[기사요약] "지금 집 사도 될까요?"…전문가 답변은

안녕하세요 루키마인드입니다.

그동안 이것저것 한다는 핑계를 대며 경제기사 공부하기를 소홀히 해왔습니다. 아직 제대로 읽어 보지는 못했는데 이웃블로그님인 '친절한 제네시스박'의 신간 <부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?>을 서점에서 발견하고 오늘부터 다시 기사를 요약, 분석해서 제 것으로 만들어 보자는 생각을 하게 되어 처음 시도해 보고자 합니다. 

오늘 기사요약은 한국경제 집코노미 TV 시리즈 중 채상욱 애널리스트의 인터뷰 내용을 요약해 보려고 합니다. 워낙 유명하신 분이기도 하고 '서울 세력권'이라는 개념도 만드신 분이라 인터뷰 내용을 잘 살펴보시면 내년도 부동산 방향을 대략적으로 예측해 보실 수 있을 것 같습니다.

1. 내년도 주택매수는?

서울의 입주가 많으니까 전세가 안정화 될 거란 말씀도 많이 하시는데, 더 좋은 새 아파트가 많이 들어오는 것이기 때문에 전체적인 임대료도 거기 맞춰서 올라갈 거라 생각해요. 전세 낀 투자가 없어지면 전세 공급도 줄게 되고요. 그럼 자연스럽게 임대료도 올라가죠. 본인이 현재 무주택인데 1주택이 가능한 환경이고 매매가격과 전세가격에 큰 차이가 안 나는 상황이라면 내년엔 자가주택으로 가보는 게 좋은 방법이라고 생각합니다.

2. 서울 세력권은?

서울엔 일자리는 많은데 집이 적죠. 자연스럽게 경기도에 있는 몇몇 도시들이 서울로 통근·통학하는 사람들을 위해서 주거지를 제공하고 있습니다. 행정구역상 서울은 아닌데 도시의 기능상으론 서울이라고 부를 수 있을 만한 지역을 두고 서울세력권이라는 용어를 사용하게 됐어요. 매일 서울로 통근·통학하는 사람의 비중이 전체의 약 15%를 넘는 시·도지역을 분류했죠. 예컨대 수원시는 전체 통근·통학자를 100명 가운데 9명만 서울로 통근·통학을 해요. 그런데 고양시는 30명이에요. 과천이나 광명은 40%쯤 됩니다.

3. 사회초년생의 주택구입은?

사실 사회 초년병이 주택을 구매할 수 있는 나라는 전세계를 봐도 없어요. 한국은 약 60% 안 되는 자가보유율 보이고 있는데요, 30대는 20% 비중입니다. 사회 초년생들이 그 나이대라고 봤을 때, 20%만 집이 있고 대부분인 80%는 집이 없다는 거죠. 그런데 나이가 먹을수록 자가보유율이 올라가게 돼 있고, 대부분의 나라가 그렇습니다. 소득도 따라 올라가게 돼 있죠. 그렇기 때문에 주택이 없다는 것에 대해서 그렇게 크게 개의할 필요 없다고 생각해요. 신규 주택도 마찬가지죠. 갑자기 고가주택을 살 만한 구매력이 있을 수가 없잖아요. 증여를 받지 않는 이상은요. 경력이 얼마 안 되는데 돈을 축적했을 수가 없거든요. 오히려 무주택 상태에서 주거비 지출을 줄이면서 돈을 모아가는 게 중요하다고 생각해요. 결혼이 임박했거나, 혹은 구매력이 올라오기 시작했을 때, 그때부터는 구축 아파트의 적은 면적대를 노리면서 사셔도 된다고 생각해요.

부동산 관련한 이야기들을 보면 신축과 강남, 아니면 최소 강북 용·마·성(용산·마포·성동구) 등 주택가격이 고가인 지역들을 계속 스포트라이트를 비춰주기 때문에 그런 쪽만 시선이 가게 돼 있어요. 노원·도봉·강서·영등포구 등에 산다고 한다면, 아니면 1기 신도시 구축을 매입하라고 한다면 ‘내가 그걸 사야 되나?’ 하는 이런 사리판단이 안 될 가능성도 있다고 생각하거든요. 그런데 경기도에서 서울 통근통학 하는 사람들은 이제 100만명을 넘고 있습니다. 자산가치 상승은 당연히 있어요. 경기도에 있는 구축이라도 구매를 해서 다음 스텝으로 지역을 바꾸거나 면적을 넓히거나, 이런 방식이면 어떨까 싶습니다.

자본금이 어느 정도 쌓이면 가격이 낮은 서울세력권 안의 주택을 충분히 매수할 수 있다고 생각이 돼요. 처음부터 너무 거창하고 큰 목표를 가질 필요는 없어요. 그리고 공시가격 6억원 미만의 주택에 대해서는 대출규제가 그렇게 강하지도 않거든요. 대출도 60% 정도 나오고요. 대출 얼마나 받아야 되느냐는 문제도 있는데 주거비를 자기소득의 20% 이내로 쓴다면 아주 평균 정도 됩니다.

4. 서울세력권 외 지역은?

도시는 고유한 생활반경을 갖게 돼요. 서울세력권이 아닌 개별 도시 시장은 작을 수밖에 없습니다. 가령 화성시는 동탄이란 신도시가 있어서 수원과 연계한 거대 세력을 형성하고 있고, 안산시는 서울로 통근·통학 많이할 것 같지만 실제로는 10%가 안 돼요. 시흥, 인천도 마찬가지죠. 인천에서도 송도, 이런 지역들은 굉장히 도시만의 고유한 생활권을 갖고 있거든요. 이런 지역에 투자하실 땐 재고해 보시는 게 어떻겠는가 합니다. 서울세력권 안에도 투자 대상이 많은데 그곳을 버리고 나가서 더 좁은 생활권에 투자할 필요가 있을까 생각해볼 필요가 있어요. 그런데 제가 드리는 말씀은 다 투자에 대한 얘기입니다. 실거주하는 것에 대해서 뭐라고 하는 것은 아닙니다. 두 가지를 분리해서 생각하셔야 합니다.

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이번 기사는 2017~2018년에 엄청나게 뛰어버린 부동산 가격임에도 불구하고 내년도에 집을 구입해도 되는지에 포커스를 맞춰서 인터뷰를 진행했습니다. 결론을 간단히 정리하면 아래와 같습니다.


① 매매가격과 전세가격에 큰 차이가 안 나는 상황이라면 내년엔 자가주택으로 가보는 게 좋은 방법
② 행정구역상 서울은 아닌데 도시의 기능상으론 서울이라고 부를 수 있을 만한 지역이 '서울세력권'
③ 주거비를 자기소득의 20% 이내에서 지출하는 수준으로 경기도에 있는 구축이라도 구매를 해서
      다음 스텝으로 지역을 바꾸거나 면적을 넓혀 나감