나는 부동산으로 아이 학비 번다

부동산과 관련해서 처음 접했던 책은 "아파테이아님 마흔살 행복한 부자 아빠"였다. 돈에 대한 통찰과 함께 부동산을 생각하는 자세가 달라졌던 책이였다. 하지만 당시의 책 내용은 직장인인 내가 당장 시도하기에는 너무 꿈같은 이야기였다. 그 이후로 부동산 관련 서적은 폭팔적으로 서점의 매대에 깔리기 시작하던 시기이기도 했다.

그 이후 출판된 부동산관련 서적들은 거시적인 흐름을 읽는 트렌드에서 미시적인 방법론을 설명해 주는 내용으로 바뀌고 있었다. 예를 들면 직장인으로 월세받기 등 실제 수익형 부동산을 기반으로 경제적 자립을 이룰 수 있었다는 많은 이들이 각각의 경험을 살려 책들을 내기 시작한 것이다.

그동안 다양한 부동산관련 책을 보면 볼수록 개념이나 방법에 대해서는 어느정도 정립이 되었지만 실제로 내가 막상 투자하려고 생각해보면 실체가 잡히지 않았다. 그 이유는 아무래도 학습의 부족도 있겠지만 남들과는 차별화된 나만의 무기가 있어야 겠다는 생각 때문이지 않을까 싶다.

그런 측면에서 <나는 부동산으로 아이 학비 번다>는 그동안 많은 사람들이 이야기 하던 투자방법보다는 확실히 차별성이 있어보였다. 바로 4가지 입지 조건 中 학군이라는 본인만의 무기를 기반으로 부동산을 투자하였기 때문이다. 우리는 흔히 입지 조건(교통, 상권, 환경, 학군)을 기반으로 부동산을 찾는다. 헌데 생각해보면 4가지 입지조건이 다 갖추어진 곳은 이미 비싼 수준으로 부동산이 올라가 있다. 그렇다면 어느정도의 투자비용을 들여서라도 "더 확실하고" "더 믿을 수 있는" 곳을 선정해야 하는데 이를 확실시 할 수 있는 하나의 방법으로 "학군"을 저자인 이주현님은 말해주고 있는 것이다.

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책속의 Key Messeage

금수저가 아닌 이상 직장인들은 회사에서 주는 월급만으로 평생 돈 걱정 없이 살기 힘들다.  이러한 월급쟁이들이 재산을 늘릴 수 있는 가장 좋은 방법이 바로 부동산이라는 것이다.  현금의 가치는 인플레이션 때문에 해마다 하락하지만 그럴수록 실물자산의 가치는 오히려 더 증가하기 때문이다.

그런데 월급쟁이가 한두 푼도 아닌 억 소리 나는 부동산에 어떻게 투자할 수 있지?

바로 월급 중 일부와 보너스 등의 부수입을 모아 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있으면서도 매매 거래가 활발한 오피스텔이나 소형 아파트를 구입하면 된다. 물론 대출을 활용해야 한다. 그렇게 하면 그 부동산을 통해 월세 수익을 얻는 동시에 부동산 시세 차익까지 누릴 수 있다. 오피스텔과 소형 아파트 챗수를 차차 늘려서 월세 수익을 꾸준히 늘리다 보면 머지않아 월급보다 더 든든한 고정 수입이 생긴다는 것이다. 무엇보다 대출 프로그램을 잘만 활용하면 큰돈이 없어도 시작할 수 있다는 점이 가장 매력적이었다

결혼을 하고, 아이를 낳고, 자녀교육에 정신을 쏟다 보면, 어느새 은퇴할 나이가 된다.

노후자금 마련을 위해 재테크를 할 새도 없이 말이다. 이미 수많은 언론과 매체를 통해 자녀교육에 얼마나 많은 돈이 들어가는지 귀에 못이 박힐 정도로 들었을 것이다. 그런데 지금 우리나라 대한민국 현실에서 실제적으로 교육비가 어떻게 지출되는지 아는가? 내 주변인의 사례를 통해 대략적으로 계산해보자.  

아이가 취학 전이라면, 문화센터와 프뢰벨 또는 유아 체육 등으로 월20만 원 정도가 지출된다.

그 기간이 5년이라면, 약 1,200만 원(20만 원×12개월×5년)이다.  
아이가 초등학생이라면, 과목별 수업료를 감안해
한 달에 50만~100만 원 정도가 드는데,   
저학년 때는 1,800만 원(50만 원×12개월×3년),
고학년 때는 3,600만 원(100만 원×12개월×3년) 정도다. 
초등학교 6년간 약 5,400만 원이 드는 것이다.

아이가 고작 초등학교를 졸업할 때까지 6,600만 원이 드는 것이다.

교육열은 엄마들의 ‘치맛바람’과 연결된다.  ‘맹모삼천지교’라는 말이 있지 않은가.

대한민국 엄마들은 아이가 태어나는 순간, 엄마가 되기 전에 가졌던 욕망을 자녀교육에 쏟는다. 이것이 올바른 현상인지 아닌지를 떠나서, 이것이 대한민국의 현실인 것은 분명하다.   
 
이러한 엄마들로 인해 ‘욕망 단지’가 형성된다. 교육열을 기반으로 엄마들의 욕망을 충족시켜주는, 누구나 살고 싶어 하고 그곳에 사는 사람들에게 크나큰 자부심을 주는 아파트 단지, 그것이 바로 그 동네의 대장주이며 나는 이 단지에 ‘욕망 단지’라고 이름 붙였다.

“아, 이 동네로 이사 오고 싶다.”

이처럼 명품 학군 주변의 아파트는 엄마들의 욕망 단지가 된다. 갈수록 복잡해지고 어려워지는 대한민국 입시 체제에 발맞춰 학생들을 지도하는 명문 학교, 전략적인 교육 프로그램과 입시 상담을 하는 대형 학원, 좋은 면학 분위기까지 갖추고 있기 때문이다.  욕망이 몰리는 곳에는 수요가 발생하고 수요가 넘치면 가격이 오른다. 

학군이다!

결국 경기부침에도 크게 흔들리지 않으면서 대기 수요가 풍부하고, 꾸준히 그 가치가 올라가는 부동산은 바로 학군이 좋은 부동산인 것이다. 

 

 

서울시 고가의 아파트들이 밀집한 지역과 좋은 학군 지역이 교묘하게 맞아떨어진다. 자료원 : 부동산 114, <MK부동산> 2017년 2월 기사

부동산을 수단으로 아이 학비를 마련하는 법은 다양하다.
처한 형편과 상황에 따라 방법을 선택하면 된다. 여기서는 네 가지 방법을 소개하겠다. 

첫째, 만약 당신이 바쁜 일상과 육아에 지쳐 있는 부모라면 학군 좋은 지역에 실거주 목적으로 똘똘한 집 한 채를 마련하라. 좋은 교육 환경에서 아이를 교육시키고, 아이가 대학에 들어간 이후 그 아파트를 매도하여 시세 차익을 누릴 수 있다. 

둘째, 만약 아직은 자녀가 없거나 아이가 어려서 실거주할 지역 선정에 자유로운 부모라면, 투자를 목적으로 현재보다 가까운 미래에 학군이 좋아질 지역의 부동산을 장기로 보유하라. 
 
셋째, 일반적인 투자자라면 부동산의 매매가격과 전세가격의 차이를 이용하는 이른바 ‘갭 투자’ 방식으로 접근할 수 있다. 전세가율이 높은 지역의 아파트를 매입해 아이 교육비를 버는 것이다.

넷째, 만약 당신이 재테크에 적극적인 투자자라면 현명하게 증여하는 것도 방법이다. 미성년자에게는 10년 구간에 한 번씩 2,000만 원을 증여할 수 있다. 자녀가 태어났을 때 바로 2,000만 원을 증여하고 만 10세가 되었을 때 다시 2,000만 원을 증여한다. 이 돈으로 배당이 나오는 유량 주식이나 미래가치주에 분산투자를 한다면 금상첨화다.

평범한 엄마들이 남편 월급 혹은 맞벌이로 얻은 수입으로 교육비를 지출할 때, 똑똑한 재테크족인 당신은 부동산 투자에서 얻은 수익으로 아이를 교육시키고,  결국 자산까지 마련하게 되는 것이다.

특정 지역이 좋은 학군인지 아닌지는 어떻게 알아볼 수 있을까? 

학군을 파악할 때 활용할 수 있는 자료는 크게 세 가지다. 초·중·고 학업성취도평가, 특목고 진학률, 서울대 진학률. 해마다 전국 학교를 대상으로 국어, 영어, 수학 이 세 과목의 학업성취도를 평가하는데, 그 결과는 학교알리미 사이트에서 공개된다. 세 과목 평균이 90점을 넘으면 학업 수준이 우수하다고 보면 된다.

서울 시내 안에서는 33평형대의 아파트 전세가가 약 5억 원 선에 들어설 때, 분당을 제외한 경기도 권에서는 33평형대 아파트 전세가가 약 3억 원 선에 진입할 때, 나는 해당 지역의 학구열이 뜨거워졌다고 해석한다.

 

자녀교육을 위해 거주지역을 옮기는 경우, 매입보다는 일단 전세를 선택하는 부모들이 많다. 따라서 학군 지역의 이슈가 아파트의 전세가격에 영향을 미치는 것이다. 힌트를 주자면, 학군 지역에 투자할 계획이라면 반드시 학군 수요 이사철에 전세 날짜를 맞춰 세입자를 구하자.

미래의 명품 학군은 세 가지 접근법으로 예상해볼 수 있다.  

그중 첫째가 ‘일자리 확충’이다.

앞에서 우리는 대부분의 학군 지역이 서울 및 수도권 동남권(강남, 서초, 송파, 강동, 분당)에 대거 포진하고 있음을 확인했다. 이는 직주근접과 상당한 관련이 있다. 많은 직원들을 수용하는 대기업은 물론 매우 다양한 직종의 직장이 가장 많이 있는 곳이 바로 강남 일대이기 때문이다. 특히나 이 일대의 회사들은 급여 수준이 높은 편이다. 

앞으로 생길 일자리 중 규모가 가장 큰 지역 두 곳이 있다. 그중 하나가 강서구에 생길 마곡지구다. 엠밸리(M-VALLEY)로 명칭을 바꾼 이곳에는 이미 아파트들이 입주를 시작했으며 2016년 말까지 11개의 기업이 입주했고 2017년에는 LG와 코오롱, 롯데 등 43개사가 공사를 완료하고 총 54개 기업이 입주할 예정이다, 면적도 어마어마한데, 판교테크노벨리의 5배, 상암 DMC의 6배다. 참고로, 대우조선해양이 분양받았던 자리는 나눠서 재분양하고 있다. 현재까지 104개사와 입주 계약이 체결된 것으로 알려졌다.   대기업들이 대거 수도권 서쪽으로 이주함에 따라 많은 근로자들이 이곳으로 출퇴근하게 될 것이며, 그에 따른 추가 일자리 창출 효과도 기대할 수 있을 것이다.  
 
마곡지구 인근에서 학군이 좋은 지역은 단연 목동이다. 마곡지구에 들어설 기업체 직원 중 자녀가 이미 중·고등학생이라면 거주지역으로 목동을 많이 알아본다고 한다. 목동의 집값이 부담스러운 가정은 강서구의 화곡동 학군도 고려하게 될 것이다.

이미 가격이 오를 대로 올라버린 현재의 대장주보다 앞으로 가격이 오를 가능성이 다분한 기대주에 관심을 갖는 것이 좋다. 월세나 전세금 상승분에서 이득을 취하는 부동산 투자가 아니더라도, 취학 전 아동을 키우고 있는 상황이라면 미래 기대주 아파트에 실제 거주하면서 자녀 교육과 부동산 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡는 것이 현명한 전략이다.  

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