2017.10.23 경제기사 공부하기

[경영일반] [新DTI·DSR 동시 투하] 연봉 7,000만원 직장인, 7억 아파트 살때 주담대 1억 줄어든다

  - 내년부터 신총부채상환비율(DTI)을 도입하고 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 시점 2019년에서 내년 하반기로
  - 가계부채의 질적 구조가 개선돼 금융 리스크로 이어질 가능성은 높지 않지만 국내총생산(GDP) 대비 가계부채가 크다.
  - DTI는 소득 수준에 맞는 대출이 이뤄지도록 차주의 연간 소득에서 1년간 갚아야 할 원리금의 비율을 지역별 40~60%
  - 신DTI는 주택담보대출이 있는 상태에서 새로 주담대를 받을 때 기존 주담대의 이자를 포함한 모든 원리금을 반영산정
  - 모든 대출의 원리금 상환액을 1년 단위로 계산하고 장래 예상 소득까지 고려한 DSR는 2019년 도입 방침에서 내년적용
  - DSR는 전세자금대출·신용대출·마이너스통장·할부금 등 모든 금융권 대출까지 총부채로 잡기 때문에 DTI보다 규제↑

예를 들어 연봉 7,000만원의 직장인 A(45)씨는 현재 화성 동탄 소재 아파트를 담보로 1억5,000만원과 5,000만원 등 총 2건, 2억원을 대출받았다. A씨가 부동산 시세 7억원인 서울시 마포구 소재 아파트를 구입한다면 지금까지는 DTI 30%가 적용돼 1억8,000만원을 대출받는 것이 가능했지만 내년부터는 신DTI 30%인 1억200만원만 대출이 가능해 7,800만원이 줄어들게 된다(대출금리 3.50%, 대출기간 20년, 원리금 균등 상환 방식을 가정).

또 다른 예로 연봉 5,500만원의 40대 직장인 B씨가 기존 주택담보대출 1억9,000만원(30년, 4%)이 있는 경우 투기과열지구인 서울 동작구 내 5억원짜리 아파트를 추가로 구입한다면(30년, 4%) 기존에는 1억5,000만원을 받을 수 있었지만 신DRI 적용으로 인해 5,500만원가량 줄어든 9,500만원만 가능하게 된다. 금융권의 한 관계자는 “정부가 집값 상승의 주원인으로 지목하고 있는 다주택자의 주담대를 제한하는 효과가 나타날 것”이라고 말했다.

예를 들어 연 소득 6,000만원인 대출자의 주택담보대출 원리금 및 기타대출(자동차할부금 등) 이자가 총 3,000만원이라면 DTI는 50%가 된다. 그런데 대출자의 자동차할부금 원금이 1,500만원이라면 DSR 방식으로는 75%로 높아진다. DSR가 150%이면 1년 동안 내는 이자와 원금 상환액이 연봉의 1.5배를 넘어서는 안 된다는 의미다. 연 소득이 5,000만원이고 DSR가 150%이면 1년 동안 갚아야 하는 원리금이 7,500만원을 넘을 수 없다.

[금융] '2000→2500' 10년 걸린 코스피… "기업실적 비해 여전히 싼 시장"

  - 코스피지수가 23일 사상 처음으로 장중 2500선을 밟았지만 기업 실적 개선 추세 등을 감안하면 추가 상승 여력있다.
  - 외국인 자금이 국내 증시에 몰리는 것은 미국을 중심으로 한 글로벌 경기 회복과 함께 위험자산 선호 심리가 강해
  - 코스피지수는 올 들어 22.8% 올랐다. 주요국 가운데 브라질(25.2%)에 이어 두 번째로 높은 상승률이다.
  - 가파른 상승세에도 불구하고 실적 대비 주가 수준(밸류에이션)이 주요국보다 낮다.
  - 평균 주가수익비율(PER·주가/주당순이익)은 9.4배로 미국(18.1배) 일본(14.3배) 대만(13.8배) 등에 비해 저평가
  -  중국(13.2배), 브라질(14.9배)보다도 낮다. PER이 낮을수록 실적에 비해 주가가 싸다는 의미다.

[부동산] "내집 장만, 서두르지 말고 청약 노려라"

  - 지난달 서울의 아파트 매매거래는 8398건으로 전년 동기(1만839건)에 비해 약 23% 줄었다.
  - ‘8·2 부동산대책’이 발표된 지난 8월 전월 대비 1.05% 오른 데 이어 9월에도 0.15% 상승했다.
  - 8·2대책 이후 서울에서 분양에 나선 단지는 총 7곳으로 이중 5개 단지가 전 주택형 1순위 마감에 성공했다.
  - ‘신반포센트럴자이’ ‘래미안강남포레스트’ ‘서초센트럴아이파크’ ‘래미안DMC루센티아’ 단지는 두자릿수 청약경쟁률기록

부동산 전문가들은 무주택 실수요자일수록 최대한 느긋하게 마음을 가지라고 조언했다. 전세시장이 안정세를 이어가고 있는 만큼 추가 대책과 이에 따른 시장변화를 모두 확인한 후 집 장만에 나서도 늦지 않다는 판단이다. “금리상승과 정부 대책 등에 따른 추가적인 거래위축 가능성이 있다”며 “집값 상승 탄력이 크지 않은 만큼 실수요자라면 급하게 생각할 필요가 없다”. “금리가 오르고 집값 오름세는 둔화할 것”이라며 “주택 대출 때는 원리금 균등 납입액을 월 소득의 3분의1 이하로 가져가는 등 대출을 최대한 줄이는 게 현명하다”

　
 “집값 향방보다 대출 여력이 어느 정도인지가 더 중요한 시점이 왔다”며 “집 장만 시기를 고민하기보다 자금 마련 계획에 더 신경 써야 할 때” 집값이 이미 많이 오른 상태인 만큼 집을 구매할 때는 기존 주택보다 신규분양 물량에 집중하라고도 입을 모았다. “지금 상황에서는 청약이 가장 매력적”이라며 “부양가족이 있는 장기 무주택자(청약가점이 높은 경우)는 중소형을, 반대로 가점이 낮은 사람은 중대형을 노리는 게 좋다” “서울을 비롯한 인기 지역의 경우 (집값 상승세는 둔화하겠지만) 하락을 기대하기는 어렵다”며 “무주택자일수록 기존 주택보다 신규분양에 집중하라”고 조언했다.

 

누가 모르나. 청약이 되야 말이지..