2017.03.20 경제기사 공부하기

[경영일반] 이스라엘, 포탄 날아와도 피로연 계속…`아이언돔` 있어 가능하다

사거리 4~70㎞ 로켓·박격포 공중에서 90% 요격 가능…1개 포대 구축 630억원 필요
단거리부터 중장거리까지 미사일 방어체계도 실전 배치

◆ 격동의 동북아, 한국 생존의 길 ① / 난공불락 요새 만든 이스라엘 ◆

2012년 11월 14일 저녁 이스라엘 남부 베르셰바의 한 결혼식장. 흥겨운 음악 소리와 함께 한창 피로연 분위기가 무르익었을 무렵, 갑자기 귀를 찢는 사이렌이 울려 퍼진다. 로켓 공격이 감지됐다는 신호다. 하지만 하객들은 어느 누구도 대피할 생각을 하지 않는다. 좋은 구경거리라도 생겼다는 듯 하늘을 올려다볼 뿐이다. 밤하늘을 가로지르며 로켓포가 날아오고, 로켓포를 요격하는 미사일이 발사된다. 미사일이 정밀 요격에 성공하자 마치 결혼식을 축하하듯 거대한 불꽃놀이가 연출된다. 당시 결혼식장에 있었던 한 시민의 휴대폰에 촬영된 영상이다.

베르셰바를 향해 발사된 로켓포는 모두 15개. 이스라엘 방위군은 이 로켓을 모두 요격하는 데 성공했다. 2011년 4월 실전 배치된 '아이언돔(Iron Dome)'이 위력을 발휘하는 순간이었다.

아이언돔은 사거리 4~70㎞의 로켓포와 박격포를 공중에서 요격하는 단거리 미사일 방어 시스템이다. 이스라엘의 주요 지역을 강철(Iron)의 지붕(Dome)으로 덮는다는 의미다. 아이언돔 1개 포대는 레이더, 통제센터, 미사일 발사대로 구성되며 포대당 6개의 발사대를 둘 수 있다. 아이언돔은 인구 밀집 지역을 향한 로켓포·박격포 공격에만 대응하고 바다나 들판을 향한 공격에는 대응하지 않는다. 요격률이 90%에 달하며, 적의 일제 사격에도 대응이 가능하다.

아이언돔을 운영하는 데 소요되는 비용은 만만치 않다. 아이언돔 1개 포대 가격은 5500만달러(약 630억원) 안팎이며, 요격 미사일인 '타미르'는 한 발 가격이 5만달러(약 6000만원)에 달한다.

하지만 아이언돔은 이스라엘 국민에게 없어서는 안 될 존재가 됐다. 이스라엘 방위군의 아이언돔 포대 지휘관인 크피르 이브리 소령은 "이스라엘 사람들도 평범한 삶을 살 수 있어야 한다. 아이언돔이 없었다면 수시로 사이렌이 울리고 피난처로 대피해야 하는 일이 일상이 됐을 것"이라며 "아이언돔이 있는 곳이라면 시민들이 학교를 다니고, 회사로 출근을 하는 등 일상적이고 안전한 삶을 살 수 있다"고 강조했다.

주변 적으로부터 로켓과 미사일 공격을 90% 이상 막아내는 이스라엘의 방어체계인 아이언돔(Iron Dome). [사진 제공 = 이스라엘 방위군]이스라엘의 국영 방위산업체 라파엘 관계자는 "로켓포를 막지 않았을 때 인명피해를 예상해보면 비용은 문제가 아니다"고 덧붙였다. 특히 적의 공격에 즉각적으로 대응해야 하는 상황에서는 아이언돔과 같은 방어체계 구축이 반드시 뒤따라야 한다. 공격을 받게 되면 반격 여부를 결정하는 데까지 적지 않은 시간이 걸리기 마련이다. 전쟁에는 정치적 판단까지 필요하기 때문이다. 아이언돔은 정치적인 결정이 없어도 일단 물질적 피해와 부상자를 막는다.

조셉 호로위치 라파엘 부사장은 "아이언돔은 가자 지구에서 오는 공격에 대해 정부가 대비할 시간을 벌어준다"고 말했다. 텔아비브 시민 갈리나 씨(26)는 "몇 년 전에는 적이 쏜 로켓포가 우리 집 바로 옆 건물에 떨어진 적도 있다"며 "아이언돔이 배치된 후 로켓포 공격을 더 이상 걱정하지 않는다"고 말했다.

이스라엘의 방어체계에는 아이언돔만 있는 것이 아니다. 사거리 70~300㎞의 중·단거리 미사일에 대응하는 '다윗의 물매', 사거리 300~1000㎞의 중·장거리 미사일을 요격하는 '애로2', 사거리 1000~2000㎞의 탄도미사일을 겨냥하는 '애로3' 등 철저한 방어체계를 구축하고 있다. 특히 미국 보잉과 공동 개발한 애로3는 이란이 보유한 샤하브3 장거리 미사일의 요격을 위해 지난 1월 실전 배치됐다. 탄도 미사일 요격에 대비한 요격체계를 실전에 배치함으로써 어떤 공격에도 뚫리지 않는 난공불락의 요새를 구축한 것이다.

게다가 이스라엘은 레이저 광선으로 7㎞의 미사일이나 포탄을 요격하는 '아이언빔' 개발도 마친 상태다. 적의 미사일이나 포탄이 가까운 곳에서 발사되면 아이언돔이 즉각 대응하지 못하는 상황이 발생할 수 있는데, 아이언빔은 이에 즉각적으로 대응하는 것이 가능하다.

[경영일반] 초과이익환수제 비상…"부활땐 재건축 올스톱 우려"

시행유예 올해말 종료…유예 연장 법개정 안되면 `주민 75% 동의` 힘들어져
서울 아파트 공급 `빨간불`…국회서 개정안 잇달아 추진

서울 재건축 시장에 '초과이익환수제' 비상이 걸렸다. 올해 말까지 유예된 초과이익환수제가 내년에 부활하면 재건축이 '올스톱'될 것이란 우려가 커지고 있다. 국회에선 초과이익환수제 시행을 추가 유예하는 방안을 담은 법안이 잇따라 발의될 예정이어서 오는 5월 대선 이후 이 문제를 놓고 뜨거운 공방이 예상된다.

19일 국회 국토교통위원회 박덕흠 자유한국당 의원에 따르면 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 부과 유예 시점을 올해 말에서 추가 연장하는 내용의 법률 개정안 마련을 추진 중이다. 이를 위해 국회 법제실에 법 개정 타당성에 대한 검토를 요청해놓은 상태다.

앞서 강남지역 재건축 단지 10여 곳은 지난 14일 초과이익환수제 폐지 혹은 유예를 촉구하는 의견서를 이은재 바른정당 의원실에 제출하며 집단행동에 나섰다. 의견서를 받은 이 의원도 관련 법 개정안 발의를 검토하고 있다.

박 의원은 개정 발의안 추진 배경에 대해 초과이익환수 부담금은 미실현 이익에 부과하는 것이어서 합헌성 논란이 있고, 산정 기준에 대한 부당성 등 문제가 있기 때문이라고 설명했다. 특히 주택 시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위해서는 일정 기간 부담금에 대한 추가 면제가 필요하다는 것이다.

실제 초과이익환수제 부활이 가뜩이나 주택 수요가 몰리는 서울의 안정적인 수급 기능을 저해할 수 있다는 우려가 제기된다. 대규모 부담금을 우려한 재건축 단지들이 추진 동력을 상실하면 신규 아파트가 원활하게 공급되지 못한다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울과 주변은 더 이상 대규모 택지 공급이 힘들어진 상황이어서 재건축을 통해 신규 공급이 지속되도록 부양하는 정책이 나와야 한다"고 설명했다.

2013년부터 시작된 강남 재건축 시세가 급등했기 때문에 초과이익환수제가 부활하면 조합원들이 내야 할 부담금도 조합에 따라 수천만 원에서 수억 원에 달할 것으로 예상된다.

재건축 추진을 위해선 주민 중 75%의 동의가 있어야 하는데 이 같은 추가 부담에 대한 '조세 저항'이 만만치 않아 재건축 사업이 차질을 빚을 것이란 게 부동산 업계의 설명이다.

특히 이미 재건축 아파트를 팔고 나가 차익을 실현한 소유주는 부담금을 안 내고 준공 당시 조합원이 부담금을 내야 하는 기형적인 구조도 조세 저항을 부추길 수 있다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석 부동산전문위원은 "돈을 번 사람에게 초과이익을 환수한다고 해도 저항이 클 텐데 지금 제도는 준공 당시 재건축 아파트 소유주들이 실현되지도 않은 이익에 막대한 부담금을 내는 것"이라며 "재건축 초과이익환수제 부활 시 강남 재건축은 올스톱될 것"이라고 예상했다.

반포주공 1단지, 잠실주공 5단지 등 시세 차익이 상당할 것으로 예상되는 재건축 단지들은 부담금 '폭탄'을 피하기 위해 서울시의 최고 35층 규제를 받아들이고 있다. 한 재건축 조합 관계자는 "50층을 고수하다 초과이익환수 폭탄을 맞게 되면 실익이 없기 때문에 일단 35층을 받아들이고 재건축 속도를 내고 있다"고 말했다.

시장에서는 이들 단지도 부담금에 대한 조합원들의 저항이 거세지면 현재 잡은 재건축 일정의 재조정 이슈가 대두할 것으로 내다보고 있다. 그러나 재건축 초과이익환수제 관련 법 개정안이 국회 문턱을 넘을지는 미지수다. 더불어민주당 등은 집값 안정을 위해 추가 유예를 반대할 가능성이 크기 때문이다. 국토교통부도 "국회 심의 과정을 지켜보겠다"는 입장이다.

[경영일반] 주택대출 조여 가계빚 해결?…LTV·DTI의 함정

◆ 레이더뉴스 / 대선주자들이 강화하라는 LTV·DTI 규제 심층분석 ◆

박근혜정부 부동산 정책의 핵심은 집권 2년차인 2014년 8월 1일 이른바 '초이노믹스' 결과물인 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화로 요약된다.

LTV는 50%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 각각 상향 조정됐다. 이를 통해 집값의 70%, 연소득 대비 원리금상환액 60% 범위까지 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 게다가 한국은행의 기준금리 인하 조치까지 겹치면서 집값은 고공행진했다. 높아진 전셋값에 떠밀려 너도나도 초저금리 상황을 활용해 집을 사면서 가계부채는 급증했다. 주택담보대출 폭증으로 가계부채 문제가 심각해지자 집권 4년차인 지난해부터 고정금리에다 원금도 나눠 갚게 하는 '여신심사 선진화 가이드라인'이 도입됐다. 지난해 은행과 보험에 적용한 데 이어 올 들어 지난 3월부터 상호금융회사, 새마을금고로 적용 대상이 확대됐다. 올해 1월 1일 이후 입주자 모집공고가 나온 신규 분양 아파트도 대상이다.

여신심사 가이드라인 도입으로 가계부채 질(質)은 나아질 것으로 기대되지만 양(量)은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 가계부채(한국은행 집계 가계신용 기준)는 2014년 9월 말 1056조원에서 지난해 말 1344조원으로 뛰어올랐다.

가계부채 증가세를 소득 증가세가 따라잡지 못하니 정권 교체기 금융당국은 노심초사하고 있다. 지난 15일 미국 연방준비제도이사회가 기준금리를 인상했고 연내 두 차례 더 올린다니 이자 부담이 갈수록 커질 전망이다. 금융당국이 금융회사 최고경영자(CEO)를 불러 직간접적인 대출 총량 규제에 나선 배경이다. 이제 쓸 수 있는 카드는 얼추 다 쓴 것 같으니 남은 것은 LTV와 DTI다. 두 지표의 운명에 직접적인 이해당사자인 부동산시장도 초미의 관심을 쏟고 있다. 일단 대선후보 지지율 1·2위를 달리고 있는 문재인·안희정 더불어민주당 대선후보 캠프는 현행 LTV·DTI 체제를 비판적으로 보고 있다. 유승민 바른정당 의원도 지표규제 강화를 지지하는 입장이다. LTV와 DTI를 바짝 조여 가계부채 증가세를 잡겠다는 복안이다. 그렇다면 이들 대선주자의 주장처럼 LTV·DTI 규제를 강화해야 할까, 아니면 더 완화해야 할까. 현 수준을 그대로 유지할 수도 있다. 조기 대선으로 5월 들어설 신정부의 주택·부채 정책 키워드가 될 LTV와 DTI의 개념과 취지를 집중 분석했다.

빚은 그 자체로 좋은 것도 아니고, 나쁜 것도 아니다. 갚을 수 있는 빚은 좋은 빚이고, 갚을 수 없는 빚은 나쁜 빚이다. 금융당국은 좋은 빚과 나쁜 빚을 구분하기 위해 LTV(Loan To Value·담보인정비율)와 DTI(Debt To Income·총부채상환비율)라는 지표에 맞춰 금융회사들이 주택담보대출 대출한도를 산정하도록 규제하고 있다. 2000년대 들어 서울을 중심으로 부동산 과열 양상이 심각해지자 2002년 9월 투기과열지구를 시작으로 LTV가 처음으로 도입됐고 참여정부 시절인 2005년 8월에는 DTI 시행에 들어갔다.

집값 대비 대출한도를 뜻하는 LTV의 규제비율은 주택 유형이나 지역과 무관하게 일률적으로 70%다. 주택담보대출금 한도가 집값의 70% 이하로 제한된다는 뜻이다. DTI는 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율로 수도권 아파트에 한해 60%가 적용된다. 연간 원리금상환액이 소득의 60%를 넘지 않는 범위에서 은행들이 주택 구입자에게 돈을 빌려줄 수 있다는 얘기다. LTV, DTI 모두 최저 50%였다가 2014년 8월 1일부터 각각 70%(전국 모든 주택), 60%(수도권 아파트)로 완화됐다. 1년 단위의 한시적 완화 조치가 거듭 연장돼 2017년 7월 31일까지 완화된 비율이 적용된다.

부동산 경기 과열 때 DTI와 LTV를 강화함으로써 가계부채나 집값 급등세를 진정시키고 은행 부실 가능성과 차주의 연체 가능성을 동시에 차단할 수 있다. 반면 집값 폭락 조짐이 보이는 등 부동산 경기 침체 조짐이 뚜렷할 때 지표규제를 완화함으로써 부동산 경기를 부양할 수 있는 강력한 부동산 경기조절 카드다.

부동산 가격은 정부의 경제 성적표라고 할 수 있는 국내총생산(GDP)에 영향을 미치고 집값 폭락은 주택 보유자들의 반발로 이어진다. 이 때문에 정권마다 적정 수준의 부동산 가격 유지에 신경을 써왔다. 여기까지는 모두 정책결정자나 부동산 전문가들의 관심사다.

하지만 빚을 내서 집을 사야 하는 실수요자 입장에서 두 지표의 의미는 다르게 다가온다. 우선 LTV는 은행 재무건전성을 적정 수준으로 유지하기 위해 만든 지표다. 정부가 LTV 규제 비율을 70% 이하로 설정했다는 것은 집값이 최대 30% 떨어지는 상황까지 대비하자는 뜻이다. 주택담보대출을 받은 주택 구입자가 대출금을 갚지 못하더라도 집값 하락폭이 30% 미만일 경우 은행은 손해 볼 일이 없다. 집을 경매에 부쳐 대출금을 상환할 수 있기 때문이다.

DTI는 돈을 빌리는 주택구입자가 원리금 상환에 어려움을 겪지 않도록 하기 위한 조치다. 연간 원리금 상환액이 연간 소득의 60%를 웃도는 대출을 제한함으로써 주택구입자의 무분별한 대출을 억제한다. LTV는 은행을 보호하고, DTI는 차주를 보호하는 셈이다. 다만 이면을 들여다보면 은행을 보호하는 LTV가 때론 차주를 제약하고 차주를 보호한다는 DTI는 은행을 구속하기도 한다.

갚을 수 있는 범위의 빚을 내서 집을 사는 보통사람들에게 LTV는 제약이자 의무다. 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률과 정기 예·적금 금리를 꾸준히 웃돌 것이라고 보고 갚을 수 있는 범위 내에서 돈을 빌릴 수 있는 이들에게는 LTV가 커다란 제약이 될 수 있다. 금융감독원과 한국은행, 통계청이 지난해 발표한 '가계금융조사'에 따르면 2015년 기준으로 30대 가구 평균소득은 5148만원이다. KB국민은행에 따르면 올해 2월 기준 서울의 평균 주택가격은 5억1000만원이다. 수중에 1000만원밖에 없는 30대 A씨가 5억원을 빌려 집을 산다면 이 빚은 좋은 빚일까, 나쁜 빚일까.

시중은행에서 5년 고정혼합형 주택담보대출을 금리 연 3.42%(1월 KB국민은행 만기 10년 이상 주택담보대출 평균 금리), 30년 원리금균등 분할상환 조건으로 받으면 월 원리금 상환액은 222만2954원, 연간 원리금 상환액은 2667만5448원이다. A씨의 DTI는 51.8% 수준으로 금융당국이 정한 규제비율을 충족한다. A씨가 이 빚을 갚을 수 있다고 금융당국이 인정한 셈이다. 하지만 안타깝게도 A씨는 5억원을 빌릴 수 없다. LTV 때문이다. 은행을 보호하기 위한 조치 때문에 주택 실수요자가 제약을 받는 셈이다. LTV가 70%라는 얘기는 바꿔 말하면 집을 사기 위해 필요한 돈이 30%라는 뜻이다. 집값이 폭등하면서 이 30%에 상응하는 금액이 날로 커지고 있다.

경기도의 한 시중은행 A지점장은 "상환 능력이 있는 젊은 사람들이 LTV 때문에 집을 못 사고 전혀 소득도 없는 중장년들이 약간의 여윳돈을 갖고 투자를 반복하고 있다"며 "현 DTI, LTV 규제가 이를 묵인하거나 허용하고 있는 게 현실"이라고 지적했다. 그러면서 A지점장은 "소득이 있는 젊은 사람들이 집을 사줘야 집값 하락이나 세금 부담을 걱정하는 다주택자나 은퇴를 앞두고 주택을 되팔려는 중장년 역시 집을 팔 수 있다는 점을 감안해야 한다"고 주장했다.

우량 차주만 억울한 게 아니다. 때로는 은행도 억울하다. DTI는 주택 실수요자의 부실 가능성을 예방하기 위한 규제지만 은행에 일종의 '의무'를 부과한다. DTI를 꽉 채우는 대출이 일종의 권리로 인식될 수 있기 때문이다. "DTI 범위 내 대출인데 왜 대출을 안 해주냐"며 고객이 은행 직원에게 따져 물을 경우 은행이 대출을 거절할 방법이 현재로선 없다. 특히 한국은 전 세계적으로 DTI 규제 수준이 낮기 때문에 이 같은 문제는 더욱 심각하다. DTI 기본규제비율은 60%이지만 원금분할 상환과 고정금리 대출을 선택할 경우 각각 5%포인트씩 상승해 최대 70%의 DTI 적용도 가능하다. 또 지난해 이전 분양아파트나 지방 주택처럼 DTI 규제가 아예 없는 경우 금융회사는 속수무책이다.

A씨와 같은 금액의 아파트를 구입하고자 하는 60대 B씨. 100만원의 연금소득을 제외하고는 이렇다 할 소득이 없다. 수도권 외곽에 집을 한 채 갖고 있는데 '친구 따라 강남 가는' 격으로 서울의 아파트를 지난해 분양받았다. B씨는 1억5300만원의 보유 현금이 있기 때문에 LTV 한도를 꽉 채워 입주 시점인 내년 초 집단대출을 받을 수 있다. 집단대출은 DTI를 보지 않기 때문이다. 지난 1월 1일 이전 입주자모집공고 아파트라 원금분할상환 의무도 없다. 10년까지 거치기간을 설정하고 대출을 받을 수 있다. 거치에 따라 가산금리가 붙은 이자는 연 4%. 월 이자액은 119만원에 달하지만 보증부 월세로 받은 임대료로 이자를 충당할 수 있다는 생각에 이처럼 무리한 투자를 하는 사람들이 적지 않다. 2년간 보유하고 집값이 오르면 되팔아 이익을 챙길 수 있기 때문이다. 집값이 하락해도 하락폭이 30% 이내라면 은행은 손해를 보지 않기 때문에 이 같은 관행이 되풀이되고 있다.

은행 건전성과 주택 시장 활성화에 무게를 둔 그간 주택·부채 정책이 정작 집이 필요하고 상환능력이 있는 이들의 주택 구입을 제약하고 반면 상환능력이 불투명한 투자자들에게 주택 구입 유인을 제공하는 불합리한 결과를 낳고 있다는 지적이다.

금융당국 관계자는 "한국의 LTV와 DTI 제도는 금융규제이기에 앞서 주택 정책을 위한 수단에 가까웠기 때문에 갚을 수 있는 범위에서 돈을 빌리고 은행이 건전성 관리를 하는 금융규제의 목적과 다소 괴리가 있다"며 "단순히 LTV·DTI를 냉온탕식으로 올리고 내리는 관행에서 벗어나 새로운 여신심사 모형을 만들어나가야 한다"고 강조했다.

■ <용어 설명>

▷ LTV : 주택담보대출을 받을 때 담보가치 대비 대출이 가능한 한도. 예를 들어 LTV가 70%면 5억원짜리 아파트 소유자는 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다.

▷ DTI : 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율. 예를 들어 DTI가 60%면 연소득 1억원인 대출자는 연간 원리금 상환액이 6000만원을 넘지 않도록 대출이 제한된다.

[경영일반] 美금리 올렸는데…`트리플 강세` 이어지나

점진적 금리인상 가능성에 외국인, 韓주식 비중 늘려
이틀간 코스피 1.5% 상승…저평가 철강·금융·IT 유망
원高 전망에 국채도 매입…채권값상승은 일시 그칠수도

미국 금리 인상이라는 악재에도 국내 자본시장이 호의적으로 반응하는 '이변'이 나타났다. 이에 따라 주식·채권·원화가치가 오르는 '트리플 강세'가 지속될 것이란 관측에 힘이 실리고 있다.

지난 15일(현지시간) 미국 연방준비제도 통화정책결정회의인 연방공개시장위원회(FOMC)가 현재 0.50~0.75%인 기준금리를 0.75~1%로 금리 인상을 결정한 이후 유가증권시장(코스피) 지수는 16~17일 이틀간 1.5% 급등했다. 같은 기간 달러당 원화값은 12.7원이나 올라 17일 기준 1130.9원으로 마감했다.

금리 인상에 따라 원화가치가 하락할 것이란 예측이 보기 좋게 빗나간 것이다. 통상 금리가 오르면 달러가 강세를 띠며 원화값이 떨어지고 이에 따라 외국인 자금이 이탈하는 현상이 나타난다. 수급이 나빠진 주식·채권 시장도 약세를 띠기 마련이다. 그러나 이번 금리 인상 직후 국내 시장은 이와 정반대 양상을 보이고 있다.

이 같은 '시장 역주행' 이유로 미국 금리 인상 충격이 이미 주식시장에 반영된 데다 향후 금리 인상 속도가 점진적일 것이란 예상 때문이라는 것이 시장 전문가들의 공통된 지적이다.

특히 당초 올해 네 번의 금리 인상 가능성이 제기됐지만 최근엔 세 번에 그칠 것이란 예상이 '안도 랠리'를 이끌어낸 모습이다. 게다가 미국 외에 유럽은 물론 한국과 같은 신흥국의 경기 회복이 예상보다 강하다는 점도 달러 매력을 감소시키고 있다. 김병연 NH투자증권 연구원은 "올해 세 차례 금리 인상 가능성은 이미 시장에 반영된 만큼 미국 금리 인상이 달러 강세를 이끌기에는 부족하다"며 "오히려 경기 개선 속에 금리 인상을 단행한데다 신흥국 통화의 상대적 강세로 인해 달러 약세가 당분간 지속될 것"이라고 밝혔다.

윤지호 이베스트투자증권 리서치센터장은 "과거 역사적으로 살펴보면 미국 금리가 인상된 이후 달러화가 강세를 보인 적이 거의 없다"고 말했다. 1980년 이후 미국 달러화 방향성은 글로벌 경제에서 차지하는 미국 국내총생산(GDP) 비중이 결정해왔다. 이런 상황에서 미국 경제가 안 좋아지는 게 아니라 유럽과 신흥국의 경제가 살아나면서 미국 GDP 비중이 줄어들며 달러화가 약세를 나타내고 있다는 설명이다.

미국 금리 인상 직후인 16~17일 외국인은 국내 증시에서 5312억원어치 순매수했다. 이달 들어 누적 순매수 금액은 3조2517억원에 달한다. 외국인은 주식 투자에 따른 이익 외에 원화 강세에 따른 환차익까지 기대하며 주식 순매수 강도를 높이고 있다. 조용준 하나금융투자 리서치센터장은 "미국이 경기 회복 자신감으로 금리를 올린 만큼 글로벌 투자심리가 살아나면서 다른 국가 대비 덜 오른 한국 주식에 대한 비중을 늘리고 있는 것"이라며 "일부 저평가 종목에 대한 매수 강도는 더 강해질 수 있다"고 내다봤다.

채권 시장도 상식과 정반대 행보다. 지난 16일 국고채 금리는 미국 기준금리 인상 소식에도 불구하고 전 구간에서 하락했다. 3년물 금리는 전 거래일 대비 0.064%포인트 떨어진 1.695%, 10년물 금리는 전 거래일 대비 0.096%포인트 내린 2.176%를 기록했다. 이러한 하락세는 다음날까지 이어졌다. 17일 3년물 금리는 0.020%포인트 내린 1.675%, 5년물 금리는 0.013%포인트 떨어진 1.868%를 기록했다.

외국인은 16일과 17일 이틀 동안 국채선물시장에서 3년물 3만1000계약, 10년물 3850계약을 동반 순매수했다. 미국 기준금리 인상 직전에는 3거래일 연속 국채선물을 순매도해 온 외국인이 오히려 매수세로 돌아선 것이다. 주식과 마찬가지로 원화 강세에 따른 환차익 기대감이 높아졌고 금리 인상 직전에 미리 채권금리가 급등해 최근 하락은 단기 조정 측면이라는 분석이 나온다. 다만 금리 인상이 올해 지속된다면 채권금리는 장기적으로 오를 것으로 예상된다. 김동원 SK증권 연구원은 "이달 점진적인 기준금리 인상 기조가 재확인되면서 그동안 과도하게 올라갔던 금리가 조정을 받고 있다"며 "올해 상반기 유가 추이와 물가지표에 따라 채권금리 향배가 결정될 것"이라고 말했다.

전문가들은 이 같은 대내외 경제 여건 변화로 주식시장에서 대형주 위주의 장세가 이어질 것으로 보고 있다. 특히 실적 개선과 저평가 기대감이 공존하는 철강, 금융, 정보기술(IT

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두건물 통합개발 또는 매각시 가격 낮은 뒤편 건물 상승기대
송승헌·SM 이수만씨 투자법

빌딩부자 유명인 중 배우 송승헌, 농구감독 김영만, SM엔터테인먼트 이수만 회장의 투자법은 공통점을 갖고 있다.

가격이 높은 대로변 건물을 구입한 후 뒤에 붙어 있는 비교적 싼 이면도로 건물을 추가로 매입하는 투자법을 가동했다는 것이다. 가격만 놓고 보면 주식투자의 '물타기'와 비슷하다. 주식투자에서 '물타기'는 매입한 주식의 가격이 하락하면 그 주식을 더 낮은 가격에 추가로 매입해 매수 평균단가를 낮추는 기법이다.

이들의 투자법도 평균 매입 가격이 낮아지는 효과는 비슷하지만 이후 가치를 올리는 방식에서는 큰 차이가 있다. 대로변 건물과 바로 뒤 이면도로 건물을 합쳐서 개발을 하거나 매각을 할 경우 이면도로 건물의 가치가 올라가기 때문이다. '1+0.5'의 합이 1.5가 아닌 2가 되는 논리다.

송승헌 씨는 최근 서울 서초구 잠원동 상가 건물의 지분 15.4%를 6억5000만원에 샀다. 앞서 송씨는 2015년 11월 공매를 통해 30억2000만원에 이 건물 지분 84.6%를 매입해 결국 대지 232㎡의 건물 전체 지분을 확보하게 됐다.

송씨가 이 건물에 욕심을 낸 이유는 바로 앞 강남대로와 붙어 있는 건물이 본인 소유기 때문이다. 그는 2006년 신사역 인근 강남대로변 건물(대지 540㎡)을 114억원에 매입했다. 두 필지를 합치면 강남대로를 낀 772㎡의 대형 용지를 150억7000만원에 확보하게 된 셈이다. 부동산 업계에선 최근 강남대로변 땅값이 3.3㎡당 1억5000만원 수준으로 땅값만 350억원대에 달할 것으로 예상한다.

송씨는 이 과정에서 부동산 경·공매제도를 적절히 활용했다는 평가다. 보통 전체 필지가 아닌 일부만 매각하는 지분 매각은 정상 가격을 받기 힘들다. 주인이 여러 명이라 매매가 쉽지 않기 때문이다. 이를 이용해 송씨는 먼저 뒤쪽 땅(잠원동 21-6)의 84.6%를 감정가보다 4억원 싸게 낙찰받을 수 있었다. 나머지 15.4%를 인수하는 데는 경매가 동원됐다. 이 땅은 소유주가 5명이나 됐다.

경매업계 관계자들에 따르면 송씨는 송씨를 포함한 전체 소유주 6명 간 협의가 이뤄지지 않는다며 전체 건물을 경매에 내놓았다. 이는 경매를 통해 복잡한 지분관계를 정리하기 위해 쓰는 방법이다. 결국 송씨는 5명의 공동 소유주와 합의를 이끌어내 나머지 지분을 인수하고 경매는 취하했다.

'사마귀 슈터'라는 별명으로 유명한 김영만 원주동부프로미 농구팀 감독은 2015년 경매를 통해 강남구 청담동 건물을 47억8612만원에 낙찰받았다. 유병언 전 세모그룹 회장 차남 혁기 씨의 건물(대지 272.9㎡)이다. 이 건물은 진입로를 제외하곤 앞건물에 가려 투자 가치가 떨어지지만 앞건물 소유자가 바로 김 감독이다. 그는 대지 면적 268.9㎡의 앞 건물을 2001년 매입했다. 김 감독은 감정가보다 4억원이나 높은 가격에 뒷건물을 낙찰받았지만 도로를 낀 자신의 앞건물과 합쳐 청담동에 541.8㎡ 규모 대지를 확보하게 됐다. 이수만 회장도 1999년 압구정 대로변 빌딩을 매입한 후 2005년 이면의 다가구 2채를 추가로 사들여 SM사옥을 신축했다.

[부동산] 대단지 재건축 주변 투자

이미 가격 올라 부담스러운 역삼·논현 도심 상권에서 둔촌주공·헬리오시티 등으로

강남 부자들의 '꼬마빌딩' 선호지역이 변하고 있다. 기존에는 역삼동·논현동·포이동 등 강남 이면도로에 있는 빌딩이 주목받았다면 최근에는 대단지 재건축 주변 근린상가에 관심이 쏠린다.

자산가들이 50억원 이하 꼬마빌딩을 사는 이유는 매매차익을 얻기 위해서다. 여러 명의 소유주로 구성된 집합건물은 향후 노후했을 때 건물을 부수고 새로 짓거나 리모델링을 하는 것이 쉽지 않다. 각 소유주 입장이 서로 엇갈리기 때문이다.

하지만 꼬마빌딩은 대지면적이 200㎡ 이하더라도 소유주가 한 명이어서 개발이 용이하다. 꼬마빌딩 가격이 그동안 천정부지로 치솟은 이유다. 가장 먼저 강남 개발이 이뤄진 신사역 사거리 부근 꼬마빌딩 가격은 1960년대만 해도 3.3㎡당 500원에 불과했지만 지금은 2억원에 육박한다. 50년 만에 40만 배가 뛴 셈이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "꼬마빌딩을 사는 것은 사실 그 지역의 땅을 사는 것과 같다"며 "실제 감정평가를 해봐도 전체 빌딩가치의 90%가량이 토지 가격에서 나온다"고 설명했다.

또한 꼬마빌딩은 자산가치가 매매가격이 아닌 기준시가를 따르기 때문에 증여·상속에 유리하다. 이 같은 이유로 향후 전망도 밝은 편이어서 꼬마빌딩 매수 희망자는 늘 끊이지 않는다.

꼬마빌딩 전문투자자들의 투자 주기는 대개 5~6년 정도다. 허름한 건물을 저렴하게 매입해서 리모델링으로 빌딩 외관을 개선해 빌딩 가치를 높인다.

하지만 그동안 각광받았던 홍대거리나 이태원·경리단길 등 주요 상권 꼬마빌딩 가격이 크게 오른 것이 진입장벽으로 작용하고 있다. 글로벌 부동산컨설팅 회사인 JLL에 따르면 이태원 이면도로에 있는 빌딩의 3.3㎡당 가격은 7000만원에 달한다. 경리단길도 대로변이 7000만~8000만원, 이면 빌딩은 5000만~6000만원까지 올랐다.

홍대 거리는 홍대입구역에서 홍익대까지 메인 도로 주변 빌딩 가격이 이미 크게 오른 것이 투자를 망설이게 하는 요인이다. 빌딩 가격이 덜 오른 합정·상수 지역까지 빌딩 투자 범위가 넓어지고 있지만 빌딩 가격이 오르는 속도에 비해 임대료 상승 속도가 느린 편이다. 황종선 알코리아에셋 대표는 "신분당선 개통으로 강남대로 주변 이면도로에 위치한 빌딩 가격도 5~10% 올랐다"고 말했다.

이에 강남 부자들은 최근 헬리오시티나 둔촌주공아파트와 같은 대규모 재건축 단지 인근 꼬마빌딩에 관심을 갖고 있다. 대단지 주변 꼬마빌딩은 상권 변화가 극심한 여타 지역에 비해 안정적인 배후 수요를 갖추고 있어 투자 리스크가 크지 않은 것이 장점이다.

김명식 JLL 이사는 "기존 단지보다 3배에 가까운 입주민, 그것도 구매력이 큰 중산층이 들어올 예정인데 아직 인근 상가는 낡은 상태이고 가격도 예전 수준"이라며 "이들 상가를 매수해 리모델링 한 뒤 우량 임차인을 유치하려는 움직임이 나타나고 있다"고 전했다.