연말까지 간다"… 8·2급 슈퍼대책 나와야 꺾일듯

 서울시 개발계획 미뤘지만 상승 부추길 불씨는 여전
실수요자 돈줄 묶인 상황.. 11월이면 안정된단
의견도 지방은 여전히 미분양 속출.. 대출 등 규제완화 검토해야  
 

 "정부가 내놓을 수 있는 부동산대책은 거의 발표한 데다 한국은행도 자영업 문제 등으로 국내 경제의 불확실성이 커져 기준금리를 올리기가 녹록지 않다. 올 하반기까지는 서울 아파트값 강세가 이어질 것이다."(고준석 신한은행 부동산 투자자문센터장) 초강력 대책으로 평가받는 '8·2 부동산대책'이 발표된 지 불과 1년여 만에 서울 집값이 다시 초강세를 보이면서 대책 효과가 미미한 것 아니냐는 평가가 나온다. 8·2대책 수준의 고강도 대책이 추가로 발표되지 않는다면 집값 상승세는 이어질 것이라는 전망이다.

■강북마저 '후끈'하게 한 개발 기대감

26일 부동산 업계 전문가들은 서울 아파트값 오름세가 전방위적으로 빠르게 확산된 주요 이유로 박원순 서울시장의 '여의도 통합개발'과 '강북 우선개발' 계획 발표를 꼽았다. 각종 기반시설 등에 대한 대규모 개발이 예고되자 가뜩이나 주목받던 여의도와 용산에 높은 개발 기대감을 가진 투자자들이 몰렸다는 것이다. 박 시장이 여의도·용산 개발을 전면 보류했지만 한번 불붙은 상승세는 쉽게 꺼지지 않을 것이라고 전문가들은 입을 모은다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "정부가 각종 대책을 발표하면서 주택시장 관망세가 짙어진 상황이었지만 서울시가 대규모 개발계획을 발표하면서 다시 불을 지른 상황"이라고 진단했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부 규제로 상승 여력이 있는 지역을 중심으로만 수요자들이 움직이고 있다"면서 "여의도·용산 통합개발 소식에 강북개발 소식까지 더해지면서 서울 아파트값이 전체적으로 상승할 수 있을 것이라는 기대감이 커졌다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "급등한 강남권보다 가격이 낮은 지역들이 일제히 강남 가격을 추격하는 모습"이라면서 "잠시 주춤했던 강남권도 수요 대비 거래 가능한 매물이 부족한 가운데 호가가 강세를 띠며 유동성 유입과 투자거래가 이어지고 있다"고 분석했다.

■올 하반기까지 집값↑

후끈 달아오른 서울 주택시장의 열기를 식힐 '변수'가 없는 한 연내 집값상승 기조는 지속될 것이라는 게 전문가들의 공통된 전망이다. 다만 '지속 시기'를 두고는 의견이 엇갈린다. 정부가 '최후 규제 카드'를 꺼내거나 장기간 높은 호가가 유지되면 매수자들의 거래 움직임이 둔화돼 이르면 오는 11월부터라도 집값 오름세가 꺾일 수 있다는 의견이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "강북과 한강이남 지역을 중심으로 대형 개발호재가 발표된 데다 전·월세 수요들의 본격적인 이주가 시작되는 가을 이사철이 시작될 예정"이라면서 "올 하반기 신규 물량이 서울에 공급되면 서울 전체 주택 가격을 끌어올리는 역할을 할 수 있다"고 했다. 이어 "다만 정부가 실수요자의 돈줄을 옥죄고 있는 데다 집값도 호가만 오를 뿐 실거래는 늘지 않아 가격상승을 뒷받침하는 데 한계가 있다"며 오는 11~12월께 주택가격이 안정될 수 있다고 덧붙였다.

반면 수급 불균형을 해소할 맞춤형 대책이 나오지 않는 이상 집값 오름세는 장기화될 수밖에 없다는 분석도 있다. 공급량 대비 수요가 높은 서울 주택시장의 특성을 고려해 공급대책이 추가로 마련돼야 한다는 지적이다.

■"지방 시장엔 규제완화 필요"

미분양 우려가 나오는 지방 부동산 시장과 관련, 전문가들은 "지방 맞춤형 정책이 필요하다"고 입을 모았다. 과잉 공급과 제조업 불황까지 겹치면서 지역 부동산 경기가 침체돼서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "울산과 군산, 거제 등은 지방 제조업의 불황으로 상황이 좋지 않다"면서 "여기에 주택 입주물량 등 공급과잉 우려까지 겹쳐 임대료마저 하락하고, 미분양이 늘고 있다. 당분간 집값 조정이 이어질 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

하강 국면에 접어든 지역 경제상황을 고려해 대출규제 완화와 투기과열지구 지정 해제 등 규제완화 정책이 필요하다는 게 전문가들의 공통된 조언이다.

김 위원은 "초양극화가 심화되는 지역을 중심으로 미분양과 아파트 가격급락에 대한 시장 정상화 방안이 필요하다"면서 "주택시장에 대한 장기적 운영계획 없이는 하강국면이 이어질 것"이라고 경고했다.

양 소장은 "지방 미분양 아파트를 구입할 때 취득세와 양도세를 완화하는 방안도 검토해볼 만하다"고 말했다.

고준석 센터장은 "부산의 경우 조정지역으로 지정된 일부 구는 올랐지만 일부는 아니다"라며 "조정지역으로 지정된 곳일지라도 집값 하락세가 심한 곳은 지정 해제를 하는 것도 한 방안이 될 것"이라고 했다.