2017.04.11 경제기사 공부하기

원자재 가격 안정화에 1분기 DLS 발행액 7조6700억원
국제유가, 5일 연속 상승...리비아 유전폐쇄+지정학적 우려에
국제금값, 하락...지정학적 우려에도 저항선 1260달러에 막혀
원·달러 환율 상승 마감…1145.8원(+3.6원)

[금융] 北核리스크·공매도 대기자금 68조…코스피 고점 찍었나

美항공모함 한반도 이동에 코스피 공포지수 17% 급등
10일 외국인 현·선물 매도, 아시아국가중 최대폭 하락…국고채 금리도 일제히 상승

■ 출렁이는 국내 증시



한반도의 지정학적 위기가 고조되면서 증시에도 불안감이 커지고 있다. 북한의 핵실험 위협 속에 미국 항공모함 전단이 한국 쪽으로 이동하는 등 한반도 주변에 긴장감이 높아지면서 투자심리가 위축된 것으로 풀이된다. 대차거래 잔액이 사상 최고치를 넘어서면서 언제라도 공매도가 쏟아질 수 있는 상황이다. 안정세를 보여왔던 공포지수가 치솟으면서 외국인들이 현물과 선물을 동시에 팔아 치웠다. 미국의 통화 긴축까지 겹치면서 국고채 금리도 일제히 상승세다.

코스피는 10일 장중에 1% 이상 하락하며 한때 2120 선까지 밀렸고 코스닥지수는 2% 이상 하락하기도 했다. 코스피는 이날 아시아 국가 주요 주가지수 가운데 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 이날 금융투자협회에 따르면 국내 증시에서 주식을 빌려 거래하고 남은 '대차거래' 잔액이 지난 7일 기준 68조285억원을 기록하면서 사상 최대치까지 늘어났다. 대차거래는 통상 남의 주식을 빌려 판 뒤 주가가 하락한 후 되파는 방식의 공매도로 이어질 수 있어 주가 하락의 신호로 인식된다.

지난달 코스피가 상승하면서 대차잔액도 꾸준히 증가세를 보여왔다. 지난달 3일 사상 처음 60조원을 돌파한 이후 한 달 새 8조원이 더 늘어난 것이다. 올해 들어서만도 41% 급증한 수치다.

특히 올해 들어 코스피200 대형주 위주로 상승장이 이어지면서 대형주에는 공매도가 더 몰리고 있다. 코스피200종목의 경우 공매도 비율은 이미 13%를 넘어서서 사상 최고 수준에 근접했다. 최창규 NH투자증권 연구원은 대형주에 공매도가 몰리고 있는 것과 관련해 "투자자들이 현재 지수대에 대한 부담이 만만치 않다는 의미"라고 분석했다.

이날 코스피 변동성지수(VKOSPI·공포지수)는 14.77로 치솟으면서 하루 만에 17%나 급등했다. 공포지수가 14대로 올라선 것은 지난해 11월 이후 5개월 만에 처음이다. 투자심리가 위축된 외국인은 이날 현물과 선물을 동시에 대량 매도하면서 지수를 끌어내렸다. 유가증권시장에서 현물 946억원어치를 팔았고 특히 그동안 매수세를 이어왔던 선물마저 3200억원 이상 매도 물량을 쏟아냈다.

지난달까지만 해도 국내 주식을 대량 순매수하던 외국인도 이달 들어서는 소폭 순매도세로 돌아서는 모양새다. 특히 외국인 중에서도 유럽과 중동 자금이 올해 들어 국내 주식을 꾸준히 팔고 있다. 지난달 미국이 국내 주식을 3조9340억원어치 산 반면 유럽과 중동은 각각 5190억원, 4780억원어치를 팔았다. 지난달 국내 주식을 가장 많이 판 국가는 영국으로 9820억원어치를 팔았다. 영국은 올해 들어 3개월 연속 국내 주식을 총 1조6870억원어치 팔았다. 영국 다음으로 올해 3개월 연속 국내 주식을 가장 많이 판 국가는 사우디아라비아로 1조4200억원어치를 순매도했다. 송승연 한국투자증권 연구원은 "올해 1분기에 도널드 트럼프 랠리 영향으로 원화값이 달러당 1110원 부근까지 상승하면서 코스피를 비롯한 신흥국 증시 전반에 대한 투자심리가 개선됐다"며 "원화값이 다시 약세를 보이면서 그동안 매수세가 집중됐던 업종에서 차익실현 매물이 나오는 것으로 보인다"고 말했다.

채권시장에서는 미국 연준이 올해 하반기 4조5000억달러에 달하는 보유 자산을 줄이기 시작할 것이라는 소식까지 겹치면서 국고채 금리가 급등했다. 금융투자협회에 따르면 10일 3년물 국고채 금리는 전 거래일 대비 0.041%포인트 상승한 1.722%, 10년물 국고채 금리는 0.060%포인트 오른 2.253%를 기록했다. 20년물과 30년물 국고채 금리 또한 각각 0.067%포인트, 0.058%씩 오르며 각각 2.351%, 2.378%를 기록했다. 이날 외국인은 국채선물 시장에서 3년물 3924계약, 10년물 896계약을 동반 순매도하며 채권금리 상승을 이끌었다. 미국 연준이 지난해 말 시작된 기준금리 인상에 이어 '긴축 2단계'인 보유 자산 축소 방침을 밝히면서 한미 국고채 금리가 동반 상승했다. 미국 연준이 보유하고 있는 국채와 주택저당증권(MBS)이 시장에 풀리면 채권값 하락(금리 상승)이 불가피하기 때문이다. 

[부동산] 주상복합의 굴욕…집값 뛰는 마포·마곡서도 할인분양

실수요자는 관리비 부담, 시세상승 여력도 적어…투자자 선뜻 나서지않아
2000년대초 고급랜드마크 타워팰리스 등 시세 맥못춰…올 서울 분양 5년새 최저

타워팰리스로 상징되던 부유층 주거지의 대명사, 대형 주상복합의 인기가 날로 떨어지고 있다. 사겠다는 사람이 줄자 올해 서울에서는 최근 5년새 처음으로 분양 물량이 5000가구도 채 안 될 정도로 시장이 줄었다.

결국 마포구 초인기 지역에 분양한 한 주상복합 단지는 미분양을 견디지 못해 할인 분양에 나섰을 정도다.

부동산업계에 따르면 2009년 서울 마포구 공덕역 역세권에 분양한 '대우 월드마크 마포'가 최근 시공사 보유분에 대한 할인 분양에 착수했다. 이미 입주까지 이뤄졌지만 팔지 못한 물량에 대해 초기 분양가에서 10~30% 깎아준다는 조건을 내걸었다.

분양 상담사는 "대형 면적인 168㎡(51평)형 회사 보유분을 특별분양하는데 몇 가구 남지 않았다"며 "면적이 클수록 할인 금액이 많기 때문에 51평형은 분양가보다 3억원 이상 싸게 사는 셈"이라고 말했다. 그는 "전용 149㎡(45평)형 시세가 10억2500만원임을 감안하면 1억원도 안 되는 돈을 얹어서 168㎡형을 사는 게 더 싼 것 아니냐"며 "계약금 3000만원과 분양가의 20%를 잔금으로 내면 바로 입주할 수 있다"고 덧붙였다.

지하에 대형마트가 입주한 이 단지는 지하 7층~최고 20층 2개동에 전용면적 119~170㎡ 대형 평형으로만 구성됐다. 업계에 따르면 이 단지 전용 168㎡형 분양가는 약 14억3000만원이지만 현 시세는 10억9900만원 선이다.

최근 3~4년 새 집값이 부쩍 뛰고 고소득 전문직 선호도가 높은 공덕 일대에서 할인 분양이 발생했다는 것은 그만큼 대형 주상복합의 고전을 방증한다.

인근 A공인 관계자는 "일대 중소형이 10억원에 달할 정도로 마포 집값이 뛰었지만 주상복합에 관심 갖는 사람은 많지 않다"며 "실수요자는 관리비가 비싸다는 이유로 기피하고, 투자자들은 시세 상승 여력이 일반 아파트만 못하다고 판단한다"고 말했다.

대형 주상복합은 IMF(국제통화기금) 외환위기를 지나 내수경제가 활기를 띠던 2000년대 초반에 등장했다. 2003년 강남구 도곡동 타워팰리스와 양천구 신정동 삼성쉐르빌 등이 입주하면서 '고급 랜드마크'의 상징이 됐다.

주상복합이란 주거와 상업 공간이 합쳐진 건물을 말한다. 전용면적 기준 85㎡형을 넘는 넓이에 타워형의 화려한 외관, 높은 층수를 자랑하는 주상복합은 주거지보다 땅값이 비싼 도심 준주거지에 들어서 시장 관심을 모았다.

하지만 주택시장 둔화기에 접어드는 요즘 대형 주상복합은 시세 하락과 미분양으로 고전하는 중이다.

아파트 '갭 투자'로 인기를 끈 성북구에서도 대형 주상복합은 할인 분양에 나섰다. 월곡뉴타운에서는 지하 7층~지상 36층 4개동에 전용면적 155~297㎡형 총 440가구로 구성된 고층 주상복합이 입주 시작 후 '최대 30% 할인'을 내걸었다. 마곡지구 개발로 시세가 뛰는 강서구에서도 화곡동 대형 주상복합은 2년 넘게 할인 분양 중이다.

분양 상담사는 "전용 130㎡ 이상 면적에 한해 최초 분양가에서 43% 할인해 선착순 분양 중"이라며 "공덕동에서 할인하는 주상복합보다 3.3㎡당 최소 500만원 이상 낮다"고 강조했다.

기존 주상복합들도 시세 부진을 면치 못하고 있다.

KB부동산 매매 시세에 따르면 타워팰리스 전용 144㎡형은 2004년 말 18억8000만원에서 2007년 말 24억원까지 뛰었지만 현재 19억4000만원대로 하락했다. 양천구 삼성 쉐르빌도 전용 154㎡형이 2007년 말 15억1500만원에서 현재는 9억6500만원 선으로 내려앉았다.

선호도가 떨어지면서 올해 분양 물량도 대폭 줄어들 전망이다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서는 4000가구가량 주상복합이 분양시장에 나온다.

김은진 부동산114리서치센터 팀장은 "주상복합은 일반 아파트에 비해 실거주 면적이 작고 관리비는 비싼 단점이 있다"며 "과거에는 상징성 때문에 프리미엄이 붙었지만 주거시장이 실속형 중심으로 변하면서 인기가 떨어지고 있다"고 설명했다.

결국 이제 부동산은 가성비가 좋은 곳만 오를 것 같다. 남들에게 잘 보이기 위해서라기 보다 살기좋은 환경과 교통, 그리고 건물의 우수성까지 고려한 가성비가 뛰어난 아파트를 찾는게 향후 1~2년안에 숙제이다.

[부동산] 다시 고개드는 서울 아파트 `갭투자`

1분기 전세거래 20%↑…매매가 꾸준한 상승 맞물려 수천만원 투자로 차익 겨냥
성북·구로등 실수요 선호지역…전세금이 매매가 근접 사례도
"집값 하락땐 깡통전락" 경고도



"아무리 올해 부동산시장이 안 좋을 것이라고는 하지만 제2금융권 예금 이자율도 2%이니 차라리 여윳돈 1억원으로 전세 끼고 성북구 아파트를 사는 게 나을지 고민입니다."

서울 양천구 목동에 사는 양지숙 씨(50)의 재테크 고민이다. 봄 이사철을 맞아 서울 아파트 시장 매매가격이 상승세를 이어가면서 한동안 경고음이 울렸던 '갭(gap)투자'에 대한 관심이 다시 늘어나고 있다.

올해 부동산시장이 부진할 거라는 예상 속에 갭투자의 위험성이 불거졌지만 올봄 들어 임대시장에선 월세 비중이 줄고 전세 거래량이 다시 늘어나자 투자자들이 다시 저울질하는 모양새다. 지난해 저금리 기조 속에 '전세의 종말'이라는 말까지 나왔지만 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1분기 전세 거래량은 3만4543건으로 오히려 지난해 같은 기간(2만8692)보다 20%가량 늘어났다. 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 지난 1월 중순 이후 12주 연속 상승세를 타고 있다.

'갭투자'는 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 지역에서 1억원 미만의 돈을 들여 아파트를 사들이는 식이다.

2013년 이후 전세금 상승과 서울 아파트값 회복이 겹치면서 투자 동아리가 만들어질 정도로 유행을 탔다.

성북구 길음동 인근 A공인 관계자는 "일부 단지는 전세가격과 매매가격 차이가 5000만원 정도"라며 "한 차례 매매차익으로 이익을 낸 기존 투자자들이 호가를 올려 매물을 내놓고 있지만 지난달 즈음부터 매수 문의가 하나둘 늘어난 상황"이라고 말했다. 성북구는 전세가율이 84%에 달하는 지역이다.

10일 매일경제가 서울부동산정보광장의 올 3월 이후 4월 10일까지 매매·전세 실거래가를 분석한 결과 성북구 내에서도 특히 투자 수요가 몰리는 길음동 일대에는 전세금과 매매가격이 같은 단지까지 등장했다. '길음래미안1차' 전용면적 59㎡형은 10층 매매가격이 3억5000만원으로 이는 같은 층 전세금과 시세가 같다. 특별한 가격 급변이 없는 한 자기 돈을 거의 들이지 않고 아파트 한 채를 살 수 있다. '길음뉴타운래미안6단지' 전용 84㎡형 역시 기준층(5층 이상) 매매가격이 5억5000만원이지만 전세금은 5억2000만원 선이다.

구로구 일대도 유사하다. 부동산114에 따르면 구로구는 지난해 들어 처음으로 전세가율이 80%를 돌파한 지역으로 현재 전세가율은 81% 선이다. 실거래가 정보에 따르면 신도림동 '신성은하수' 아파트 전용 59㎡형의 매매가격(기준층)은 3억6800만원 선이지만 전세금은 3억3000만원으로 가격 차이가 4000만원이 채 되지 않는다.

사정이 이렇다 보니 서울 평균(68.8%)에 비해 전세가율이 80% 선 정도로 높은 지역을 중심으로 갭투자 움직임이 있다는 것이 업계의 소식이다.

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 전문위원은 "성북과 구로 외에 동대문·중랑·관악(81%), 동작(80%) 등이 대표적인 지역으로 전세가율은 통계상 평균일 뿐 구체적인 단지별로 전세가율이 90%를 넘는 곳도 있다"며 "서울은 아파트 공급 과잉 우려는 덜하지만 인근 대단지 입주 등으로 전세금이 떨어지거나 집값이 하락하면 '깡통전세'로 전락할 수 있다"고 말했다.

갭투자는 기본적으로 집값이 올라줘야 통하는 투자법인 만큼 신중한 접근이 필요하다는 것이다.

■ <용어 설명>

▷ 갭투자 : 전세가격이 매매가격에 근접한 상황을 이용해 수천만 원의 자기자본만을 투자해 시세차익을 겨냥하는 부동산 투자.

실제 아파트에 매력이 있다면 당연히 투자하는게 맞다고 본다. 하지만 단기간에 몇천만원 올리기 위한 갭투자는 시간 대비 수익성(세금, 복비 등)이 좋지 못할 수 있다. 몇천씩 뛰는 시장 환경은 아닌 것 같다. 그저 천천히 사고 싶은 아파트를 사고자 노력하는 것이....