[10/22 주간] KB부동산 Liiv ON 주택시장동향 리뷰

안녕하세요 루키마인드입니다.

오늘 날씨가 맑은데도 불구하고 바람이 많이 불어서 추운것 같습니다. 이제 조금만 더 있으면 올해 그 무더워썬 여름이 생각나지 않고 바로 겨울이 되어 춥다고 연신 투덜거릴 것만 같습니다.

10/22 주간 KB 부동산 주택시장동향 리뷰해 보겠습니다.

2018년 10월 22일 조사기준 전주대비 증감률을 살펴보았습니다.  전국으로 보았을 때는 매매 ▲0.04% 상승, 전세 0.00%으로 보합세를 유지했습니다,  서울은 매매 ▲0.13% 상승, 전세 ▲0.06% 상승하면서 그동안 맹열하게 치고 올라갔던 서울 아파트값 상승세가 7주 연속 둔화되고 있습니다. 이달 서울 전셋값 상승률은 7년 만에 최저치를 기록하는 등 주택시장의 심리가 점차 누그러지고 있는 상황인 것 같습니다.

서울에서는 도봉구(0.27%), 은평구(0.27%), 종로구(0.27%)의 매매가 상승이 가장 높았습니다. 그 다음으로는 노원구(0.23%), 구로구(0.22%), 영등포구(0.21%)순입니다. 그동안 상대적으로 소외받아왔던 지역들이 오르고 있는 것 같습니다. 영등포구는 계속해서 상승률이 이어지고 있습니다.

금주상승지역을 좀 더 살펴보도록 하겠습니다.

금주 상승률이 가장 높은 지역은 전주와는 다르게 다양한 지역이 눈에 띄는 것 같습니다. 그동안은 꾸준하게 수도권 위주로 상승지역이 나타났는데 이번주에는 광주, 순천, 대전, 대구 등 각 지역의 상승룰이 높게 나타나는 것 같습니다. 왜 높게 나왔는지 이유를 찾아보았습니다.

광산구(0.39%)는 학군과 주거 여건이 우수한 수완 택지지구를 중심으로 상승세가 주변 지역까지 확대되는 모습으로 새 아파트 공급이 적어 수요 대비 물건 부족현상 지속되고 있습니다.

대전 유성구(0.40%)는 도안동 갑천지구 친수구역 3블럭 등 신규 분양시장의 호조와 우수한 학군으로 수요 유입이 지속되고 있고. 봉명동, 어은동 등 중대형 평형 중심으로 수요 문의가 꾸준하다고 합니다.

대구 중구(0.42%)는 거래는 전반적으로 한산하나 주거 선호도가 높은 남산동, 동산동 중심으로 소형 물건 투자 수요가 꾸준하고 동인동, 삼덕동도 대규모 재개발 예정에 대한 기대 심리 높아지면서 가격 강세를 보이고 있습니다.

전주대비가 아닌 전년말 상승 지역을 살펴보면 명확히 우리가 어디에 투자를 해야 할지 확인되는 것 같습니다. 상승률이 가장 높은 지역은 성남 분당구(19.93%), 영등포구(16.22%), 동작구(15.87%), 광명(15.61%), 용산구(14.84%), 양천구(14.66%), 강남구(14.32%), 마포구 (13.81%) 순으로 나타나습니다. 모두 제가 관심있게 지켜보았던 곳인데 모든 지역이 다 "날아올라" 이제는 바라만 보고 있습니다.

전국 아파트 전세가격 전주 대비 보합세입니다. 서울은 전주 대비 0.06% 상승하였고 기타지방은 전주 대비 하락을 기록했습니다. 금주 전국 아파트 전세가격(0.00%)은 전주대비 보합을 나타내고 있습니다.

서울(0.06%)은 강남과 강북 모두 전주 대비 상승세였고 수도권(0.04%)은 전주대비 상승을 기록한 반면, 5개
광역시(0.00%)는 보합을 나타내었고, 기타지방(-0.09%)은 전주대비 하락되었습니다.

KB 부동산 주택시장동향 결과는 현상을 보기에는 적합하지만 제대로된 분석을 하지 않으면 그저 숫자에 불과하다고 볼 수 있습니다. 그래서 직접 데이터를 가공해서 보고 싶은 형태로 비교를 해보아야 하는데 저는 능력이 부족한 관계로 전문가이신 <이취리>님의 블로그에서 공유 받은 액셀을 바탕으로 직접 데이터를 분석해보았습니다. KB 시세와 비교가 가능할지도 한번 보려합니다. 

부동산 관심을 가지게 된 순간부터 저는 가장 궁금했던게 도대체 "어느 지역이 저평가 되어 있는가"가 궁금했습니다. 물론 저평가 지역이라는 것이 가치가 없는 지역일 수도 있으나 말 그대로 평가를 제대로 받고 있지 못한 지역이기도 하니 그 지역을 바탕으로 다양한 변수들을 확인해 보면 괜찮은 부동산을 선택할 가능성이 높아지기 때문입니다.

오늘은 바로 KB 부동산 시세와 저평가 지역찾기가 매칭되는지를 확인해 보도록 하겠습니다. (매매전세 4분면은 저평가 지역을 찾기 위한 방법으로 <아기곰님>이 고안한 분석 Tool입니다. )

 

이미지에서 보시는 것과 같이 4분면으로 구분하고 인기지역, 저평가지역, 미인기지역, 고평가 지역으로 구분해 낼 수 있습니다. 이것이 정답은 아니겠지만 지역이나 아파트를 선택하는데 있어 기본이 되는 사항이니 저처럼 초보이신 분들에게는 참고하는데 도움이 되는 이미지라고 볼 수 있습니다. 그렇다면 금주 상승률이 높았던 대전 유성구, 대구 중구, 순천이 현재 어떤 분면에 속해 있는지 한번 확인해 보도록 하겠습니다.(4분면 데이터는 이취리님 블로그에서 공유받아 직접 가공하였습니다)

이미지에서 확인해보실 수 있는 것과 같이 모두 우측위쪽 즉, 인기가 많은 지역에 속해 있습니다. 인기도 좋으니 값도 높다고 볼 수 있을 것 같습니다. 표를 좀 더 쉽게 이해하기 위해서느 X축은 매매증감이고 Y축은 전세증감입니다. 결과적으로 매매와 전세가 모두 증감했을 때만 우측 위쪽에 속해 있을 수 있습니다. (너무 당연한 이야기이긴 합니다).  너무 당연한 말씀을 드리는 이유는 "전세증감" 이야기를 하기 위해서 입니다.

위 이미지를 차례로 살펴보면 대구 수성구는 매매증감은 있지만 현재 전세증감은 없습니다. 그리고 전남을 살펴보면 나주시가 매매증감은 있지만 전세증감은 없습니다. 즉, 인기지역 중에서도 전세증감이 받쳐주는 지역이 진정한 인기지역이라고 볼 수 있다는 이야기 입니다.

이와 같이 데이터를 직접 비교해 가며 하나하나 원인을 살펴보는 것이 재미있긴 한데 초보자인지라 시간이 너무 오래걸리는 단점이 있습니다. 하지만 이렇게 꾸준히 살펴보고 직접 해보는 것이 제 것이 되는 길임을 알기에 계속해서 도전해보고자 합니다.