돈되는 아파트 돈 안되는 아파트 채상욱 지음

연이어 그동안 부족했던 부동산 관련 지식을 만회하기 위해 주말을 이용해 최대한 보고 있습니다. 오늘 본 책은 애널리스트인 채상욱님이 쓴 [돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트]입니다. 채상욱 애널리스트는 이전 [뉴스테이 시대 사야할 집 팔아야 할 집]을 통해서도 부동산과 관련된 객관적인 데이터 분석을 기반으로 인사이트를 주었는데 이번 책에서도 역시 정책방향과 함께 주요 이슈들을 바탕으로 왜 주택을 매입해야 하는지에 대한 설명을 객관적으로 해주는 책입니다.

하지만 저 같이 "꼭 집어서 어디를 사라는 이야기야?"라고 생각하시는 분들에게는 적절한 책은 아닌 것 같습니다. 우리나라의 주택보급률을 기반으로 전반적으로 주택공급과잉이 아니기 때문에 주택가격이 하락하지 않는 다는 큰 맥락에서 설명하기 때문에 실제 어디를, 얼마에, 어떻게 사야하는지 알려주는 실전형 지침서와 같은 책은 아니기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 이 책은 다양한 정책방향과 앞으로 서울의 아파트 방향성에 대해 객관적이고 명확하게 안내해주고 있습니다. 특히나 앞으로의 주택시장의 거시적인 흐름과 더불어 개발형, 정비형분양이라는 큰 틀에서 어떤 아파트를 매매하면 좋을지를 알려주고 있습니다. (앞에서도 이야기 했지만 꼭 짚어 주지는 않습니다)

지금까지 다양한 부동산 책들을 보고 있는데 그동안 잘못된 책읽기를 했다는 생각을 하고 반성하게 되었습니다. 솔직히 그동안은 다독하는 것을 목표로 했었는데 그러다 보니 실제적 제 상황에 적용하거나 활용할 수가 없더라구요. 이번 기회를 통해서 각각의 전문가들의 노하우와 방법론을 저에게 맞게 적용해 누구에게도 흔들리지 않는 아파트 매입의 객관적 기준을 만들어 보려 합니다. 그런 측면에서 채상욱님의  [돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트]는 분석 프레임을 설정해주는 좋은 내용의 책이라 생각합니다.

돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트 주요내용

공급과잉

우리나라의 총 주택수는 약 2천만 호 정도임. 주택 2천만 호 시대에 아파트 압주물량이 2017년 38만호, 2018년이 45만 호 증가하는 것이 과연 과잉일까? 전체 주택 수의 약 2.0~2.5%가 증가하는 수준인데, 이 정도의 물량에 대해 ‘과잉’을 넘어 ‘폭탄’이라고 표현하는 것은 솔직히 과도한 것 아닐까?

주택보급률

우리나라는 집이 명확하게 부족한 상태이다. 그리고 지역 간의 격차도 심하다. 특히 서울의 주택보급률은 정부 발표인 96%보다도 낮은 92% 수준에 불과하다. 주택보급률이 92%라는 것은 12가구 중 1가구는 집이 없다는 말로, 공급과잉은 커녕 오히려 집이 부족하다는 의미다. 물론 그 부족한 집들마저도 너무 낡아서 살만한 집은 더욱 아니다.

개발형 분양

택지공급만 살펴보면 2011년 부터 급감한 것을 알 수 있다. 신도시 건설이 사실상 중단되기 시작한 것은 이미 2011년 택지 공급 감소를 통해 예견되었다. 택지공급과 분양의 시차가 최소 5년 이상 소요되는 만큼 택지 공급감소를 분양 감소로 인식하기 어려울 수 있겠으나 신도시를 통해 아파트가 공급되는 개발형 분양은 비교할 수 없을 만큼 낮은 수준으로 이뤄질 것이다.

정비형 분양

노후 주택이 쌓이고, 재개발 재건축이 활발해지면서 정비사업 중심으로 공급 물량이 늘어날 것이라는게 전문가들의 의견이다. 그러나 정비형 아파트 즉, 재건축 아파트 분양 역시 2018년부터는 크게 감소할 가능헝이 커졌다. 가장 큰이유는 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’이 2018년 1월부터 적용될 가능성이 커졌기 때문이다.

신규분양관련 규제가 최근강화되고 있다. 특히 9억원 이상 고가 분양주택에 대해 주택도시공사가 집단대출보증을 서주지 않자 건설사들이 대신 보증을 서거나 혹은 분양받은 사람이 알아서 전체 분양 대금을 현금으로 조달해야 하는 문제가 발생했다.

근본적으로 정비형 분양 즉 재건축 아파트의 신규 분양은 20%미만이다. 총 분양이 100이라면 80은 이전의 조합원들이 분양을 받고 일반분양이 나머지 20정도다. 2016년 서울에서도 4만호 정도의 재개발 재건축이 있었으나 일반분양은 8천호가 채 되지 못했다. 즉, 정비형 분양은 일반분양물량이 적기 때문에 기회를 잡기 어렵다

월세가 오르는 이유

월세공급절벽 때문

원인 : 여신심사가이드
문제 : 원리금상환방식으로 대출금을 갚아 나가면 매달 지불해야 할 현금이 급증하기 때문
현상 : 원리금균등상환을 받으면 현금흐름마이너스가 됨.

매매대상 아파트를 찾는 법

투자를 고려한다면 가장 먼저 투자 원금의 구모를 확인하고, 투자 방식을 결정하면 된다. 예를 들어 갭투자, 주택재개발, 리모델링, 소규모 재건축 등 어디에 투자할지 정해야 한다. 여기서는 투자에 관심 많은 사람들이 가장 흔히 사용하는 투자 원금 5천만원 이내 전세낀 투자를 전제로 아파트를 찾아보려고 한다.

실거주용 아파트를 찾을 때도 여기서 소개하는 방식대로 찾아보면 된다. 비슷한 비용으로 산 아파트라도 시간이 지나면 어떤 아파트 가격은 많이 오르고, 어떤 아파트 가격은 오르지 않는 경우가 있다. 누구라도 내가 사는 집의 가격이 떨어지거나 오르지 않는 것을 좋아할 사람은 없다.  당장 팔 아파트는 아닐지라도, 투자 가치가 높은 아파트를 사둬서 손해 볼 일은 없다.

매매 대상 아파트를 찾을 때 전세가와 매매가의 차이가 적은 아파트와 높은 아파트가 있다면, 차이가 적은 아파트를 사는 것이 기본이다. 이는 사용가치와 처분가치 개념으로 설명이 가능한데 전세가가 높다는 것은 그만큼 사용가치가 높다는 것이고, 사용가치가 높은 집의 효용을 설명한다. 그리고 사용가치가 높으면 결국 처분가치도 높아지므로 매매가가 상승한다. 처분 가치란 현재 집의 사용가치가 아닌 미래의 사용가치를 현재 기치로 환산한 것이기 때문이다.