도서리뷰, 부동산 투자 사이클

도서리뷰를 이렇게 정리해도 될까? 싶을 정도로 내가 스스로 인사이트를 얻어 내용을 요약하는데 내 역량은 아직까지 너무 무리인 것 같다. 책 내용도 여러번 반복해서 읽은 후에야 간신히 이해가 되는 정도니 앞으로 몇번이나 책을 보고 이해하고 기술해 보면서 내것으로 만들어야 할 것 같다. 요즘들어 드는 생각이 나는 그동안 너무 책만 읽었다. 인지만 하고 명확하게 이해하지 못한채 나름 책을 읽는 다고 떠들고 다녔던 것이다. 반성한다. 앞으로는 느리더라도 단단히 기반을 다지고 넘어가려 한다.

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결론은 이책의 주요 내용을 간단히 정리하는 것으로 리뷰는 마무리 하려고 한다.

인플레이션은 언제 어디서나 화폐적 현상이다

밀턴 프리드먼(미국 경제학자)

과거에도 그랬고, 지금도 그렇고 앞으로도 주택의 위치는 절대로 변하지 않는다. 학교, 백화점 같은 생활기반시설도 그 자리에 그대로 위치에 있을 것이다. 공급이 멈췄는데도 주택 가격이 미친 듯이 오른다. 또는 공급이 계속 진행되어 과다 공급이 되었는데도 주택 가격이 계속 오른다. 주택 의 공급만으로는 이런 현상을 설명할 수 없다. 그 이유는 무엇일까?

자본주의 시스템은 어떻게 돌아가는가?

부동산 투자 사이클

등식 1 : 부채 = 유 동성 = 구매력

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부채가 늘어나면 시중에 유동성이 증가하고, 유동성이 증가하면 당연히 구매력 또한 상승하므로 ‘부채=유동성=구매력’이라는 등식이 성립한다.

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등식 2 : 내가 쓴 돈 = 남이 번 돈

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내가 돈을 쓰면 누군가는 돈을 번다. “내가 쓴 돈 = 남이 번 돈’이라는 등식이 성립한다는 말이다. 내가 돈을 쓰지 않아도 누군가는 쓰기 때문에 사회 전체적으로 쓴 돈과 번 돈의 총량은 같다. 당신은 쓴 돈이 더 많은가, 번돈이 많은가? 자본주의 사회에서 살아남으려면 이걸 잘 따져 보아야 한다.

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등식 3 : 내기 저축한 돈 = 남이 빌린 돈 = 부채

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누군가 돈을 빌리려면 누군가 그만큼 저축을 해야 한다. 이는 상식이다. 가진 돈이 없으면 돈을 빌려줄 수 없다. 내가 돈을 저축하면 누군가 그 돈을 빌려가서 부채가 된다. 그러나 현대 자본주의 시스템에서 금융은 상식대로 작동하지 않는다. “내가 저축한 돈 = 남이빌린 돈 = 부채”라는 등식이 성립해야 하는데 신기하게도 ‘내가 저축한 돈’보다 ‘남이 빌린 돈’이 더 많아진다. 이를 가능하게 만드는게 지급준비율제도다.

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부채가 늘어나면 그만큼 시중 유동성이 증가하고 구매력도 높이진다. 은행이 실제 보유자금보다 많이 빌려줄 수 있다 보니 시중에는 “내가 저축한 돈’보다 더 많은 유동자금이 공급될 수 있는 것이다. 부채로 인한 유동성 증가다. 시중에 돈이 유입되면 누군가의 구매력이 높아진다. 구매력이 높은 사람은 무언가를 구입한다.

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보유하고 있는 돈의 규모와 상관없이 구매력이 높아진다는 점이 중요하다. 돈이 없어도 부채로 구매력이 높아질 수 있지만 부채는 언제든지 사라질 가능성이 있다. 부채가 사라지면 구매력이 낮아진다. 가격은 이로 인해 변화한다.

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이 모든 것을 유동성이라고 한다. 유동성이 어디서 오는지 따져보면 부채다. 부채가 구매력을 증가시킨다. 부채의 움직임에 따라 가격은 상승하거나 하락한다. 돈이 없다고 하는데 다들 어디선가 돈을 만들어 구매한다. 그게 바로 부채다. 부채는 지속적으로 시장에 유동성을 공급하고 결과적으로 구매력을 증가시킨다. 거꾸로 부채는 어느 날 구매력을 갑자기 확 줄여버리기도 한다.

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부채와 유동성은 구매력의 핵심이다. 이는 자본주의 시스템을 바라보는 가장 중요한 축이기도 하다. 돈이 어떤 식으로 돌아다니고 굴러가는지 파악하는 데 있어 반드시 알아야 할 핵심이다.

유동성 경기 움직임

경제컨설턴트 월리엄 코널리 <비즈노믹스, 67페이지>

금리 상승 →유동성 감소 → 주택 판매랸 감소 →주택 착공률 감소 → 건설업 고용 감소 → 금리에 민감한 지출 감소 → 건축/제조업 고용 감소 → 소비자 지출 감소 → 재고 감소 → 2차 생산 감소 → 경제 전반에 걸쳐 제조 감소 현상 확산 → 자본지출붕괴 →

중앙은행 단기금리 인하, 신용수요 민감 제품(주택, 자동차) 가격 하락 → 유동성 증가 → 단기금리 인하로 수입원 확실한 소비자

(공무원이나 대기업 직원)의 지출 증가 → 금리에 민감한 제품 생산 증가 → 주택 판매량과 착공률 증가 → 건설/제조업 고용증가 → 재고증가 → 자본 지출 증가 → 물가 상승 → 물가 대응 금리 상승

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핵심은 금리가 아닌 유동성이다. 금리가 아무리 높아도 시중에 돈이 넘치면 물건이 잘 팔린다. ‘부채 = 유동성 = 구매력’ 등식을 생각하면 답이 나온다.

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1990년대 한국은 매년 높은 수치의 경제성장률을 달성하며 발전을 이뤘다. 경제성장률이 높으니 금리는 지금과 비교할 수 없을 만큼 높은 수준이었다. 금리가 높았으니 시중에 자금이 부족했을까? 아니다. 시중에 유통되는 돈의 흐름을 파악하는 기준인 M2(총통화 :언제든 현금화할 수 있는 돈) 증가율은 2000냔대와 2010년대보다 1990년대가 훨씬 높았다. 2000년대 들어 M2 증가율이 가장 높았던 때는 2008년이다. 그 다음은 2002년 전후이다. 그렇다면 M2 증가율이 높았던 해에 한국 자산시장에서 어떤 일이 벌어졌을까?

M2(총통화) : M2는 M1에 정기적금, 정기예금과 같은 은행의 저축성예금과 거주자 외화예금을 포함시킨 개념이다

부동산의 자산가치는 어떻게 결정되는가?

부동산 가격이 계속 상승하면서 임대수익률이 떨어지는 현상이 벌어지고 있다. 이는 임대료가 오르지 않는 상황에서 부동산 가격만 꾸준히 상승하고 있기 때문이다. 월세 100만원을 받던 1억원 짜리 주택이 월세는 여전히 100만원인 상황에서 주택 가격이 10억원으로 오르는 식이다. 과거부터 지금까지 해당 국가의 임대수익률을 살펴 봤을 때 임대수익률이 너무 낮다면 그만큼 주택 가격에 버블이 많이 껴 있다고 볼 수 있다.

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임대수익률은 대략적인 주택 가격의 상승과 하락을 역으로 추적하며 관찰하는 지표로 활용할 수 있다. 임대수익률은 주택을 얼마에 매수해서 얼마의 임대료를 받느냐에 따라 달라진다. 임대수익률이 과도하게 하락하는 것은 주택 가격 상승의 정점을 찍은 것이고 임대수익률이 과도하게 상승하는 것은 주택 가격 하락의 정점을 찍은 것이다.

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실질 사용가치인 임대료가 상승하지 않고 주택 가격만 상승하는 것보다는 임대료와 주택 가격이 동반 상승할 때 더 안정적인 흐름을 보였다. 역사적인 평균으로 보더라도 실질 이용가치와 주택 가격의 과도한 괴리는 위험했다. 월세 100만원에 주택 가격이 1억원인 상태가 대략 10년 정도 유지되다 어느 순간 갑자기 월세는 그대로인데 주택 가격이 10억원으로 껑충 뛴다면 이것은 폭락의 전조다.

비핵심대출이 문제다

비핵심대출은 모든 것을 집어삼킨다. 늘 언급하는 투가자본이라는 용어나 위험선호 자본은 언제나 좀 더 큰 수익을 노리며 돌아다닌다. 그것도 전 세계로, 바로 이 자본들이 비핵심대출의 핵심이다. 주택탐보대출은 주로 은행에서 받는다. 은행은 고객의 저축을 이용해 대출을 해준다. 그러나 저축만으로 이 정도 대출이 가능하다고 보는가? 저축 대비 대출할 수 있는 지급준비율만으로 가능하리라 보는가? 이미 금융은 그 수준을 뛰어넘었다. 현대에 와서 호황은 대부분 대출에서 나온 돈의 힘 덕이다. 바로이 대출에서 핵심 중 핵심이 비핵심대출이다. 위기가 오면 언제나 가장 먼저 빠져나가며 유동성을 흔들어 놓는다.

글로벌 금융위기 이후 미국 기업부채가 저신용 기업을 중심으로 증가한 것으로 나타났다. 7일 한국은행 워싱턴주재원 남선우 차장, 조사국 미국유럽경제팀 최기산 과장은 해외경제 포커스에 게재한 '미국 기업의 고위험부채 현황 및 평가''에서 "2018년 말 현재 미국 기업의 고위험부채는 2조4000억달러로 전년 말 대비 5.1% 증가했다"고 밝혔다. 이는 한화(5일 매매기준율 환율 기준)로 약 2731조원에 달한다. 금융위기 당시인 2008년 말(1조1000억달러)보다 2배 이상으로 증가한 규모이기도 하다. 고위험부채는 신용등급이 낮은 기업이 차입 등으로 조달한 자금이다.

한은 "미국 고위험 기업부채, 금융위기 때보다 2배로 증가"

글로벌 금융위기 이후 미국 기업부채가 저신용 기업을 중심으로 증가한 것으로 나타났다.7일 한국은행 워싱턴주재원 남선우 차장, 조사국 미국유럽경제팀 최기산 과장은 해외경제 포커스에 게재한 '미국 기업의 고위..

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가계 및 비영리단체(이하 가계)의 금융부채 규모가 사상 처음으로 국내총생산(GDP) 규모를 넘어섰다. 더 큰 문제는 부채 증가속도가 여전히 빠르다는 것이다. 가계의 금융부채 대비 금융자산규모 배율도 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 미중간·미EU간 무역분쟁 등 대외불확실성이 높은 상황에서 대외 충격에 취약할 수밖에 없는 상황이다.

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가계빚 GDP규모 넘어섰다..금융 부채대비 자산 규모도 금융위기후 최저

가계 및 비영리단체(이하 가계)의 금융부채 규모가 사상 처음으로 국내총생산(GDP) 규모를 넘어섰다. 더 큰 문제는 부채 증가속도가 여전히 빠르다