[기사종합] 서울 부동산과 미국증시는?

아침부터 비가 오고 있습니다. 어제 뉴스를 보니 황사비이고 비가 그친 뒤에는 짙은 스모그 현상까지 나타날 것이라고 합니다. 얼마전까지는 그저 마스크를 끼고 다니면 괜찮겠지, 좀만 참으면 될거야라고 생각했는데 이제는 그 정도 수준으로 대응하기에 너무나도 심각해진 것 같습니다. 이젠 정말 생존권으로서 미세먼지에 대응해야 하는건 아닌지 심각하게 생각해 보아야 할 것 같습니다. 금일 경제기사는 부동산 이슈와 미국 증시에 대해 살펴 보겠습니다.

서울부동산 거래절벽

9·13 부동산대책 이후 서울 아파트 거래절벽이 심화되는 가운데 특히 대책 직격탄을 맞은 고가 아파트의 거래비중이 크게 감소한 것으로 나타났다.

3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 매매거래량('신고건수' 기준)은 총 3567건으로 집계됐다. 이는 총 1만190건이 거래된 10월 대비 한 달 만에 3분의 1 수준으로 급감한 것이다. 글로벌 금융위기로 주택시장이 장기침체에 빠졌던 2013년 8월(3149건) 이후 5년 3개월 만의 최저 수준이다.

고강도 세금·대출 규제인 9·13 대책의 영향이 본격적으로 나타나 매수심리가 얼어붙으면서 '거래절벽'이 현실화되고 있다.

현재 주택거래신고는 계약 후 2개월 이내에 하도록 돼 있다. 지난달 거래량엔 9~10월 계약건도 상당수 포함돼 있다. 이를 제외하면 지난달 순수 계약건은 더 적어진다.

주택 거래를 '계약일' 기준으로 분류해놓은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 지역 아파트 중 실제 지난달 계약이 체결돼 신고가 이뤄진 것은 현재(3일 기준)까지 556건에 불과하다. 아직 신고하지 않은 건은 집계되지 않아 건수는 계속 늘어나겠지만 현시점에서 차지하는 비중은 이 정도다.

전문가들은 현재의 계약 추이와 부동산 시장 분위기를 볼 때 향후 서울 아파트 거래 신고건은 월 3000건대도 무너져, 거래절벽이 더욱 심화될 가능성이 높다고 보고 있다.

상황이 이렇게 되자 주택시장에선 역대급 거래절벽 가운데서도 어떤 주택들이 거래되고 있는지에 관심이 몰리고 있다.

지난달 서울 아파트 매매 실거래 계약건 556건을 분석한 결과 전체의 74.3%인 413건이 6억원 이하 아파트인 것으로 기록됐다. 6억원 이상 아파트 거래는 143건(25.7%)으로 3분의 1 수준에 그쳤다.

이는 9·13 대책 전과 큰 차이를 보인다. 대책 직전 주택시장 과열이 극에 달했던 8월의 경우 총 1만4932건의 아파트가 계약됐는데, 그중 6억원 이상 아파트가 차지하는 비중이 46.9%(7022건), 6억원 이하는 53.1%(7960건)으로 차이는 크지 않았다.

전문가들은 이번 대책이 다주택·고가주택 소유자를 직접 타깃으로 잡으면서 6억원 이상 고가 아파트 거래비중이 크게 줄었다는 분석이다.

반면 6억원 이하 아파트의 경우 상대적으로 규제 강도가 덜하고 상승여력이 남아있다 판단해 실수요와 투자수요의 매수세가 그나마 유지되고 있다는 설명이다.

한국감정원 관계자는 "6억원 이하 아파트는 강화된 종합부동산세(종부세) 영향을 받지 않다보니 이를 찾는 투자수요가 일부 있다"며 "상대적으로 저평가됐던 단지들이 많아 갭맞추기로 아직 거래가 되고 있다"고 말했다.

또 무주택 실수요자의 경우 6억원 이하 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 대출 규제가 10%씩 완화된다. 현재 서울의 경우 LTV·DTI가 40%로 낮아졌는데, 6억원 이하 아파트의 경우 최대 50%까지 대출을 이용할 수 있어 내집마련을 노리는 실수요자들이 관심을 보이고 있다는 얘기다.

지난달 아파트 매매 계약을 지역별로 분석해보면 노원구 41건, 구로구 39건, 성북구 33건, 도봉구 30건 등이 거래가 많았다. 이들 대부분이 강북권의 저평가지역으로 평가받는 곳으로 6억원 이하 아파트가 다수 포진돼 있다. 거래량 하위 지역엔 종로구(5건), 중구(7건), 마포구(13건), 성동구(14건), 동작구(14건), 강남구(14건) 등이 포함됐다. 연초 대비 가격 상승폭이 크고 고가 아파트가 포진된 지역들이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "서울 아파트 시장이 조정국면에 진입하자 매수자들은 가격이 더 떨어질 때까지 기다리는 분위기"라며 "저평가 지역들의 아파트가 아직 거래되고 있지만 역시 갭메우기가 끝나면 거래는 줄어들 것으로 보인다"고 말했다

​[생각거리] 다주택·고가주택 소유자를 직접 타깃으로 잡으면서 6억원 이상 고가 아파트 거래비중이 크게 줄었다는 분석을 어떻게 보아야 할까?

공시가격 6억원(수도권 기준)을 넘거나, 혹은 내년에 공시가 6억원을 넘을 것으로 예상되는 그런 옛 30평대 이하 신축 시장이 특히 직격탄을 맞게 될 것이라고 생각해요. 작년과 올해 부동산 시장을 생각해 보시면 30평대 이하 신축에는 실수요만 있었던 게 아니라 투자 수요도 다 몰려있었거든요. 그동안 8·2 체제는 장기보유특별공제를 전용 85㎡ 이하에만 줬어요. 모든 투자자들이 양도세를 절감하기 위해서는 85㎡ 미만만 사야 했죠. 그러니까 옛 34평 이하 주택에 모든 투자 수요가 집중되고 그게 실수요와 합쳐지면서 소위 신축 30평대 가격의 오버슈팅, 이런 과한 상승이 있었다고 생각되거든요. 당장 지금부터는 공시가격 6억원을 넘는 주택을 신규로 매입하고 임대사업자 등록을 하는 것에 대해서 장특공제 혜택을 못 받으니까 가장 타격을 입을 만한 시장은 신축 30평대라고 생각을 합니다.(채상욱 애너리스트 기사 문 중)

[실수요자 Tip] 무주택 실수요자의 경우 6억원 이하 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 대출 규제가 10%씩 완화된다. 현재 서울의 경우 LTV·DTI가 40%로 낮아졌는데, 6억원 이하 아파트의 경우 최대 50%까지 대출을 이용할 수 있어 내집마련에 도움.

12월 3일 주요 종목에 대한 IB 투자의견

▲ AT&T(T): Cowen은 엔터테인먼트 사업의 EBITDA 전망을 긍정적으로 평가했으며, 배당 안정성이 높고 광고 사업의 성장 기회가 막대하다고 분석했다. 투자의견을 marketperform에서 outperform으로, 목표주가를 34달러에서 36달러로 상향 조정했다.

▲ PVH(PVH): Barclays는 동사에 대한 비중확대 의견을 유지했지만, 실적 가시성이 제한적인 점 등을 지적하며 목표주가를 178달러에서 155달러로 하향 조정했다.

▲ Western Digital(WDC): RBC Capital은 NAND 수요 추이를 반영하여 목표주가를 57달러에서 54달러로 하향 조정했다. 투자의견은 sectorperform을 유지했다.

▲ Caterpillar(CAT): Bank of America는 매크로 리스크의 완화와 방어주와의 주가 수익률 격차 축소 전망 등을 반영하여 투자의견을 중립에서 매수로 상향하고, 목표주가도 140달러에서 163달러로 상향 조정했다.

▲ First Solar(FSLR): Goldman Sachs는 최근의 주가 약세를 통해 단기적인 리스크 대비 보상 매력이 높아졌다고 분석했으며, '19년 가이던스가 주가 상승을 견인할 수 있다고 예상했다. 투자의견을 매도에서 중립으로, 목표주가를 39달러에서 46달러로 상향했다.

▲ American Tower(AMT): MoffettNathanson은 그간의 주가 상승세를 반영하여 투자의견을 매수에서 중립으로 하향 조정했다. 목표주가는 164달러를 제시했다.

▲ Roku(ROKU): D.A. Davidson은 미-중 무역전쟁의 90일간 휴전으로 단기적 리스크가 해소되었다고 언급했다. 투자의견을 중립에서 매수로 상향했고, 목표주가 49달러를 제시했다.

▲ NXP Semiconductors(NXPI): Stifel은 미-중 무역마찰 완화로 Qualcomm과의 M&A 논의가 다시 재개될 수 있다는 의견에 반박하면서 매도 의견을 유지했다.

▲ Deere(DE): Baird는 견고한 수요 증가세와 이익률 개선 전망, 자사주 매입 확대 가능성 등을 강조했다. 투자의견 outperform, 목표주가 165달러를 유지했다.

출처 : 써치엠글로벌