[요약] 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안
정부는 그동안 실수요자 보호와 투기수요 근절이라는 기조 아래 8·2대책, 9·13 대책 등 주택시장 안정대책과 수도권 주택공급 30만호 확대방안 등 주택시장 안정을 위한 정책을 일관되게 일관돼게 추진해 왔음. 그 결과 단기 과열되었던 서울 등을 비롯하여 전국의 주택가격은 9·13대책 이후 전반적으로 안정세를 되찾음.
그러나 최근 강남 4구 등을 중심으로 서울 주택 가격 상승세가 확대되는 등 시장 이상과열 징후가 감지되고 있음. 정부는 최근의 이러한 시장 상황 변화를 감안하여 다음과 같은 보완 방안을 마련함.
시장 안정대책 보완 방안 |
불법행위, 이상거래 등 시장 교란 행위에 대해 관계기관의 긴밀한 협력을 통해 단호히 대처해 나갈 계획.10월부터 허위계약, 자금출처 의심사례 등에 대해 관계기관 합동으로 현장점검을 시행하고 LTV 등 대출규제를 보완하고자 함. 또한 주택매매사업자 주택담보대출 등에 대해 현행 주택 임대 사업자와 동일한 LTB 한도를 적용할 계획이고 전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도를 위해 고가 1주택자 전세대출 규제를 강화.
대출규제 보완방안 |
1. LTV규제 적용대상 확대
투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV규제 확대
ㅇ (현행) 개인사업자중 주택임대업자의 주택담보대출에 대하여 LTV 40%규제가 도입되어 있음
ㅇ (개선) 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%규제 도입
투기지역·투기과열지구의 법인 주택담보대출 LTV규제 도입
ㅇ (현행) 법인 주택담보대출의 경우 LTV규제가 없음
ㅇ (개선) 주택임대업‧주택매매업 법인에 대하여 LTV 40%규제 도입
규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 LTV규제 적용
ㅇ (현행) 부동산담보신탁을 활용하여 수익권증서를 담보로 대출받는 경우에는 현재 LTV규제를 적용받지 않고 있음
* 사례 :
① 주택소유자는 주택을 신탁회사에 신탁하고, 수익권증서를 수취
② 수익권 증서를금융회사에양도
③ 금융회사는수익권증서를담보로최대LTV 80% 대출실행
ㅇ (개선) 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대하여 LTV 도입(투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%) ※ 정부는 시장 상황을 지속 점검하면서, 필요시 대출규제를 추가 보완해 나갈 예정
2. 전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도
□ 고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대하여 전세대출 공적보증 제한
ㅇ (현행) 2주택 이상 보유가구, 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대하여 HUG‧주택금융공사의 전세대출 공적보증 제한
ㅇ (개선) 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 공적보증 제한
* 다만, 불가피하게 전세수요가 발생하여 전세대출이 필요한 경우 보증 제공
※ 규정개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용 중인 자가 보증을 연장 하는 경우에는 예외적으로 보증 허용
분양가상한제 시행령 개정안 보완방향 |
’19.9월 기준으로 31개 투기과열지구 全지역은
민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*)을 모두 충족
* 투기과열지구로서
① 직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배
② 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상
③ 직전3개월 거래량 전년比20%이상 증가를 충족
(향후 분양가 상한제 적용시 지정검토 방안) 집값 불안우려 지역을 선별, 핀셋으로 지정
(검토지역 : 시·군·구 단위)
최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나,
8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중
ⅰ) 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나*,
ⅱ) 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역
* 다만, 일반분양 예정물량이 적은 경우라고 하더라도 해당지역의 주택가격이 급등하는 경우에는 검토지역에 포함 가능
ㅇ 시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋지정(예: ‘동(洞)별’ 지정) 추진
* (예) 검토지역으로 선정된 지역 중 i) 정비사업 이슈, ⅱ) 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별하여 지정
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