똑똑한 부동산 투자

안녕하세요. 벌써 4월 둘째주 월요일이 지나갔습니다. 오늘도 정신없이 달려오신 많은 분들께 진심으로 힘내시라고 말씀드리고 싶네요. 저도 힘내겠습니다. (솔직히 요즘 너무 힘들거든요 :)) 오늘은 어제에 이어 정지영 필명 "아임해피님"의 최근 책인 [똑똑한 부동산 투자]라는 책을 보았습니다. "아임해피님"은 현재 유수의 부동산 전문가들 틈에서도 입지를 단단히 하고 계신 고수입니다. 전 직장동료도 임장 스터디에 가입해서 퇴근후면 매번 돌아다니던데 저도 조만간 기회가 생긴다면 가입해 보고 싶습니다.

[똑똑한 부동산 투자]는 실제 처음 부동산을 접하거나 투자를 해보고 싶다고 생각하시는 분들에게 적합한 기본서 정도의 내용입니다. 하지만 기본서임과 동시에 실용서이기도 하구요. 그동안 제가 왜 부동산에 대해 인사이트를 얻지 못했는지 반성하게 되는 책이기도 했습니다. 그동안 많은 책들을 보아서 머리로만 이해하고 있고 실질적으로 제것으로 만들지 않았기 때문에 아무런 결정을 하지 못했었다는 걸 깨닫게 해준 책이였습니다.

직장에서는 그렇게 후배들에게 "다양한 데이터를 근거로 해서 말하고자 하는 핵심에 대해 논리적인 로직으로 말하라는 잔소리"를 매번 하는데 정작 부동산과 관련해서는 잡식을 섭취하듯이 이것저것 기웃기웃 거리기만 했을 뿐 정작 무엇하나 제대로 한 것이 없었습니다. 빠숑님처럼 풍수지리학을 접목한 입지에 대한 인사이트를 주거나, 송사무장님처럼 실전에서의 다양한 사례를 기반한 경험기반의 전문성을 제시하는 것처럼 어느것 하나 제대로 적용해보고 "나만의 답"을 찾는 노력을 하지 않았습니다.

이와 같은 차원에서 [똑똑한 부동산 투자]는 그동안 알고 있었지만 실제로 부동산에 대해 알아보기 위한 구체적인 실전 Tip을 알려줌으로서 초보자도 쉽게 자신이 목표로 하는 매물을 고를 수 있는 방법을 알려주고 있습니다. 너무 간단하다고 생각했지만 정말 중요한 것을 그동안 제가 놓치고 있었다는 생각을 하게 된 이유이기도 합니다.

 

똑똑한 부동산 투자 주요내용  

① 경매가 정하기

1. KB시세로 대출가능 금액 확인
2. 네이버 부동산 시세 확인 : 네이버부동산 >아파트 >확인매물순으로 클릭해 들어가서 가장 최근의 매매가격을 확인
3. 국토부 실거래가 확인
4. 전월세가 확인

쉬운것 같지만 실제로 하나하나 데이터를 기반으로 표로 비교해 본다면 실제로 낙찰받아야 할 적정 경매가를 산출할 수 있습니다. 아무리 쉬운 것이라도 실제 눈으로 금액이 보여지면 확신을 가질 수 있다는 증거이기도 합니다.

② KB매도 매수 우위지수

KB국민은행에서 제공하는 자료 중 매도 매수 우위지수는 다음과 같이 측정된다. 가령 부동산중개소에 매수자와 매도자가 온다고 치자. 그런데 매도자가 99명 매수자가 1명 왔다면 매매가 성립되기는 어려울 것이다. 이러한 데이터를 나타내는 것이 KB 매도 매수 우위지수이다. 그런데 왜 같은 단지에 있는 아파트가 언제는 팔리고 언제는 안팔리는 걸까? 여러가지 원인이 있지만. 사람의 심리가 아주 중요한 포인트이고 그것을 알 수 있다면 매수,매도할 때 도움이 된다.

그래프상에서 매매계약이 많이 이뤄진 때는 언제일까? 팔려는 사람이 줄고 사려는 사람이 점점 늘어나면 즉 두 그래프가 서로 가까워지면 매매계약이 잘된다고 볼 수 있다. 아예 뒤집어져서 매수우위지수가  높고 매도 우위지수가 낮으면 이것을 매도우위시장이라고 한다. 멀어지면 매매가 잘 안되고 가까워지면 매매가 잘되고, 매매가 잘되면 거래가 활발해지고 가래량이 증가한다. 그럼 여기서 거래량에 주목해보자.

2010년 수도권 부동산 시장에서는 매매가 거의 안됐다. 그때 나는 1000세대라면 1년에 100세대 즉 10%정도의 거래가 꾸준히 이루어진 아파트 단지를 찾아 공략했다. 그리고 실제로 그런 아파트는 매매가 되었다. 거래량과 매매지수(매매가)의 상관관계를 생각해 볼 때 데이터라는 것은 수치가 중요한 것이 아니라 그 데이터가 가진 의미가 무엇인지 그 데이터는 과거에서 현재까지 어떤 흐름을 거쳐 미래에는 어떻게 변화할지를 생각해봐야 한다.

그렇다고 데이터를 맹신하면 안된다. 주간 KB주택가격 동향이든 한국감정원 자료이든 데이터를 모아서 1-2주 뒤에 발표하므로 현장의 시세나 거래 흐름이 빠르게 변화할 때는 데이터가 그 속도를 따라가지 못할 수 있기 때문이다.

③ 급매는 3가지 방법으로 확인 가능하다.

첫째,  KB시세 일반평균가보다 낮다
둘째,  경매 낙찰가보다 낮다
셋째,  바로 직전에 거래된 물건의 가격보다 낮다

④ 매일,매주,매달 체크 부동산 정보

매일보는 것

인터넷 포털의 부동산 뉴사 보기부터 시작하자 부동산 뉴스 페이지에 들어가서 상당에 있는 주요뉴스를 보고 유리동네뉴스로 옮겨 간다. 우리동네 뉴스에서는 특정 지역에 대한 상세한 소식과 지역호재를 금방 찾아 볼 수 있다. 그런 다음 핫이슈를 봐야 한다. 관심 있는 뉴스는 따로 스크랩을 해도 좋다.

매주보는 것

첫째 리얼캐스트이다. 분양캘린더를 통해 금주 분양 캘린더, 청약, 모델 하우스 오픈, 계약일 등을 알려준다.

둘째는 부동산 114이다 리서치 > 상품시황 > 아파트에 들어가면 금주의 아파트 매매 전세 보고서를 볼 수 있다. 아파트 단지별, 지역별로 설명이 잘 되어 있다. 또 지난주 대비 아파트 변동률도 확인 할 수 있다(오른쪽 상단에 배너 형식으로 보여준다)

셋째 이외 매주 주택매매, 전세흐름을 볼 수 있는 것으로 KB주간동향, 한국감정원이 제공하는 자료가 있다. 이들 자료 역시 매주 금요일에 발행된다.

넷째 매주 발행되는 아임해피의 부동산 러브레터(유튜브 아임해피 TV를 통해서도 볼 수 있다) 와 매주 화요일, 금요일에 올라오는 부동산 클라우드 팟캐스트도 추천한다. 실제적이고 유익한 장보가 많다

매달 보는 것

매달 보는 부동산 자료로는 KB월간보고서, 한국감정원월간보고서를 추천한다. 두자료 모두 매월 1일에 발표한다. 이 외에 더 보면 좋은 자료는 NH증권리서치 등 금융사별 보고서이다.

이런 자료들을 보면서 월단위로 아파트가 오른 곳 내린 곳을 체크하다보면 지역과 시세에 대한 감각이 빠르게 성장한다.

⑤ 나만의 부동산 빅데이터 만들기

뉴스나 자료를 읽기만 하고 따로 정리해서 모아두지 않으면 진짜 내것이 되지 않는다. 필요할 때 다시 찾아 보려면 시간도 많이 걸린다 자료 스크랩과 정리를 통해 나만의 부동산 자료를 만들자.

내 경우 뉴스를 볼때 가장 중요하다고 생각되는 것은 URL을 복사하여 구글포켓또는 카톡의 나에게 보내기 기능으로 모라둔다. 이 가운데 가장 손쉽고 편한것은 카톡의 나에게 보내기 기능이다. 관심자료의 사진이나 표 등도 따로 저장해둔다. 여기서 한발더 나아가 나만의 부동산 빅데이터를 만들려면 에버노트를 이용해 볼 것을  추천한다. 방대한 자료를 체계적으로 정리할 수 있다.