주말 부동산 뉴스

​요동치는 부동산 시장, ‘대단지 아파트’에 대한 두 가지 시각 / 중앙일보

부동산 시장이 요동치면서 최근 아파트 매수를 계획한 사람들의 고민이 깊어지고 있다. 이들의 고민 중 하나가 500가구 이상의 ‘대단지 아파트’를 선택하느냐다.​

부동산 전문가나 시장에서는 엇갈린 의견을 보이고 있다. 대단지 아파트는 가격이 상향 평준화돼 매수자 부담이 클 수밖에 없지만 생활 기반이 잘 마련돼 있고 입주자 간 커뮤니티가 견고하다는 강점이 있다. 장기적 관점에서 언제든 오를 요인이 많다. 반면 매물이 늘어나는 시기엔 소규모 단지보다 하락 위험이 더 크다.
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최근 한 부동산 커뮤니티에 올라온 ‘앞으로 떨어지지 않을 아파트 조건’이라는 제목의 글은 많은 사람들의 공감을 샀다. 이 중 눈길을 끈 대목은 ‘대단지 아파트지구를 택하라’는 것이었다. 특히 대단지 아파트에서도 대형 건설사에서 지은 ‘브랜드’ 아파트는 부동산 정책에 영향을 받지 않은 것으로 조사됐다.​

부동산 업계 전문가는 28일 “가방이나 자동차 등이 브랜드에 따라 가치가 매겨지듯 아파트도 브랜드가 도입된 뒤로 대형건설사 브랜드 아파트를 선호하는 수요자들이 많아지고 있다”면서 “내부 상품설계나 마감재, 커뮤니티시설 그리고 입주 후 사후관리 등이 잘 돼 있는 편이기 때문에 주거 만족도도 높은 편이라 그런 것 같다”고 설명했다.
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실제 같은 크기, 같은 위치에 있으면서도 브랜드 때문에 가격 차이가 발생하는 경우가 있었다. 지난해 5월부터 지난 4월까지 서울 강남구 대치동에 나란히 있는 대치아이파크(2008년 6월 입주)와 대치동부센트레빌(2005년 1월 입주)의 매매시세가를 보면 차이가 컸다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면 대치아이파크 전용 119㎡는 22억5000만원에서 25억2500만원으로 3억원이나 올랐지만 대치동부센트레빌 전용 121㎡는 24억5000만원에서 25억5000만원으로 1억원 상승했다. 대치아이파크와 대치동부센트레빌의 가구수는 각각 768가구, 805가구다.
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경기 동탄신도시에서 위치한 동탄롯데캐슬(2008년 8월 입주)과 우미린풍경채(2008년 9월 입주)도 비슷한 양상을 보였다. 같은 기간 동탄롯데캐슬 전용 87㎡는 4억원에서 4억8000만원으로 8000만원이 올랐다면 우미린풍경채 전용 80㎡는 3억6750만원에서 4억500만원으로 3750만원 오르는 데 그쳤다.
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이러다 보니 올해도 무주택 중심의 청약 제도 개편 등이 있었음에도 대형건설사 브랜드의 대단지 아파트 경쟁은 치열했다. 1월부터 4월까지 수도권에서 청약을 받은 47개 단지 중 청약경쟁률 상위 5위안에 드는 아파트는 전부 대형건설사가 공급한 아파트였다.​

경기 위례신도시에서 1월에 분양한 GS건설의 위례포레자이는 130.33대 1로 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이 아파트는 558가구를 공급한다. 그 뒤를 이은 건 위례신도시에서 4월에 분양한 현대건설의 힐스테이트북위례(77.28대 1)로 939가구였다. 3위였던 GS건설의 다산신도시 자연&자이(51.39대 1)는 593가구다.
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반대 의견도 있다. 호황기 때만 보고 대단지 아파트를 판단해서는 안 된다는 것이다. 오히려 올 1분기엔 단지 규모가 클수록 서울 아파트 매매값이 더 많이 떨어지기도 했다. 최근 부동산114가 올해 1분기 단지 규모별 서울 아파트 매매가격 변동률을 분석한 결과를 보면 1000가구 이상 대단지 아파트값은 지난해 말보다 0.95% 하락했다.
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같은 기간 500~1000가구 아파트값도 0.30%나 떨어졌다. 300~500가구 아파트값이 0.09% 각각 내린 것과 비교하면 하락폭이 더 크다. 300가구 미만 소규모 단지는 0.17% 올랐다.​

부동산114는 부동산시장이 활황을 보였던 때 시세를 이끌던 1000가구 이상 대단지는 시장이 침체된 이후 가격 급등에 따른 피로감이 커진 데다 대출 규제 영향을 받으면서 하락 폭이 커졌다고 내다봤다. 이중 대단지 상당수는 재건축 아파트로 투자 수요가 줄면서 집값 하락으로 이어진 것으로 보인다.​

​​(음 올랐던 폭이 높았으니 하락폭이 큰 것 아닌가? 소규모단지는 주변 대단지가 미친 듯 올랐기 때문에 그동안 보합으로 있었던 매매가가 움직인 것이고...결국기사를 볼때도 질문을 많이 해야 인사이트를 얻을 수 있다)
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서울의 자치구별로 살펴보면 1000가구 이상 대단지 아파트 중 강남구가 -2.22%로 가장 많이 하락했다. 송파구(-2.09%), 양천구(-1.63%), 강동구(-1.26%)가 뒤를 이었다.

​서울 주택 공급과잉 논란…경기침체 우려 vs 전세시장 안정 / 뉴시스
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최근 각종 경제지표가 악화일로를 걷고 있는 가운데 서울 아파트값도 반년 가깝게 내림세를 지속하면서 이에대한 분석이 분분하다.
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최근 수도권 집값 하락의 배경에 공급물량 증가가 원인으로 지목되면서, 정부가 3기 신도시 개발에 속도를 조절해야 한다는 지적도 나오고 있다. 하지만 공급물량 증가가 주택매매시장과 전세시장 동반 안정이라는 사상 초유의 결과로 이어지는 등 긍정적인 효과를 냈다는 점에 주목하는 시각도 있다.​

◇"공급에 장사 없다"…공급물량 급증 '우수수'
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25일 한국감정원의 '전국주택가격동향조사'에 따르면 4월 넷째주(22일 기준) 서울 아파트값은 0.06% 하락해, 지난해 10월 다섯째 주 이래 24주 연속 내림세를 지속 중이다.
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서울 아파트값이 장기 하락세를 나타내는 원인은 다양하고, 복합적이지만 가장 핵심적인 배경은 공급물량 증가가 있다.
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부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 5만2341가구로, 지난해 2만7034가구 대비 약 2배 수준이며, 지난 208년(5만6186가구) 이후 규모면에서 11년 내 최대다.
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내년에도 4만1314가구가 입주할 예정이어서 공급물량이 풍성하다. 서울의 향후 2~3년 후 주택공급의 선행지표인 주택건설인허가건도 최근 3년(2016~2018년) 평균이 8만4540가구로 집계돼, 지난 12년(2007~2018년) 연평균 7만3273가구를 웃돌고 있다.국토교통부에 따르면 국토연구원에서 추정한 서울의 신규주택공급은 ▲올해 8만호 ▲2020년 7만호 ▲2021년 6만4000호 ▲2022년 7만호로 각각 추정돼 꾸준한 것으로 나타났다. ​

여기에 2기 신도시 등 서울과 인접한 경기권역에도 주택공급이 꾸준히 늘고 있어 서울의 인구분산이 지속해서 나타나고 있는 상황이다.지난해 서울에서 경기도로 이주한 인구는 36만8536명으로, 서울에서 다른 시도로 전출한 인구(57만361명) 중에서 가장 많은 64.6%의 비중을 차지한다. 순이동(전출-전입) 인구는 지난해 기준 13만5216명으로, 지난 2016년(13만6403명) 이래 역대 2번째로 많은 수준이다.​

여기에 국토부가 수도권 3기 신도시를 포함해 수도권 10만호 공급계획을 속속 발표하고 있어, 수도권 전반에 주택공급량이 크게 늘어날 전망이다. 또 서울 가구수는 증가세가 아직 꺾이지 않은 상황이지만, 통계청의 장래가구 추계 등를 보면 오는 2022년이 정점으로 이후 감소세로 전환될 것으로 예상된다.​

◇서울 집값 '기침', 경기권 주택시장 '몸살'
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공급물량 증가는 정부의 대출규제, 세제강화 등과 맞물려 주택시장에 유래 없는 장기 하락세를 일으키고 있다. ​

특히 최근에는 경기권으로 하락의 양상이 전이되는 모습이다.
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경기도 아파트값은 금주 0.15% 내리며, 전주(-0.12%) 대비 낙폭이 커지는 분위기다. 이는 감정원 주간 아파트 통계 기준 지난 2013년 1월28일(-0.15%) 이후 최근 6년3개월 이래 가장 큰 하락률이다.
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감정원에 따르면 최근 경기도 주택시장 상황은 투기적 가수요가 줄고, 수도권 3기 신도시 등 공급 확대 정책 기조의 영향으로 매수세가 사라지면서 매물이 누적되고 있다.
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감정원 관계자는 "광명, 평택, 하남 등 공급물량이 많은 지역을 중심으로 하락폭이 커지는 한편 구리 등도 급매물이 출현하는 등 전반적인 약세"라며 "매수세가 따라 붙지 않으면서 매매와 전세 모두 동반 하락 중"이라고 밝혔다. ​

경기 지역은 2기 신도시 개발 등에 따른 공급물량 증가로 매물이 누적돼온 데다, 신규 아파트 입주물량도 겹쳤다. 특히 1주택자들의 '똘똘한 한 채' 등 갈아타기 수요가 꾸준하지만, 대출규제와 주택시장 관망세에 가로 막혀 매매거래 자체가 어려운 시기다. 감정원 관계자는 "갈아타기를 하고 싶어도, 자신이 살고 있는 집이 팔리지 않으니 갈아타기도 쉽지 않은 상황"이라고 말했다
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주택경기 상황을 나타내는 미분양 물량은 경기도가 지난 2월말 기준 5878호로, 전월(6789호) 대비 891호 줄어들고 미분양 규모도 예년에 비해 크지 않아 아직까지 우려스러운 상황은 아니라는 분석이 많다. 다만 '악성 재고'로 분류하는 준공후 미분양이 2514호에서 2667호로 153개 증가했을뿐만 아니라, 지역 내 전체 미분양에서 차지하는 비중이 37.1%에서 45.4%로 8.3%포인트 급증하는 등 위기 징후가 커지고 있다.
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또 2기 신도시 중 검단, 위례 등에서 청약 성적이 '1순위 마감 실패'와 '수백대 1의 경쟁률' 등으로 지역에 따라 엇갈리는 등 일부 지역의 경우 미분양 등이 나타날 수도 있다는 우려가 커지고 있다.​

여기에 앞으로 수도권 분양물량도 지속 늘어날 전망이라는 점에서 수도권 공급물량 증가의 영향은 더욱 주택경기 침체를 일으킬 것이라는 예상도 나오고 있다.
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◇공급과잉 논란…"경기 침체 우려" vs "전셋값 안정에 기여"
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이 같은 주택 공급과잉으로 나타난 시장 상황에 대해서는 찬반이 엇갈린다.
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일부에서는 경기상황에 대한 우려와 함께 부동산 정책 실패론을 제기한다.
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권대중 명지대 교수는 "공급물량이 많은 것도 문제지만, 대출규제 등 수요를 위축시키는 정책에 따른 영향이 더 크다"고 설명했다. ​

그는 "생산과 소비, 설비투자가 모두 감소하고, 대내외 경기도 좋지 않은 상황에서 주택시장에 대한 규제 강화 기조가 지속되면서 투자와 일자리가 줄어들고 있다"면서 "하지만 정부는 정책 실패를 인정하지 않고 있다"고 말했다. 권 교수는 이어 "정부가 부동산을 통해 경기부양책을 하지 않겠다고 공언했다는 점에서 주택시장의 장기 침체는 당분간 2~3년 이상 지속될 것으로 예상돼 당분간 경기 침체도 불가피하다"고 말했다. ​

하지만 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "올해와 내년 입주물량이 많은 것은 사실이지만, 공급상황에는 변수가 많아 그 이후를 내다보기는 쉽지 않다"고 말했다.
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최근의 공급과잉이 사상 초유의 전셋값 안정을 일으켰다는 점에서 실수요자 입장에서는 긍정적으로 판단할 필요가 있다는 반론도 있다.

​감정원 이준용 시장분석연구부장은 "신규 입주물량 증가는 전세 물량 증가로 이어졌고, 전세물량 증가는 임차인을 받기 위한 전셋값 인하로 나타났다"면서 "투자자 입장이 아니라, 실수요자 입장에서 보면 전세 제도를 활용해 주거비용을 최소화 하고, 안정적인 주거 생활을 할 수 있다는 긍정적인 측면이 크다"고 말했다.​

그는 이어 "주택공급은 장기적인 측면에서 볼 필요가 있다"면서 "2기 신도시가 2000년대 중반에 실시승인이 난 이후 준공까지 10년 이상 걸린 것을 감안하면 3기 신도시도 청사진만 그려진 것일 뿐 상당 시일이 걸릴 수 있다"고 설명했다

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