그래서 어디를 살까요?

루키마인드입니다. 요즘 굉장히 정신이 없고 바쁜데 돌아보고 나면 무엇을 했는지 기억이 나질 않습니다. 그동안 주도적으로 삶을 살아가다가 회사에서의 업무량 증대 및 신경써야 할 것들이 많아지면서 아무래도 외부요인에 대한 삶의 계획들이 틀어지고 있는게 원인인 것 같습니다. 이럴수록 더 세밀하고 구체적으로 계획을 세워할 할 것 같습니다.

오랜만에 부동산 관련 책을 다시 읽었습니다. 부동산에 관심이 있는 분들이라면 누구나 아실 "빠숑, 서울휘, 아이엠해피"이 공저한 [그래서 어디를 살까요?]라는 책입니다. 여러번 말씀드렸던 것과 같이 부동산 관련 서적도 요즘은 스펙트럼이 굉장이 넓어졌습니다. 실사례, 데이터, 입지분석, 학군, 교통 등 세부적인 입지요인별로 전문적인 서적들이 계속해서 나오고 있습니다.

그동안 주식과 같이 투자자산으로 생각하지 못했던 부동산이 많은 사람들이 관심을 가지게 됨으로서 다양한 요인에 대해 전문적으로 검증가능한 책들이 많아지고 있는게 아닌가 싶습니다. [그래서 어디를 살까요"?]는 입지전문가인 빠숑님, 경매 및 상가 전문가인 서울휘님, 실사례 전문가인 아이엠해피님이 전반적으로 전체 서울과 1기 신도시와 관련된 입지에 대한 추천을 중심으로 한 책이라고 볼 수 있습니다.

책 제목과 같이 (어디에 어떤 아파트를 꼭 사라!!)를 기대했던 독자들이라면 조금은 실망을 하실 수도 있습니다. 거의 모든 지역이 좋다고 이야기 하거든요. 하지만 조금만 더 파악해 보면 충분히 좋은 입지에 가능성 있는 지역을 선별해서 명확하게 설명을 해주고 있습니다. 다만 실제 주택을 구입하고자 하는 사람들의 궁금증 1. 그 지역에서도 오를 수 있는 주택 2. 현재 평균대비 저평가된 주택, 3. 소득/자산대비 적정주택 등 다양한 궁금증에 대한 답변은 없습니다.

그러고 보니 1번과 2번은 왠만한 책에서 다이야기 하고 있는 내용인데 3번 소득/자산대비 적정지역/주택에 대해 이야기 해주는 책은 없는 것 같습니다. 아마도 케이스가 너무 많아서 일텐데 직장, 소득, 자산, 자녀등의 다양한 요인별로의 적정 추천주택에 대한 내용이 책으로 담겨도 좋을 것 같다는 생각이 드네요.  

그래서 어디를 살까요? 주요내용

우리나라의 주택보급률(전국 기준)은 2008년부터 100%를 넘겨 2016년에는 102～104%에 이르렀습니다. 그런데도 무주택자 비율은 아직 45%나 됩니다. 그렇다면 다른 나라는 어떨까요?

신 주택보급률(연도별)

2016년을 중반을 기점으로 소유주가 거주하는 주택의 수는 2016년 중반 7,440만호에서 7,700만호로 매우 급격하게 늘고 있고 그와 함께 자기집소유가구 비율도 63%를 내렸다가 다시 64%이상으로 올라섰습니다. 주택구입의 위험을 피하기 위해 절대 주택을 사지 않고 임차하여 산다는 주거 패러다임이 임차 거주에서 구입 거주로 바뀐셈입니다.

이와 같은 현상은 미국이라는 한 국가 만의 현상이 아닙니다. 2008년 글로벌 부동산 시장은 비슷한 과정을 겪었고, 주거의 패러다임 변화에 영향을 주는 요인도 거의 공통적입니다. 주거 선택과 관련된 제반 요인이 모두 변화하였다면 당연히 주거의 선택방법 또한 변할 수 밖에 없을 것입니다. 따라서 임대 주거에서 구입 주거로의 패러다임 변화는 세계적인 변화라고 할 수 있을 것 같습니다.

주변을 보면 집을 사지 않겠다고 버티다가도 결국 2년마다 계속 이사를 해야 하는 불편함과 귀찮음 때문에 집을 사는 사람이 많습니다. 내 의지가 아닌 타인 때문에 집을 옮겨야 한다는 건 결코 유쾌하지 않은 일이니까요. 특히 부부만 살 때는 괜찮지만 아이가 태어나면 정착에 대한 욕구가 커지며 안정적인 보금자리를 원하게 됩니다.
 
그럼에도 끝까지 집을 사지 않는 사람도 많지요. 그들은 지금 집값이 너무 비싸고, 앞으로는 가격이 내려갈 일만 남았다고 생각해 집을 사지 않는다고 말합니다. 집값 거품론부터 인구 소멸론까지 이유는 다양합니다. 하지만 이런 생각을 해보진 않았나요? 당장 집을 사지 않더라도 거주할 집은 있어야 하므로 나에게 임대를 할 집주인의 존재는 필요하다는 것 말입니다. 어차피 내가 살 집 한 채는 무조건 있어야 한다는 얘기도 그래서 나오는 것이겠지요.

그러니 다주택자가 집을 팔거나 더 이상 집을 사지 않는 것과는 다르게 무주택자가 집을 사지 않겠다고 버티는 건 그리 현명한 판단이 아닙니다. 무엇보다 본인의 주관 없이 외부 요인, 특히 세상에 아무렇게나 떠도는 말에 영향을 받아 이리저리 흔들리는 건 정말 안타까운 일이지요. 실거주 측면에서만 봐도 임대보다 자가로 사는 것이 훨씬 더 유리하다는 게 분명한 사실이니까요.
 
집을 산 후 집값이 내려가는 것도 리스크지만 전세 임대에도 리스크는 있습니다. 2년마다 전세금이 급등하여 전세금을 마련하지 못하거나, 집주인이 바뀌어 본인이 들어오려 하는 등의 이유로 원치 않은 이사를 해야 하는 때가 있습니다. 또 역전세난 등 다른 외부적 요인으로 전세금을 제때 돌려받지 못하기도 합니다. 갑자기 어떤 위험 요인이 나타나 우리의 삶을 괴롭힐지 예측할 수 없습니다.
 
그러므로 집을 살 여력이 있다면 무조건 사는 것이 좋고, 좀 버겁더라도 대출의 도움을 받아 사는 것이 좋습니다. 집값이 내려가는 게 너무 두렵다면, 집값이 내려가지 않을 곳을 선택하면 됩니다.
     

결국은 입지다.
 
집을 사는 여러 조건 중 가장 중요한 것은 역시 직장과의 거리입니다. 아무리 살고 싶더라도 직장과 너무 먼 곳이면 살기 어렵습니다. 그래서 보통 직장이 많이 모여 있는 곳, 그리고 그런 장소와 가까운 곳, 혹은 그런 장소에 접근하기 좋은 교통이 있는 곳 집값이 비쌉니다. 그리고 경제적 여유에 따라 통근 거리를 선택하게 되겠지요. 여유가 있을수록 직장과 가까운 곳에 살 확률이 높고, 여유가 없을수록 직장과 먼 곳에 살 확률이 높을 겁니다.
 
어디를 선택하느냐는 정답이 없는 문제입니다. 하지만 이왕 집을 살 거면, 그것도 하나만 살 거면 비싸더라도 입지가 좋은 곳을 사야 합니다. 무리가 되더라도 시간이 보상해줄 거라 굳게 믿어야 합니다. 물론 지금은 입지가 좋지 않더라도 앞으로 좋아질 곳을 찾는 게 더 현명한 방법입니다. 이런 전략을 취하려면 공부도 많이 해야 하고, 인내심도 있어야 하겠지만 말입니다.
 
예를 들어 새로운 지하철이 뚫리고 새로운 역이 생기는 건 가장 보편적이면서도 중요한 교통 호재일 텐데, 계획이 있더라도 예비타당성 통과부터 완공까지 걸리는 기간은 언제든 무한정 길어질 수 있습니다. 조금만 조사해봐도 그런 경우가 비일비재하게 발생한다는 걸 알 수 있습니다. 모든 게 시간문제라 하더라도 바로 그 시간문제를 견디지 못하는 사람이 생각보다 많습니다. 하지만 경제력이 충분하지 않다면, 앞으로 좋아질 입지를 미리 확보하는 게 가장 현명한 방법입니다.
 
경매로 집을 사는 것도 방법이 될 수 있습니다. 많은 준비를 해야 하고 귀찮은 일이 기다리고 있겠지만, 시세보다 싸게 사는 것만큼 좋은 매수법은 없으니, 경매로 입지가 좋아질 집을 사는 건 더 좋은 방법이겠지요. 이것저것 어렵게 생각할 필요 없이, 항상 미래를 염두에 두고 입지를 고르면 됩니다.
 
주변 사람 중 하나가 용인에 아파트를 한 채 사놓고 4년 동안 미국에서 주재원으로 근무했습니다. 4년 만에 돌아왔는데, 아파트 가격은 하나도 오르지 않았지요. 그럼에도 그는 당장 돌아와 지낼 곳이 있다는 사실 때문에 심리적으로 엄청난 안정감을 느꼈고, 그것만으로도 만족했습니다. 실제로 거주한다면 집값은 굳이 안 올라도 상관없는 것입니다. 노후까지 생각한다면 집은 더 필요하지요. 내 집 한 채만 있으면 다른 준비를 하지 않았더라도 주택연금 같은 걸 이용해 생활을 꾸려갈 수 있습니다.
 
그렇다면 대출은 어느 정도까지 해도 괜찮은 걸까요. 사람마다 천차만별이겠지만, 맞벌이 가구 기준으로 한 사람의 월급을 매달 원리금을 갚는 데 써도 생활에 지장이 없는 정도면 괜찮다고 생각합니다. 얼마까지 대출할 수 있는지 알 수 있고, 거기에 본인의 자산을 더하면 대략적인 예산이 나올 겁니다. 그 예산 내에서 가장 좋은 입지, 혹은 앞으로 좋아질 입지를 찾아내는 게 중요한 일이겠지요.
     
 무주택자라면 새 아파트를 구매하라.
 
요즘 새 아파트 전세가가 오래된 아파트 매매가를 넘어설 정도로 실거주자에게 새 아파트가 폭발적으로 인기입니다. 사실 새 집을 선호했던 건 과거에도 마찬가지였는데, 투자자들이 그 사실을 인정하고 싶지 않아 했던 것 같습니다. 그러다 최근 갭 투자의 약발이 떨어지다 보니 그런 얘기가 더 자주 들려오는 것이죠. 원래 새 아파트는 인기가 좋았고, 매매가 상승률도 항상 높습니다.
 
그러므로 집 한 채만 구입할 무주택자라면 새 아파트를 구매하는 게 낫습니다. 실거주할 때도 오래된 아파트보다 누릴 수 있는 혜택이 많고, 자산가치를 지키는 차원에서도 훨씬 더 유리합니다. 최근 서울에서 아파트 매매가 상승률이 높은 지역만 봐도, 결국 새 아파트가 앞에서 시세 상승을 이끌고 있습니다. 통계를 내봐도 입주 5년 이내의 아파트가 상승폭이 높습니다. 게다가 한번 새 아파트에 살아보면 다음에도 무조건 새 아파트로 이사합니다. 새 아파트의 맛을 봤기 때문에 다시 오래된 아파트로 가기 힘들어지는 것이죠.
 
물론 입지 분석도 하지 않고 새 아파트면 무조건 사라는 말은 아닙니다. 입지 분석은 기본 중의 기본입니다. 문제는 현재 입지가 좋은 지역의 새 아파트는 엄청나게 비싸다는 것이겠지요. 여력이 있다면 그런 집을 사는 게 더 좋겠지만, 여력이 되지 않는다면, 앞서 말씀드린 바와 같이 앞으로 좋아질 입지의 새 아파트를 선택하는 게 현명한 판단이 될 겁니다. 아니면 주변에 온통 오래된 아파트뿐이라 새 아파트가 들어서는 것만으로도 수요를 만들 수 있는 지역이라면, 입지가 조금 떨어지더라도 괜찮습니다.
 
현실적으로 이런 조언도 가능하겠지요. 새 아파트 입주 초기에는 갑자기 쏟아진 물량 때문에 집주인이 세입자를 구하기 쉽지 않습니다. 그래서 전세와 월세가 모두 아주 싼 편인데, 이런 새 아파트에 전세로 살다가 2년 후 또 다른 새 아파트에 전세로 들어가는 것입니다. 이런 식으로 전월세를 옮겨 다니는 사람을 ‘메뚜기족’이라 부르는데, 아이가 없는 부부 중 이런 경우가 꽤 많습니다. 제일 좋은 건 그렇게 옮겨 다니다가 정말 마음에 들고, 내가 살고 싶은 곳에 정착하는 것이지요. 지역 파악도 제대로 됐고, 다른 지역과 비교도 충분히 해봤으니 그만큼 좋은 선택을 할 가능성도 커집니다.

출처 : <그래서 어디를 살까요> 시리즈 연재 보러 가기