신DTI, DSR, BTI가 도대체 뭐냐?

10.24 대책의 후속편인 금융회사 여신심사 선진화 방안 발표

금융위원회는 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 10.24 대책 때 도입이 예정됐던 신DTI, DSR, RTI(rent to income)의 계산식이 이번에 확정됐다. 이번 대책과 10.24대책의 첫 번째 목표는 다주택자 중심으로 전체 대출 증가율은 둔화시키되, 청년층/실수요자들의 대출 접근성은 개선하는 것이다. 두 번째 목표는 부동산임대업대출의 리스크관리 강화다.

신DTI와 DSR의 계산 원칙은 어느 시점이라도 대출 가능금액은 비슷하게

신DTI와 DSR의 계산 원칙은 실제 원리금상환액을 반영하는 것이 아니라 최대한 연간 원리금상환액의 변동성을 줄이는 것이다. 실제 원리금상환액을 그대로 쓰면 신용대출의 경우 원금 전액이 올해 원리금상환액으로 들어가 차주의 상환부담이 과대평가되며, 반대로일시상환 주택담보대출의 경우 원금 상환액이 만기로 전부 이연되어 현재 시점의 상환부담이 과소평가되기 때문이다(표 1).

주택담보대출은 분할상환 방식으로 유도하는 정책 방향성 유지

신DTI와 DSR의 주택담보대출 계산 방식은 똑같다. 일시상환 주택담보대출의 경우 최대 대출기간을 10년으로 가정해 일시상환액의 1/10씩을 연간 원리금상환액으로 간주한다. 다만 현실상 주택담보대출 만기가 10년을 훨씬 초과하는 것을 고려하면 차주 입장에서 일시상환 방식보다는 분할상환 방식이 훨씬 더 유리하다. 분할상환 방식을 유도하는 정책의 방향성이 드러난다.

DSR에서는 신용대출 만기를 10년으로 가정

다만 DSR은 주택담보대출 이외의 대출의 원금상환액도 추가로 고려한다(표 2). 전세자금 대출의 경우 원금상환액을 전 기간에 걸쳐 0원으로 가정했으며, 신용대출의 경우 차환을 고려한 실질 만기를 10년으로 가정해 대출액의 1/10씩을 연간 원금상환액으로 책정한다.또한 신DTI는 예정대로 내년 1월에 도입되며, DSR의 경우 은행권에 내년 4분기, 제2금융권에 2019년 2분기에 도입되는 것으로 최종 확정됐다. 한도규제인 신DTI와는 달리 DSR은 관리지표로서 강제성은 없다. 다만 전체 대출에서 고DSR 대출이 차지하는 비중을 내년 4분기에 당국에서 정하는 특정 목표 아래로 관리할 전망이다.

부동산임대업대출은 건전성 관리에 중점

자영업자대출에 대한 자율 규제 방안이 확정됐다. 특히 부동산임대업대출의 경우 이자비용 대비 임대소득 비율인 RTI를 주택임대업은 1.25배, 비주택임대업은 1.5배 이상으로 유지하도록 여신한도를 1차적으로 설정한다. RTI가 해당 수치를 하회할 경우 한도를 조정 하거나 별도 사업성을 평가해 대출을 실행한다는 사유를 근거로 남긴다. 현재 정부가 A은행 자료를 분석한 결과, 주택임대업 대출의 21.2%가 RTI 1.25배를 하회하는 것으로 나타났다. 비주택임대업자의 경우 28.5%가 RTI 1.5배보다 낮았다. 부동산임대업대출의 빠른 성장세가 둔화될 수 있는 대목이다. 추가로 부동산임대업자대출에 대해서는 유효담보가액 초과분에 대해서 매년 10%씩 분할상환할 예정이다.

올해 발표된 가계부채 대책의 누적효과는 주택담보대출 증가율 -2.05%p

최근 금융감독원에서는 6.19 대책, 8.2 대책, 신DTI 도입으로 인한 은행 주택담보대출 증가율 하락 효과를 분석했다. 대책들의 대출 증가율 억제 효과는 8.2 대책, 6.19 대책, 신DTI 도입 순으로 강한 것으로 분석됐다(표 4). 세 가지 대책을 종합한 은행 주택담보대출 증가율 하락 효과는 -2.05%p다. 올해 6월 정책모기지를 제외한 은행 주택담보대출의 전년동기대비 증가율은 7.5%였다. 금감원 분석에 기반하면 은행 주택담보대출 증가율은 향후 5.5% 이하로 하락하는 셈이다.

큰 틀에서 기존 10.24 대책 재확인

10.24 대책 때 당국에서는 우리나라 전체 가계부채 증가율을 향후 5년간 연 8% 수준으로 관리한다고 발표했다. 당시 대책 관련 보고서(10/25, ‘연착륙으로 성장 우려를 불식시킨 가계부채 종합대책’)에서 우리는 당국의 전체 가계부채 증가율 8%가 정책모기지를 제거한 은행 가계대출 증가율 4%와 정확히 일치된다고 밝힌 바 있다. 이는 주택담보대출 증가율 둔화를 개인 신용대출이 어느 정도 보완할 수 있기 때문이다. 또한 소호대출 중에 특히 부동산임대업 대출 비중의 빠른 상승은 내년에 멈추겠지만 전반적인 기타업종 중소기업 대출 확대로 전체 중소기업대출 성장도 역시 연착륙 가능하다.

기존 은행 대출 성장 전망 유지

은행에 대한 비중확대 의견을 유지한다. 이번 대책은 10.24 대책 때 어느 정도 윤곽을 드러냈던 내용들이다. 한 가지 새로웠던 것은 부동산임대업대출에 대해 당국이 생각보다 리스크관리 의지가 강하다는 점이지만 현재 3대 시중은행의 3분기 누적 소호대출 증가율이 9.3%로 과거 추세 대비 급격하게 성장한 측면이 분명히 있었다. 따라서 가계부채의 연착륙과 중소기업 대출의 정상화를 이미 반영했던 기존 대출 성장 4~5% 전망치를 유지한다.

 

도대체 몇번을 봐야 이해가 될까? 정책자들 맘대로 전문가들의 용어를 서민들에게 들이대고 있다. 결국 부동산 대출규제를 하겠다는 의미인데 DTI 新DTI, RTI라는 용어를 써가며 모르면 가만히 있으라는 식으로 정책들을 남발하고 있다는 생각이 든다. 실제 서민들은 내집 하나 마련하기 위해 그동안 아파트값의 60~70%를 대출받아 이자 갚아가며 가정을 지켜갔다. 헌데 부동산 가격이 오른다는 이유로 불특정 다수에게 복잡하기도 복잡한 정책들을 남발하고 있다. 

결국 다주택자 때문에 부동산 가격이 오른다고 본건데 그럼 콕콕 집어서 관리해야 하는거 아닌가? 왜 집없는 서민들의 대출까지도 규제하는건가? 대출규제로 서울에 내집하나 마련하지 못한 30~40대 대부분은 또다시 올라가는 부동산을 바라만 볼 수 밖에 없다. 어차피 서울이라는 한정된 땅에 지을 수 있는 아파트는 많지 않고 그 아파트 값을 대출 없이 살 수 있는 사람은 많기 때문이다. 현금이 많은 사람들은 대출 따윈 받지 않고 전세를 바탕으로 매매 하면 되는데 대출규제를 한들 무슨 상관이겠는가? 

"지금의 대출규제는 내가 봐도 복잡하다. 자료집에 줄 쳐가며 한참 동안 들여다봤다.”

지난 24일 금융회사 여신심사 선진화 방안을 발표한 후 한 금융당국 고위관계자가 건넨 말이다. 내년 3월부터 은행에서 돈을 빌려 상가 등 상업용 부동산에 대한 투자하기 위해서는 이자상환비율(RTI)을 따져야 한다. 이를 위해 임대소득과 스트레스 금리, 유효담보가액 담보인정비율 등 규제비율이 한 단계 더 구분하고 차별화했다. 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등도 윤곽을 드러냈다.

서민·실수요자의 피해를 최소화하고 투기수요만 억제하겠다는 목적이지만 적용 기준이 여러 개로 나누다 보니 시장도 금융회사도 ‘멘붕’에 빠졌다. 

대책 이후 금융당국 담당부처는 하루에 수십 통의 민원 전화를 받았다. 불만도 불만이지만 어떤 규제비율을 적용받게 되는지 혼란스럽다는 문의가 더 많았다. 

당국 관계자는 “사실 발표한 RTI나 고DSR 등은 국민이 쉽게 이해할 대책은 아니다”며 “대출 계획이 있다면 미리 계산하지 말고 은행 창구를 찾아 상담을 받는 것이 가장 정확하다”고 설명했다.

시중은행의 반응은 좀 떨떠름하다. 내년 3월부터 RTI를 적용하는데다 당국이 은행별로 대출 비율을 정하도록 자율권을 주면서 대출 기준을 마련하지 않아서다. 은행 간 시장 경쟁 때문에 눈치 보기도 심한데다 창구에서도 RTI와 DSR에 대해 정확하게 알지 못하고 있다. 

시중은행 한 관계자는 “현재 발표한 RTI나 DSR의 정부 예시와 은행 자체 시뮬레이션 결과가 다르다”며 “현재로서는 그냥 금융위가 제시한 예시를 참조하는 게 나을 것”이라고 말했다.

은행권은 이번 새로운 DTI와 DSR의 대출한도 산정에 대해 “보다 간소화할 필요가 있다”고 금융당국에 건의하기도 했다. 소득산정 방식이 세분화하고 복잡해지면 고정소득이 없거나 불분명한 서민만 타격을 입어서다. 대출규제를 단순화하면서 상환능력 중심으로 개편할 필요가 있다는 주장이다.

신성환 한국금융연구원장은 “금융시장 자체가 상당히 공급자 마인드 중심으로 장기간 지속하면서 복잡한 금융상품과 규제가 시장에서 난립하고 있다”며 “반드시 개선해야 하는데 이를 위해 금융당국이 분명한 역할을 할 필요가 있다”고 조언했다.